|沈晓杰:当今中国房地产市场,正处在极为关键的十字路口,是继续“稳定高房价”,还是重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。



| 沈晓杰

【OR  商业新媒体】


【编者按】当今的中国房地产市场,正处在极为关键的十字路口:是继续“稳定高房价”,还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革,重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。

几经挣扎和多次 “起死回生” 反复后,恒大终究没有躲过债务违约的命。上周五晚上,恒大还是在港交发布了未按时履行一项2.6亿美元担保义务的“违约公告”,并称“集团未能履行担保或其他财务责任的情况下,可能导致债权人要求债务加速到期。”当天晚上,广东省政府“适时”约谈恒大实控人许家印,并应恒大集团请求,向其派出工作组,“督促推进企业风险处置工作,督促切实加强内控管理,维护正常经营”,“以有效化解风险,保护各方利益,维护社会稳定”。 中国人民银行、银保监会和证监会也“踩点”同步跟进,在各自网站发布有关负责人答记者问。一切,似乎都在按照早已准备好的“预案”执行。

从“维稳大局”出发,中国人民银行称“恒大风险主要源于自身经营不善、盲目扩张”, 并称近期“境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态”;证监会声明:恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控;银保监会更是强调恒大爆雷“不会对我国银行业保险业正常运行造成任何负面影响”。但广东省政府和人民银行、银保监会、证监会第一时间跨部门统一行动的“高规格动作”清楚的表明,恒大债务爆雷事件的影响之大以及中国顶层高度重视的程度之深。

其实,清理和消解恒大债务爆雷“冲击波“影响,早已在不同层次悄悄进行。恒大自己除在全国各楼盘以六七折的价格进行“以房抵债(款)”外,更是在全国600多个楼盘全线大甩卖,甚至传出有些地方甩卖的房价由于低于成本而被有关部门勒令补上差价。有些地方为保持当地房地产市场及房价的稳定,防止恒大债务爆雷出现多米诺骨牌效应,早已对当地恒大的房地产项目“接管处置”。

以上,还只是地方政府和恒大自己清理债务“地雷”及影响的一些表象上的做法。从更高的深层次来看,可能没人比中央政府更清楚恒大及一系列房地产开发商债务爆雷事件究竟意味着什么,可能给中国经济和社会带来多大的影响和怎样的冲击波。

今年10月23日,“忸怩”了近二十年的房地产税全国性试点,终于由全国人大的一纸红头文件匆匆推出。人们不禁要问,究竟是怎样的“刺激”,才把这久拖不决的“顶层设计”从“工具箱”中搬出?

现在许多人不知道的是,早在2003年中共中央十六届三中全会发表的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中,“物业税”的提法就第一次出现在高层官方的权威文件中。“决定”指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。后来的五中全会又进一步把“稳步推行物业税”作为我国“十一五”进行税制改革的重点之一。18年过去了,经历了漫长的政策拉锯、权衡和博弈,一次又一次反反复复的释放“试探气球”和无奈的“缩头”,才终于有了现在全国人大对外发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”一纸公告,中国房地产税的“改革试点”终于落锤定音。尽管它的名称,已由18年前最早的“物业税” 摇身变为现在的房地产税,尽管此前实施已有十年之久的上海和重庆的房产税试点,效应远低于当初顶层政策设计和社会各方预期,并被公认为失败,但房地产税的试点还是来了。

究竟是什么原因使中央顶层迫不及待的推出房地产税的试点?人们在探究房地产税被“激活”的背景时,不能不关注和聚焦一个令人惊奇而又值得玩味的“惊人巧合”。这就是在10月23日全国人大公布的房地产税试点文件的一个多月前,号称全球第一大开发商的恒大集团,爆发了轰动世界的债务危机。

为什么说恒大危机成了激活房地产税试点出台的最后一根稻草呢?这不仅在于它时间上高度的契合,更重要的还是恒大危机从某种程度上宣示了现有的中国房地产开发模式已走向末途。

恒大债务暴雷发生在9月上旬,时间上是全国人大的红头文件公布的一个半月之前。其背负的“债务炸弹”规模之大,已高达近2万亿元,相当于去年全国GDP的2%左右。这还仅仅是一个恒大。问题的严重性还在于,中国开发商中债务爆雷的现象早已不是个案和特例,甚至已成为开发商中“代表性现象”。在恒大事件前,有万达、华夏幸福等,其后又传出融创、宝能、花样年、佳兆业等“流动性问题”。在百度上搜索一下“开发商债务危机”,立刻会跳出一大堆的名单。更让中国银保监会宣称恒大事件属“个案现象”直接被打脸的是,就在恒大上周五公告的当天,另一家中国房地产巨头佳兆业也同时宣布,有一笔本金总额4亿美元的票据寻求延期偿还失败,同样面临违约风险。据报道,佳兆业是仅次于恒大的中国美元债券发行量第二大房地产商,据称负债总额甚至超过3000亿美元。

不久前英国《金融时报》分析的数据显示,在中国30家最大的房地产开发企业中,近半(14家)至少越过及违反了中央政府旨在约束房地产开发商的债务的“三条红线”(资产负债率;净负债率;现金短债比)中的一条。

其实,问题的严重性要远远超过账面上的表格统计。中国房地产开发商巨量债务还隐藏在表外的帐上。据投行摩根大通估计,恒大集团及其许多主要竞争对手有数以十亿计美元的表外债务,以规避房企业融资的“三条红线”新规。按照该投行的算法,截至今年上半年,恒大的“净负债率”至少为177%,而不是其报告的100%。并声称:“由于一些表外债务的数据无法公开,实际负债率可能会更高”,“隐藏”债务总计占恒大总债务的55%。其他负债率可能高于正式报告的大型房企包括:富力地产负债率为139%,该公司报告为123%;融创负债率为138%,报告为87%;碧桂园为76%,报告为50%。

以此推测,在中国数以万计的房地产开发商中,总的债务规模可能超过10万亿元以上,已经成为政府债务以外又一随时可能引爆的“地雷阵”。按照外电的说法,“中国房企已评级美元债71%属垃圾级别”。此外,众多“标杆房企”出现的债务危机,已在全国多地引发开发商楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。有人担心,“恒大们”的危机已可能引爆中国版的次贷危机,使中国经济和社会面临影响空前的“灰犀牛现象”,带出一系列经济、社会甚至政治的风暴。

“恒大们”巨大风险影响之大,在全球都产生了一定的影响,甚至波及到美国和欧洲的股市,以至于美联储和美国财长都纷纷出来发出警示。在11月上旬美联储发布的《金融稳定报告》,就对包括恒大在内的中国房地产行业的动荡形势发出警告。美联储指出:“中国的金融压力可能会造成风险情绪恶化,从而令全球金融市场陷入紧张,对全球经济增长构成风险,并影响到美国”。美国财长耶伦也表示:正在密切关注中国政府对房地产业风险管控。

