官方发布加快发展保障性租赁住房意见,或引爆租赁市场建设和大扩容。一个前所未有的变化是,国家放弃租赁建设经营用地的“地租”。



胡月晓

【OR  商业新媒体】

7月2日,中国国务院办公厅日前印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。本次意见有一个前所未有的变化——国家放弃租赁建设经营用地的“地租”。笔者认为,租赁房或临快速扩容,这意味着楼市格局面临根本性重塑,流动性分布和居民财富结构也将随之改变,留给居民资产配置调整的时间不会太多。

楼市需要和面临重塑

尽管没有太多公认权威的专项统计,但人们根据自身观察和经验即可体会到,当前及很长一段时间以来,普通人和一般家庭在财富构成方面,最大资产在于房子。

拥有可投资资产的中产人群,大都拥有2套以上的住房,即一套自住,一套出租或干脆以财富形式储藏。楼市成为居民财产配置首选场所,住房成为储藏品,是2010年以来楼市泡沫上涨的重要因素。2010年中国开始“限购、限贷”为特征的楼市行政调控,说明当时从居住功能着眼,楼市已出现供过于求的现象,并且还很严重!如果是供不应求引起的价格上涨,调控对策自然是加大供应,单纯价格上涨过快的“泡沫”并不会引起管制需求的调控。当时的很多城市的土地供应和增加人口比较,实际上并不缺少,这十几年人均居住面积的持续改善,说明土地供应和住房开发的量是超过了新增人口的。

2019年中国人民银行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告显示,中国居民户均拥有住房1.5套,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%。当住房成为居民财富存储手段时,楼市的居住功能不可避免会受到削弱。

楼市成为居民资产配置手段,意味着房地产已成为“有钱人”(其实大部分是中等收入的普通民众、中产阶层人士)的投资品,意味着楼市的金融属性和投资功能增强,意味着楼市居住市场和投资市场成为两个平行独立的市场——居住市场的过剩并不影响投资市场上的供求关系,房地产市场繁荣和楼市泡沫越来越脱离真实居住市场。按照公开的数据,“永远涨”的上海城市2015-2019年间人口和住房增加变动之比约为1:5~1:6。楼市两个平行市场的存在,是导致诸多看似矛盾调控手段出台的重要原因。表面看楼市泡沫持续是因为确实存在着强大的市场需求,这点看二手房市场的成交量和新房购买靠“抢”就足以明证,但现实中基本楼市调控措施,又有许多是围绕着调节供应节奏进行的,而非加快新增供应的“入市”;对此笔者在《中国楼市:如何找回消失屋顶》中,有详细描述。

楼市投资功能对于维护楼市平稳和流动性,客观上具有一定作用,实际上对维护楼市居住供给正常也有重要贡献。但当楼市成为居民主要财富存储手段,投资功能重要性过大导致住房成为居民资产配置中的储藏品时,楼市分裂成两个平行市场,无论从金融稳定、宏观风险管理,还是社会公平和经济可持续增长的角度,市场重塑不可避免!其中,增加持有成本是最为直接和明显的破解思路!

发展租赁市场或引发楼市新重塑模式

增加楼市持有成本(即坊间习惯称呼“物业税”或“房产税”),或因对市场冲击过大和20余年楼市持续繁荣带来的利益复杂纠葛体系,难以出台!十九大建立了“房住不炒”的楼市定位,即要让房地产市场回归居住功能,这实际上意味着楼市的投资功能将得到压制。压制投资功能、增加居住功能,让楼市中两个分离的平行市场(居住市场和投资市场)重新归一,实际上就是楼市长效机制的核心。

增量改革是最为现实和可行的路径!中国40余年改革开放实际上就是遵循这一“先增量、后存量”的渐进模式的。回顾楼市新调控目标提出以来的变革进程,虽然市场高度关注的房产税一直只有雷声和楼梯响,但不知不觉间,楼市市场环境在楼市泡沫持续中已悄然变换。

首先,基于居住市场供给过剩局面,提高市场进入门款、防止投机资金过度进入等管理措施在逐步建立和完善。针对房地产市场交易的行政管控措施,实际上是针对楼市投资市场的,居住市场上的“刚需”不可避免也受到了一定影响。但在居住市场上的更大变革和决定未来格局的,是“三道红线”“集中供地”等变革措施!这些措施在经济学上的意义,都是