惊动全球经济、甚至引发中国次贷危机担忧的中国房地产市场的开发商模式,从来没有像今天这样招人质疑。华尔街日报说,恒大模式是“中国房企兴盛之始,也是败落之因”。其认为在房地产热之下,中国许多开发商像恒大集团一样大举借贷为超高速的增长提供资金。随着信贷逐渐枯竭和新房销售也下滑,不仅给投资者带来前所未有的损失,也为这些公司拉响了财务警报。

其实,这只是说到了恒大们债务危机的表象。从表面上看,恒大等中国房地产企业的债务危机,是因为房地产开发商习惯的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”的高风险模式导致。但从根本上来分析,还是“鱼翅化”的房地产市场及高房价,与市场购房主体收入差距越拉越大所至。尤其是在不少中国的大中城市,过去是中低收入者买不起房,后来是白领中产买不起,再后来像深圳上海北京这样超高房价的城市,连年薪五十万以上的金领也望而却步。

来自中国多家第三方研究机构最新发布的11月的房企销售数据数据,也再次说明房企的债务爆雷、住房销售和居民收入之间的逻辑和关系。据报道, 中国百强房企11月销售金额为8450.3亿元,同比大幅下挫近40%。29个重点监测城市商品住宅成交面积同比下降高达32%,25个二三线城市房市成交同比跌幅扩至35%。有人说,居民收入减少无力购房是11月商品住宅成交同比陡降的原因。其实最主要的,还是不断高攀的房价和市民收入绝对差距已达到了新的临界点。一方面,市场上能满足市民购房能力的有效供给在逐步减少,另一方面,利益的驱使导致开发商把越来越多的高价房推向市场。海量的总供给和脆弱的有效需求的矛盾的日趋尖锐,才是根本原因所在。

恒大们的爆雷,也该到了我们对现有的中国房地产市场和住房供应的范式重新进行根本性反思的时候了。从某种方面来说,这是一道拖欠已久、国民为此已付出数以万亿元学费的治国理政的“必答题”。

众所周知,现在中国的房地产开发,主要参考的还是英国殖民地时期以土地批租为核心的香港模式:政府通过拍卖土地让房地产商开发房产,价高者得使房价不断推高,炒房者的投机更使房地产成为远离基本的居住和公共品属性,更多成为金融工具。殖民地留下的房地产香港模式,不仅使香港成为除中国大陆外全球住房负担最高、在发达经济体中市民住房水平最低的城市,而且房地产和住房引发的社会矛盾也空前尖锐。以至于在香港风波后,驻港中联办把天价楼市列为待解决的优先事项,在“落区聆听 同心同行”慰问活动中,集中走访的就是住房困难的香港市民。就连香港房地产商自己,也知道现有的模式难以为继。11月,香港最大房地产开发商之一的新世界发展公布消息称,该公司正在研究让私营企业提供价格低于市场水平住房的新模式,以寻求解决香港住房危机的方案,让香港年轻一代买得起房。

大陆房地产开发模式祖师爷的香港模式,连香港的开发商都已不得不寻求改变,作为“徒子徒孙”的现有中国大陆房地产开发模式是不是也走到了尽头、到了必须系统范式彻底改变之时? 其实,这早已不该是问题。关键是治国理政者能否和敢不敢与现有房地产模式的利益集团做彻底的切割。

开发商和地方政府双寡头操纵的大陆房地产市场,不仅和土地公有的社会主义制度属性南辕北辙,和市场完全竞争的资本主义国家房地产市场和住房供应也不可同日而语。直接导致的结果,就是中国大陆众多的大中城市市民的住房负担,比全球机构评比出其他地方“全球房价最难负担城市”还要高出许多。

笔者在5年前曾经做过研究对比。在由美国权威房地产顾问机构Demographia调查9个国家和地区(澳大利亚、加拿大、中国香港、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国和美国)、涵盖367个城市市场后所做的2016年《全球楼价负担能力调查》( 第十二年度全球住房负担能力调查:2016)报告中,号称“全球房价最难负担城市”的香港(房价收入比为19),而同时期北京、上海和深圳的买房负担(房价收入比及房价负担能力),分别为33.2、31.9和33.5。这不仅把“全球房价最难负担城市”的香港远远的甩在了后头,而且超过的负担水平更是高达70%以上。和其评出的第十名澳大利亚的城市Tweeds Heads的房价收入比9.3相比,更是高出了2.5倍之多。笔者随机抽取了南京杭州青岛和西安这4个中国省会或沿海城市。除了西安外,其他3个城市城镇居民的房价负担也都远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼(房价收入比为12.2)。其中南京的市民房价负担(房价收入比18.3),更是高出了悉尼的50%。

以上还是5年前的数据所做的分析。经过这几年的房价暴涨,中国大陆一些大中城市的房价负担水平更是走到了极致。最近有从深圳来的朋友说,当地的房价收入比已高达40-60倍。而在Demographia今年初公布的报告中,“全球房价最难负担城市”前三城市香港、温哥华和悉尼,则分别为20.7、13和11.8。作为市民最大民生的住房负担,日趋扩大的差距如此之大,令人触目惊心。

任何人都不能否定,现有模式下中国大中城市房地产市场和住房供应,使大部分大中城市居民尤其是新市民难以实现住房小康甚至体面的居住保障。握有决策权、靠原有福利和模式得到或置换到宽敞体面住房的地方父母官,尤其要设身处地和新市民换位思考:如果用现在的收入,能买得起所有的住房吗?时刻不要忘记,新市民尤其是作为国家希望的青年一代,正在承受全球最难承受的住房负担。站在这样的角度,我们对房地产市场和住房供应的范式革命,就会有更多的期待和希望。

当今的中国房地产市场,正处在极为关键的十字路口:是继续沿着早已被实践证明和公众视为“不和谐因素”的开发商模式走下去,继续“稳定高房价”,还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革,重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式,使房价回归到使普通大众可以承受、并能体现社会主义优越性的合理水平。这考验执政者初心和治国理政水平。

笔者早在2006年发表的“中国房地产十大批判”系列文章中就指出:在现有开发商模式下的住房供应和高房价,已经远远和普通市民的消费水平脱钩。当市场强大的有效需求被开发商地方政府双寡头的垄断暴利市场无情打压并形成尖锐的社会矛盾之时,中国也就到了房地产市场和住房模式创新发展的非常紧迫的时期。现在,正是到了这个历史性的转折点。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net) 
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“恒大们”爆雷,倒逼房市和住房供应新范式

发布日期:2021-12-07 07:26
|沈晓杰:当今中国房地产市场,正处在极为关键的十字路口,是继续“稳定高房价”,还是重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。



| 沈晓杰

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【编者按】当今的中国房地产市场,正处在极为关键的十字路口:是继续“稳定高房价”,还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革,重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。

几经挣扎和多次 “起死回生” 反复后,恒大终究没有躲过债务违约的命。上周五晚上,恒大还是在港交发布了未按时履行一项2.6亿美元担保义务的“违约公告”,并称“集团未能履行担保或其他财务责任的情况下,可能导致债权人要求债务加速到期。”当天晚上,广东省政府“适时”约谈恒大实控人许家印,并应恒大集团请求,向其派出工作组,“督促推进企业风险处置工作,督促切实加强内控管理,维护正常经营”,“以有效化解风险,保护各方利益,维护社会稳定”。 中国人民银行、银保监会和证监会也“踩点”同步跟进,在各自网站发布有关负责人答记者问。一切,似乎都在按照早已准备好的“预案”执行。

从“维稳大局”出发,中国人民银行称“恒大风险主要源于自身经营不善、盲目扩张”, 并称近期“境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态”;证监会声明:恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控;银保监会更是强调恒大爆雷“不会对我国银行业保险业正常运行造成任何负面影响”。但广东省政府和人民银行、银保监会、证监会第一时间跨部门统一行动的“高规格动作”清楚的表明,恒大债务爆雷事件的影响之大以及中国顶层高度重视的程度之深。

其实,清理和消解恒大债务爆雷“冲击波“影响,早已在不同层次悄悄进行。恒大自己除在全国各楼盘以六七折的价格进行“以房抵债(款)”外,更是在全国600多个楼盘全线大甩卖,甚至传出有些地方甩卖的房价由于低于成本而被有关部门勒令补上差价。有些地方为保持当地房地产市场及房价的稳定,防止恒大债务爆雷出现多米诺骨牌效应,早已对当地恒大的房地产项目“接管处置”。

以上,还只是地方政府和恒大自己清理债务“地雷”及影响的一些表象上的做法。从更高的深层次来看,可能没人比中央政府更清楚恒大及一系列房地产开发商债务爆雷事件究竟意味着什么,可能给中国经济和社会带来多大的影响和怎样的冲击波。

今年10月23日,“忸怩”了近二十年的房地产税全国性试点,终于由全国人大的一纸红头文件匆匆推出。人们不禁要问,究竟是怎样的“刺激”,才把这久拖不决的“顶层设计”从“工具箱”中搬出?

现在许多人不知道的是,早在2003年中共中央十六届三中全会发表的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中,“物业税”的提法就第一次出现在高层官方的权威文件中。“决定”指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。后来的五中全会又进一步把“稳步推行物业税”作为我国“十一五”进行税制改革的重点之一。18年过去了,经历了漫长的政策拉锯、权衡和博弈,一次又一次反反复复的释放“试探气球”和无奈的“缩头”,才终于有了现在全国人大对外发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”一纸公告,中国房地产税的“改革试点”终于落锤定音。尽管它的名称,已由18年前最早的“物业税” 摇身变为现在的房地产税,尽管此前实施已有十年之久的上海和重庆的房产税试点,效应远低于当初顶层政策设计和社会各方预期,并被公认为失败,但房地产税的试点还是来了。

究竟是什么原因使中央顶层迫不及待的推出房地产税的试点?人们在探究房地产税被“激活”的背景时,不能不关注和聚焦一个令人惊奇而又值得玩味的“惊人巧合”。这就是在10月23日全国人大公布的房地产税试点文件的一个多月前,号称全球第一大开发商的恒大集团,爆发了轰动世界的债务危机。

为什么说恒大危机成了激活房地产税试点出台的最后一根稻草呢?这不仅在于它时间上高度的契合,更重要的还是恒大危机从某种程度上宣示了现有的中国房地产开发模式已走向末途。

恒大债务暴雷发生在9月上旬,时间上是全国人大的红头文件公布的一个半月之前。其背负的“债务炸弹”规模之大,已高达近2万亿元,相当于去年全国GDP的2%左右。这还仅仅是一个恒大。问题的严重性还在于,中国开发商中债务爆雷的现象早已不是个案和特例,甚至已成为开发商中“代表性现象”。在恒大事件前,有万达、华夏幸福等,其后又传出融创、宝能、花样年、佳兆业等“流动性问题”。在百度上搜索一下“开发商债务危机”,立刻会跳出一大堆的名单。更让中国银保监会宣称恒大事件属“个案现象”直接被打脸的是,就在恒大上周五公告的当天,另一家中国房地产巨头佳兆业也同时宣布,有一笔本金总额4亿美元的票据寻求延期偿还失败,同样面临违约风险。据报道,佳兆业是仅次于恒大的中国美元债券发行量第二大房地产商,据称负债总额甚至超过3000亿美元。

不久前英国《金融时报》分析的数据显示,在中国30家最大的房地产开发企业中,近半(14家)至少越过及违反了中央政府旨在约束房地产开发商的债务的“三条红线”(资产负债率;净负债率;现金短债比)中的一条。

其实,问题的严重性要远远超过账面上的表格统计。中国房地产开发商巨量债务还隐藏在表外的帐上。据投行摩根大通估计,恒大集团及其许多主要竞争对手有数以十亿计美元的表外债务,以规避房企业融资的“三条红线”新规。按照该投行的算法,截至今年上半年,恒大的“净负债率”至少为177%,而不是其报告的100%。并声称:“由于一些表外债务的数据无法公开,实际负债率可能会更高”,“隐藏”债务总计占恒大总债务的55%。其他负债率可能高于正式报告的大型房企包括:富力地产负债率为139%,该公司报告为123%;融创负债率为138%,报告为87%;碧桂园为76%,报告为50%。

以此推测,在中国数以万计的房地产开发商中,总的债务规模可能超过10万亿元以上,已经成为政府债务以外又一随时可能引爆的“地雷阵”。按照外电的说法,“中国房企已评级美元债71%属垃圾级别”。此外,众多“标杆房企”出现的债务危机,已在全国多地引发开发商楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。有人担心,“恒大们”的危机已可能引爆中国版的次贷危机,使中国经济和社会面临影响空前的“灰犀牛现象”,带出一系列经济、社会甚至政治的风暴。

“恒大们”巨大风险影响之大,在全球都产生了一定的影响,甚至波及到美国和欧洲的股市,以至于美联储和美国财长都纷纷出来发出警示。在11月上旬美联储发布的《金融稳定报告》,就对包括恒大在内的中国房地产行业的动荡形势发出警告。美联储指出:“中国的金融压力可能会造成风险情绪恶化,从而令全球金融市场陷入紧张,对全球经济增长构成风险,并影响到美国”。美国财长耶伦也表示:正在密切关注中国政府对房地产业风险管控。

惊动全球经济、甚至引发中国次贷危机担忧的中国房地产市场的开发商模式,从来没有像今天这样招人质疑。华尔街日报说,恒大模式是“中国房企兴盛之始,也是败落之因”。其认为在房地产热之下,中国许多开发商像恒大集团一样大举借贷为超高速的增长提供资金。随着信贷逐渐枯竭和新房销售也下滑,不仅给投资者带来前所未有的损失,也为这些公司拉响了财务警报。

其实,这只是说到了恒大们债务危机的表象。从表面上看,恒大等中国房地产企业的债务危机,是因为房地产开发商习惯的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”的高风险模式导致。但从根本上来分析,还是“鱼翅化”的房地产市场及高房价,与市场购房主体收入差距越拉越大所至。尤其是在不少中国的大中城市,过去是中低收入者买不起房,后来是白领中产买不起,再后来像深圳上海北京这样超高房价的城市,连年薪五十万以上的金领也望而却步。

来自中国多家第三方研究机构最新发布的11月的房企销售数据数据,也再次说明房企的债务爆雷、住房销售和居民收入之间的逻辑和关系。据报道, 中国百强房企11月销售金额为8450.3亿元,同比大幅下挫近40%。29个重点监测城市商品住宅成交面积同比下降高达32%,25个二三线城市房市成交同比跌幅扩至35%。有人说,居民收入减少无力购房是11月商品住宅成交同比陡降的原因。其实最主要的,还是不断高攀的房价和市民收入绝对差距已达到了新的临界点。一方面,市场上能满足市民购房能力的有效供给在逐步减少,另一方面,利益的驱使导致开发商把越来越多的高价房推向市场。海量的总供给和脆弱的有效需求的矛盾的日趋尖锐,才是根本原因所在。

恒大们的爆雷,也该到了我们对现有的中国房地产市场和住房供应的范式重新进行根本性反思的时候了。从某种方面来说,这是一道拖欠已久、国民为此已付出数以万亿元学费的治国理政的“必答题”。

众所周知,现在中国的房地产开发,主要参考的还是英国殖民地时期以土地批租为核心的香港模式:政府通过拍卖土地让房地产商开发房产,价高者得使房价不断推高,炒房者的投机更使房地产成为远离基本的居住和公共品属性,更多成为金融工具。殖民地留下的房地产香港模式,不仅使香港成为除中国大陆外全球住房负担最高、在发达经济体中市民住房水平最低的城市,而且房地产和住房引发的社会矛盾也空前尖锐。以至于在香港风波后,驻港中联办把天价楼市列为待解决的优先事项,在“落区聆听 同心同行”慰问活动中,集中走访的就是住房困难的香港市民。就连香港房地产商自己,也知道现有的模式难以为继。11月,香港最大房地产开发商之一的新世界发展公布消息称,该公司正在研究让私营企业提供价格低于市场水平住房的新模式,以寻求解决香港住房危机的方案,让香港年轻一代买得起房。

大陆房地产开发模式祖师爷的香港模式,连香港的开发商都已不得不寻求改变,作为“徒子徒孙”的现有中国大陆房地产开发模式是不是也走到了尽头、到了必须系统范式彻底改变之时? 其实,这早已不该是问题。关键是治国理政者能否和敢不敢与现有房地产模式的利益集团做彻底的切割。

开发商和地方政府双寡头操纵的大陆房地产市场,不仅和土地公有的社会主义制度属性南辕北辙,和市场完全竞争的资本主义国家房地产市场和住房供应也不可同日而语。直接导致的结果,就是中国大陆众多的大中城市市民的住房负担,比全球机构评比出其他地方“全球房价最难负担城市”还要高出许多。

笔者在5年前曾经做过研究对比。在由美国权威房地产顾问机构Demographia调查9个国家和地区(澳大利亚、加拿大、中国香港、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国和美国)、涵盖367个城市市场后所做的2016年《全球楼价负担能力调查》( 第十二年度全球住房负担能力调查:2016)报告中,号称“全球房价最难负担城市”的香港(房价收入比为19),而同时期北京、上海和深圳的买房负担(房价收入比及房价负担能力),分别为33.2、31.9和33.5。这不仅把“全球房价最难负担城市”的香港远远的甩在了后头,而且超过的负担水平更是高达70%以上。和其评出的第十名澳大利亚的城市Tweeds Heads的房价收入比9.3相比,更是高出了2.5倍之多。笔者随机抽取了南京杭州青岛和西安这4个中国省会或沿海城市。除了西安外,其他3个城市城镇居民的房价负担也都远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼(房价收入比为12.2)。其中南京的市民房价负担(房价收入比18.3),更是高出了悉尼的50%。

以上还是5年前的数据所做的分析。经过这几年的房价暴涨,中国大陆一些大中城市的房价负担水平更是走到了极致。最近有从深圳来的朋友说,当地的房价收入比已高达40-60倍。而在Demographia今年初公布的报告中,“全球房价最难负担城市”前三城市香港、温哥华和悉尼,则分别为20.7、13和11.8。作为市民最大民生的住房负担,日趋扩大的差距如此之大,令人触目惊心。

任何人都不能否定,现有模式下中国大中城市房地产市场和住房供应,使大部分大中城市居民尤其是新市民难以实现住房小康甚至体面的居住保障。握有决策权、靠原有福利和模式得到或置换到宽敞体面住房的地方父母官,尤其要设身处地和新市民换位思考:如果用现在的收入,能买得起所有的住房吗?时刻不要忘记,新市民尤其是作为国家希望的青年一代,正在承受全球最难承受的住房负担。站在这样的角度,我们对房地产市场和住房供应的范式革命,就会有更多的期待和希望。

当今的中国房地产市场,正处在极为关键的十字路口:是继续沿着早已被实践证明和公众视为“不和谐因素”的开发商模式走下去,继续“稳定高房价”,还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革,重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式,使房价回归到使普通大众可以承受、并能体现社会主义优越性的合理水平。这考验执政者初心和治国理政水平。

笔者早在2006年发表的“中国房地产十大批判”系列文章中就指出:在现有开发商模式下的住房供应和高房价,已经远远和普通市民的消费水平脱钩。当市场强大的有效需求被开发商地方政府双寡头的垄断暴利市场无情打压并形成尖锐的社会矛盾之时,中国也就到了房地产市场和住房模式创新发展的非常紧迫的时期。现在,正是到了这个历史性的转折点。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net) 
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【编者按】当今的中国房地产市场,正处在极为关键的十字路口:是继续“稳定高房价”,还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革,重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。

几经挣扎和多次 “起死回生” 反复后,恒大终究没有躲过债务违约的命。上周五晚上,恒大还是在港交发布了未按时履行一项2.6亿美元担保义务的“违约公告”,并称“集团未能履行担保或其他财务责任的情况下,可能导致债权人要求债务加速到期。”当天晚上,广东省政府“适时”约谈恒大实控人许家印,并应恒大集团请求,向其派出工作组,“督促推进企业风险处置工作,督促切实加强内控管理,维护正常经营”,“以有效化解风险,保护各方利益,维护社会稳定”。 中国人民银行、银保监会和证监会也“踩点”同步跟进,在各自网站发布有关负责人答记者问。一切,似乎都在按照早已准备好的“预案”执行。

从“维稳大局”出发,中国人民银行称“恒大风险主要源于自身经营不善、盲目扩张”, 并称近期“境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态”;证监会声明:恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控;银保监会更是强调恒大爆雷“不会对我国银行业保险业正常运行造成任何负面影响”。但广东省政府和人民银行、银保监会、证监会第一时间跨部门统一行动的“高规格动作”清楚的表明,恒大债务爆雷事件的影响之大以及中国顶层高度重视的程度之深。

其实,清理和消解恒大债务爆雷“冲击波“影响,早已在不同层次悄悄进行。恒大自己除在全国各楼盘以六七折的价格进行“以房抵债(款)”外,更是在全国600多个楼盘全线大甩卖,甚至传出有些地方甩卖的房价由于低于成本而被有关部门勒令补上差价。有些地方为保持当地房地产市场及房价的稳定,防止恒大债务爆雷出现多米诺骨牌效应,早已对当地恒大的房地产项目“接管处置”。

以上,还只是地方政府和恒大自己清理债务“地雷”及影响的一些表象上的做法。从更高的深层次来看,可能没人比中央政府更清楚恒大及一系列房地产开发商债务爆雷事件究竟意味着什么,可能给中国经济和社会带来多大的影响和怎样的冲击波。

今年10月23日,“忸怩”了近二十年的房地产税全国性试点,终于由全国人大的一纸红头文件匆匆推出。人们不禁要问,究竟是怎样的“刺激”,才把这久拖不决的“顶层设计”从“工具箱”中搬出?

现在许多人不知道的是,早在2003年中共中央十六届三中全会发表的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中,“物业税”的提法就第一次出现在高层官方的权威文件中。“决定”指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。后来的五中全会又进一步把“稳步推行物业税”作为我国“十一五”进行税制改革的重点之一。18年过去了,经历了漫长的政策拉锯、权衡和博弈,一次又一次反反复复的释放“试探气球”和无奈的“缩头”,才终于有了现在全国人大对外发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”一纸公告,中国房地产税的“改革试点”终于落锤定音。尽管它的名称,已由18年前最早的“物业税” 摇身变为现在的房地产税,尽管此前实施已有十年之久的上海和重庆的房产税试点,效应远低于当初顶层政策设计和社会各方预期,并被公认为失败,但房地产税的试点还是来了。

究竟是什么原因使中央顶层迫不及待的推出房地产税的试点?人们在探究房地产税被“激活”的背景时,不能不关注和聚焦一个令人惊奇而又值得玩味的“惊人巧合”。这就是在10月23日全国人大公布的房地产税试点文件的一个多月前,号称全球第一大开发商的恒大集团,爆发了轰动世界的债务危机。

为什么说恒大危机成了激活房地产税试点出台的最后一根稻草呢?这不仅在于它时间上高度的契合,更重要的还是恒大危机从某种程度上宣示了现有的中国房地产开发模式已走向末途。

恒大债务暴雷发生在9月上旬,时间上是全国人大的红头文件公布的一个半月之前。其背负的“债务炸弹”规模之大,已高达近2万亿元,相当于去年全国GDP的2%左右。这还仅仅是一个恒大。问题的严重性还在于,中国开发商中债务爆雷的现象早已不是个案和特例,甚至已成为开发商中“代表性现象”。在恒大事件前,有万达、华夏幸福等,其后又传出融创、宝能、花样年、佳兆业等“流动性问题”。在百度上搜索一下“开发商债务危机”,立刻会跳出一大堆的名单。更让中国银保监会宣称恒大事件属“个案现象”直接被打脸的是,就在恒大上周五公告的当天,另一家中国房地产巨头佳兆业也同时宣布,有一笔本金总额4亿美元的票据寻求延期偿还失败,同样面临违约风险。据报道,佳兆业是仅次于恒大的中国美元债券发行量第二大房地产商,据称负债总额甚至超过3000亿美元。

不久前英国《金融时报》分析的数据显示,在中国30家最大的房地产开发企业中,近半(14家)至少越过及违反了中央政府旨在约束房地产开发商的债务的“三条红线”(资产负债率;净负债率;现金短债比)中的一条。

其实,问题的严重性要远远超过账面上的表格统计。中国房地产开发商巨量债务还隐藏在表外的帐上。据投行摩根大通估计,恒大集团及其许多主要竞争对手有数以十亿计美元的表外债务,以规避房企业融资的“三条红线”新规。按照该投行的算法,截至今年上半年,恒大的“净负债率”至少为177%,而不是其报告的100%。并声称:“由于一些表外债务的数据无法公开,实际负债率可能会更高”,“隐藏”债务总计占恒大总债务的55%。其他负债率可能高于正式报告的大型房企包括:富力地产负债率为139%,该公司报告为123%;融创负债率为138%,报告为87%;碧桂园为76%,报告为50%。

以此推测,在中国数以万计的房地产开发商中,总的债务规模可能超过10万亿元以上,已经成为政府债务以外又一随时可能引爆的“地雷阵”。按照外电的说法,“中国房企已评级美元债71%属垃圾级别”。此外,众多“标杆房企”出现的债务危机,已在全国多地引发开发商楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。有人担心,“恒大们”的危机已可能引爆中国版的次贷危机,使中国经济和社会面临影响空前的“灰犀牛现象”,带出一系列经济、社会甚至政治的风暴。

“恒大们”巨大风险影响之大,在全球都产生了一定的影响,甚至波及到美国和欧洲的股市,以至于美联储和美国财长都纷纷出来发出警示。在11月上旬美联储发布的《金融稳定报告》,就对包括恒大在内的中国房地产行业的动荡形势发出警告。美联储指出:“中国的金融压力可能会造成风险情绪恶化,从而令全球金融市场陷入紧张,对全球经济增长构成风险,并影响到美国”。美国财长耶伦也表示:正在密切关注中国政府对房地产业风险管控。

惊动全球经济、甚至引发中国次贷危机担忧的中国房地产市场的开发商模式,从来没有像今天这样招人质疑。华尔街日报说,恒大模式是“中国房企兴盛之始,也是败落之因”。其认为在房地产热之下,中国许多开发商像恒大集团一样大举借贷为超高速的增长提供资金。随着信贷逐渐枯竭和新房销售也下滑,不仅给投资者带来前所未有的损失,也为这些公司拉响了财务警报。

其实,这只是说到了恒大们债务危机的表象。从表面上看,恒大等中国房地产企业的债务危机,是因为房地产开发商习惯的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”的高风险模式导致。但从根本上来分析,还是“鱼翅化”的房地产市场及高房价,与市场购房主体收入差距越拉越大所至。尤其是在不少中国的大中城市,过去是中低收入者买不起房,后来是白领中产买不起,再后来像深圳上海北京这样超高房价的城市,连年薪五十万以上的金领也望而却步。

来自中国多家第三方研究机构最新发布的11月的房企销售数据数据,也再次说明房企的债务爆雷、住房销售和居民收入之间的逻辑和关系。据报道, 中国百强房企11月销售金额为8450.3亿元,同比大幅下挫近40%。29个重点监测城市商品住宅成交面积同比下降高达32%,25个二三线城市房市成交同比跌幅扩至35%。有人说,居民收入减少无力购房是11月商品住宅成交同比陡降的原因。其实最主要的,还是不断高攀的房价和市民收入绝对差距已达到了新的临界点。一方面,市场上能满足市民购房能力的有效供给在逐步减少,另一方面,利益的驱使导致开发商把越来越多的高价房推向市场。海量的总供给和脆弱的有效需求的矛盾的日趋尖锐,才是根本原因所在。

恒大们的爆雷,也该到了我们对现有的中国房地产市场和住房供应的范式重新进行根本性反思的时候了。从某种方面来说,这是一道拖欠已久、国民为此已付出数以万亿元学费的治国理政的“必答题”。

众所周知,现在中国的房地产开发,主要参考的还是英国殖民地时期以土地批租为核心的香港模式:政府通过拍卖土地让房地产商开发房产,价高者得使房价不断推高,炒房者的投机更使房地产成为远离基本的居住和公共品属性,更多成为金融工具。殖民地留下的房地产香港模式,不仅使香港成为除中国大陆外全球住房负担最高、在发达经济体中市民住房水平最低的城市,而且房地产和住房引发的社会矛盾也空前尖锐。以至于在香港风波后,驻港中联办把天价楼市列为待解决的优先事项,在“落区聆听 同心同行”慰问活动中,集中走访的就是住房困难的香港市民。就连香港房地产商自己,也知道现有的模式难以为继。11月,香港最大房地产开发商之一的新世界发展公布消息称,该公司正在研究让私营企业提供价格低于市场水平住房的新模式,以寻求解决香港住房危机的方案,让香港年轻一代买得起房。

大陆房地产开发模式祖师爷的香港模式,连香港的开发商都已不得不寻求改变,作为“徒子徒孙”的现有中国大陆房地产开发模式是不是也走到了尽头、到了必须系统范式彻底改变之时? 其实,这早已不该是问题。关键是治国理政者能否和敢不敢与现有房地产模式的利益集团做彻底的切割。

开发商和地方政府双寡头操纵的大陆房地产市场,不仅和土地公有的社会主义制度属性南辕北辙,和市场完全竞争的资本主义国家房地产市场和住房供应也不可同日而语。直接导致的结果,就是中国大陆众多的大中城市市民的住房负担,比全球机构评比出其他地方“全球房价最难负担城市”还要高出许多。

笔者在5年前曾经做过研究对比。在由美国权威房地产顾问机构Demographia调查9个国家和地区(澳大利亚、加拿大、中国香港、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国和美国)、涵盖367个城市市场后所做的2016年《全球楼价负担能力调查》( 第十二年度全球住房负担能力调查:2016)报告中,号称“全球房价最难负担城市”的香港(房价收入比为19),而同时期北京、上海和深圳的买房负担(房价收入比及房价负担能力),分别为33.2、31.9和33.5。这不仅把“全球房价最难负担城市”的香港远远的甩在了后头,而且超过的负担水平更是高达70%以上。和其评出的第十名澳大利亚的城市Tweeds Heads的房价收入比9.3相比,更是高出了2.5倍之多。笔者随机抽取了南京杭州青岛和西安这4个中国省会或沿海城市。除了西安外,其他3个城市城镇居民的房价负担也都远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼(房价收入比为12.2)。其中南京的市民房价负担(房价收入比18.3),更是高出了悉尼的50%。

以上还是5年前的数据所做的分析。经过这几年的房价暴涨,中国大陆一些大中城市的房价负担水平更是走到了极致。最近有从深圳来的朋友说,当地的房价收入比已高达40-60倍。而在Demographia今年初公布的报告中,“全球房价最难负担城市”前三城市香港、温哥华和悉尼,则分别为20.7、13和11.8。作为市民最大民生的住房负担,日趋扩大的差距如此之大,令人触目惊心。

任何人都不能否定,现有模式下中国大中城市房地产市场和住房供应,使大部分大中城市居民尤其是新市民难以实现住房小康甚至体面的居住保障。握有决策权、靠原有福利和模式得到或置换到宽敞体面住房的地方父母官,尤其要设身处地和新市民换位思考:如果用现在的收入,能买得起所有的住房吗?时刻不要忘记,新市民尤其是作为国家希望的青年一代,正在承受全球最难承受的住房负担。站在这样的角度,我们对房地产市场和住房供应的范式革命,就会有更多的期待和希望。

当今的中国房地产市场,正处在极为关键的十字路口:是继续沿着早已被实践证明和公众视为“不和谐因素”的开发商模式走下去,继续“稳定高房价”,还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革,重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式,使房价回归到使普通大众可以承受、并能体现社会主义优越性的合理水平。这考验执政者初心和治国理政水平。

笔者早在2006年发表的“中国房地产十大批判”系列文章中就指出:在现有开发商模式下的住房供应和高房价,已经远远和普通市民的消费水平脱钩。当市场强大的有效需求被开发商地方政府双寡头的垄断暴利市场无情打压并形成尖锐的社会矛盾之时,中国也就到了房地产市场和住房模式创新发展的非常紧迫的时期。现在,正是到了这个历史性的转折点。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net) 
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“恒大们”爆雷,倒逼房市和住房供应新范式

发布日期:2021-12-07 07:26
|沈晓杰:当今中国房地产市场,正处在极为关键的十字路口,是继续“稳定高房价”,还是重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。



| 沈晓杰

【OR  商业新媒体】


【编者按】当今的中国房地产市场,正处在极为关键的十字路口:是继续“稳定高房价”,还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革,重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。

几经挣扎和多次 “起死回生” 反复后,恒大终究没有躲过债务违约的命。上周五晚上,恒大还是在港交发布了未按时履行一项2.6亿美元担保义务的“违约公告”,并称“集团未能履行担保或其他财务责任的情况下,可能导致债权人要求债务加速到期。”当天晚上,广东省政府“适时”约谈恒大实控人许家印,并应恒大集团请求,向其派出工作组,“督促推进企业风险处置工作,督促切实加强内控管理,维护正常经营”,“以有效化解风险,保护各方利益,维护社会稳定”。 中国人民银行、银保监会和证监会也“踩点”同步跟进,在各自网站发布有关负责人答记者问。一切,似乎都在按照早已准备好的“预案”执行。

从“维稳大局”出发,中国人民银行称“恒大风险主要源于自身经营不善、盲目扩张”, 并称近期“境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态”;证监会声明:恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控;银保监会更是强调恒大爆雷“不会对我国银行业保险业正常运行造成任何负面影响”。但广东省政府和人民银行、银保监会、证监会第一时间跨部门统一行动的“高规格动作”清楚的表明,恒大债务爆雷事件的影响之大以及中国顶层高度重视的程度之深。

其实,清理和消解恒大债务爆雷“冲击波“影响,早已在不同层次悄悄进行。恒大自己除在全国各楼盘以六七折的价格进行“以房抵债(款)”外,更是在全国600多个楼盘全线大甩卖,甚至传出有些地方甩卖的房价由于低于成本而被有关部门勒令补上差价。有些地方为保持当地房地产市场及房价的稳定,防止恒大债务爆雷出现多米诺骨牌效应,早已对当地恒大的房地产项目“接管处置”。

以上,还只是地方政府和恒大自己清理债务“地雷”及影响的一些表象上的做法。从更高的深层次来看,可能没人比中央政府更清楚恒大及一系列房地产开发商债务爆雷事件究竟意味着什么,可能给中国经济和社会带来多大的影响和怎样的冲击波。

今年10月23日,“忸怩”了近二十年的房地产税全国性试点,终于由全国人大的一纸红头文件匆匆推出。人们不禁要问,究竟是怎样的“刺激”,才把这久拖不决的“顶层设计”从“工具箱”中搬出?

现在许多人不知道的是,早在2003年中共中央十六届三中全会发表的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中,“物业税”的提法就第一次出现在高层官方的权威文件中。“决定”指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。后来的五中全会又进一步把“稳步推行物业税”作为我国“十一五”进行税制改革的重点之一。18年过去了,经历了漫长的政策拉锯、权衡和博弈,一次又一次反反复复的释放“试探气球”和无奈的“缩头”,才终于有了现在全国人大对外发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”一纸公告,中国房地产税的“改革试点”终于落锤定音。尽管它的名称,已由18年前最早的“物业税” 摇身变为现在的房地产税,尽管此前实施已有十年之久的上海和重庆的房产税试点,效应远低于当初顶层政策设计和社会各方预期,并被公认为失败,但房地产税的试点还是来了。

究竟是什么原因使中央顶层迫不及待的推出房地产税的试点?人们在探究房地产税被“激活”的背景时,不能不关注和聚焦一个令人惊奇而又值得玩味的“惊人巧合”。这就是在10月23日全国人大公布的房地产税试点文件的一个多月前,号称全球第一大开发商的恒大集团,爆发了轰动世界的债务危机。

为什么说恒大危机成了激活房地产税试点出台的最后一根稻草呢?这不仅在于它时间上高度的契合,更重要的还是恒大危机从某种程度上宣示了现有的中国房地产开发模式已走向末途。

恒大债务暴雷发生在9月上旬,时间上是全国人大的红头文件公布的一个半月之前。其背负的“债务炸弹”规模之大,已高达近2万亿元,相当于去年全国GDP的2%左右。这还仅仅是一个恒大。问题的严重性还在于,中国开发商中债务爆雷的现象早已不是个案和特例,甚至已成为开发商中“代表性现象”。在恒大事件前,有万达、华夏幸福等,其后又传出融创、宝能、花样年、佳兆业等“流动性问题”。在百度上搜索一下“开发商债务危机”,立刻会跳出一大堆的名单。更让中国银保监会宣称恒大事件属“个案现象”直接被打脸的是,就在恒大上周五公告的当天,另一家中国房地产巨头佳兆业也同时宣布,有一笔本金总额4亿美元的票据寻求延期偿还失败,同样面临违约风险。据报道,佳兆业是仅次于恒大的中国美元债券发行量第二大房地产商,据称负债总额甚至超过3000亿美元。

不久前英国《金融时报》分析的数据显示,在中国30家最大的房地产开发企业中,近半(14家)至少越过及违反了中央政府旨在约束房地产开发商的债务的“三条红线”(资产负债率;净负债率;现金短债比)中的一条。

其实,问题的严重性要远远超过账面上的表格统计。中国房地产开发商巨量债务还隐藏在表外的帐上。据投行摩根大通估计,恒大集团及其许多主要竞争对手有数以十亿计美元的表外债务,以规避房企业融资的“三条红线”新规。按照该投行的算法,截至今年上半年,恒大的“净负债率”至少为177%,而不是其报告的100%。并声称:“由于一些表外债务的数据无法公开,实际负债率可能会更高”,“隐藏”债务总计占恒大总债务的55%。其他负债率可能高于正式报告的大型房企包括:富力地产负债率为139%,该公司报告为123%;融创负债率为138%,报告为87%;碧桂园为76%,报告为50%。

以此推测,在中国数以万计的房地产开发商中,总的债务规模可能超过10万亿元以上,已经成为政府债务以外又一随时可能引爆的“地雷阵”。按照外电的说法,“中国房企已评级美元债71%属垃圾级别”。此外,众多“标杆房企”出现的债务危机,已在全国多地引发开发商楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。有人担心,“恒大们”的危机已可能引爆中国版的次贷危机,使中国经济和社会面临影响空前的“灰犀牛现象”,带出一系列经济、社会甚至政治的风暴。

“恒大们”巨大风险影响之大,在全球都产生了一定的影响,甚至波及到美国和欧洲的股市,以至于美联储和美国财长都纷纷出来发出警示。在11月上旬美联储发布的《金融稳定报告》,就对包括恒大在内的中国房地产行业的动荡形势发出警告。美联储指出:“中国的金融压力可能会造成风险情绪恶化,从而令全球金融市场陷入紧张,对全球经济增长构成风险,并影响到美国”。美国财长耶伦也表示:正在密切关注中国政府对房地产业风险管控。

惊动全球经济、甚至引发中国次贷危机担忧的中国房地产市场的开发商模式,从来没有像今天这样招人质疑。华尔街日报说,恒大模式是“中国房企兴盛之始,也是败落之因”。其认为在房地产热之下,中国许多开发商像恒大集团一样大举借贷为超高速的增长提供资金。随着信贷逐渐枯竭和新房销售也下滑,不仅给投资者带来前所未有的损失,也为这些公司拉响了财务警报。

其实,这只是说到了恒大们债务危机的表象。从表面上看,恒大等中国房地产企业的债务危机,是因为房地产开发商习惯的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”的高风险模式导致。但从根本上来分析,还是“鱼翅化”的房地产市场及高房价,与市场购房主体收入差距越拉越大所至。尤其是在不少中国的大中城市,过去是中低收入者买不起房,后来是白领中产买不起,再后来像深圳上海北京这样超高房价的城市,连年薪五十万以上的金领也望而却步。

来自中国多家第三方研究机构最新发布的11月的房企销售数据数据,也再次说明房企的债务爆雷、住房销售和居民收入之间的逻辑和关系。据报道, 中国百强房企11月销售金额为8450.3亿元,同比大幅下挫近40%。29个重点监测城市商品住宅成交面积同比下降高达32%,25个二三线城市房市成交同比跌幅扩至35%。有人说,居民收入减少无力购房是11月商品住宅成交同比陡降的原因。其实最主要的,还是不断高攀的房价和市民收入绝对差距已达到了新的临界点。一方面,市场上能满足市民购房能力的有效供给在逐步减少,另一方面,利益的驱使导致开发商把越来越多的高价房推向市场。海量的总供给和脆弱的有效需求的矛盾的日趋尖锐,才是根本原因所在。

恒大们的爆雷,也该到了我们对现有的中国房地产市场和住房供应的范式重新进行根本性反思的时候了。从某种方面来说,这是一道拖欠已久、国民为此已付出数以万亿元学费的治国理政的“必答题”。

众所周知,现在中国的房地产开发,主要参考的还是英国殖民地时期以土地批租为核心的香港模式:政府通过拍卖土地让房地产商开发房产,价高者得使房价不断推高,炒房者的投机更使房地产成为远离基本的居住和公共品属性,更多成为金融工具。殖民地留下的房地产香港模式,不仅使香港成为除中国大陆外全球住房负担最高、在发达经济体中市民住房水平最低的城市,而且房地产和住房引发的社会矛盾也空前尖锐。以至于在香港风波后,驻港中联办把天价楼市列为待解决的优先事项,在“落区聆听 同心同行”慰问活动中,集中走访的就是住房困难的香港市民。就连香港房地产商自己,也知道现有的模式难以为继。11月,香港最大房地产开发商之一的新世界发展公布消息称,该公司正在研究让私营企业提供价格低于市场水平住房的新模式,以寻求解决香港住房危机的方案,让香港年轻一代买得起房。

大陆房地产开发模式祖师爷的香港模式,连香港的开发商都已不得不寻求改变,作为“徒子徒孙”的现有中国大陆房地产开发模式是不是也走到了尽头、到了必须系统范式彻底改变之时? 其实,这早已不该是问题。关键是治国理政者能否和敢不敢与现有房地产模式的利益集团做彻底的切割。

开发商和地方政府双寡头操纵的大陆房地产市场,不仅和土地公有的社会主义制度属性南辕北辙,和市场完全竞争的资本主义国家房地产市场和住房供应也不可同日而语。直接导致的结果,就是中国大陆众多的大中城市市民的住房负担,比全球机构评比出其他地方“全球房价最难负担城市”还要高出许多。

笔者在5年前曾经做过研究对比。在由美国权威房地产顾问机构Demographia调查9个国家和地区(澳大利亚、加拿大、中国香港、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国和美国)、涵盖367个城市市场后所做的2016年《全球楼价负担能力调查》( 第十二年度全球住房负担能力调查:2016)报告中,号称“全球房价最难负担城市”的香港(房价收入比为19),而同时期北京、上海和深圳的买房负担(房价收入比及房价负担能力),分别为33.2、31.9和33.5。这不仅把“全球房价最难负担城市”的香港远远的甩在了后头,而且超过的负担水平更是高达70%以上。和其评出的第十名澳大利亚的城市Tweeds Heads的房价收入比9.3相比,更是高出了2.5倍之多。笔者随机抽取了南京杭州青岛和西安这4个中国省会或沿海城市。除了西安外,其他3个城市城镇居民的房价负担也都远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼(房价收入比为12.2)。其中南京的市民房价负担(房价收入比18.3),更是高出了悉尼的50%。

以上还是5年前的数据所做的分析。经过这几年的房价暴涨,中国大陆一些大中城市的房价负担水平更是走到了极致。最近有从深圳来的朋友说,当地的房价收入比已高达40-60倍。而在Demographia今年初公布的报告中,“全球房价最难负担城市”前三城市香港、温哥华和悉尼,则分别为20.7、13和11.8。作为市民最大民生的住房负担,日趋扩大的差距如此之大,令人触目惊心。

任何人都不能否定,现有模式下中国大中城市房地产市场和住房供应,使大部分大中城市居民尤其是新市民难以实现住房小康甚至体面的居住保障。握有决策权、靠原有福利和模式得到或置换到宽敞体面住房的地方父母官,尤其要设身处地和新市民换位思考:如果用现在的收入,能买得起所有的住房吗?时刻不要忘记,新市民尤其是作为国家希望的青年一代,正在承受全球最难承受的住房负担。站在这样的角度,我们对房地产市场和住房供应的范式革命,就会有更多的期待和希望。

当今的中国房地产市场,正处在极为关键的十字路口:是继续沿着早已被实践证明和公众视为“不和谐因素”的开发商模式走下去,继续“稳定高房价”,还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革,重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式,使房价回归到使普通大众可以承受、并能体现社会主义优越性的合理水平。这考验执政者初心和治国理政水平。

笔者早在2006年发表的“中国房地产十大批判”系列文章中就指出:在现有开发商模式下的住房供应和高房价,已经远远和普通市民的消费水平脱钩。当市场强大的有效需求被开发商地方政府双寡头的垄断暴利市场无情打压并形成尖锐的社会矛盾之时,中国也就到了房地产市场和住房模式创新发展的非常紧迫的时期。现在,正是到了这个历史性的转折点。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net) 
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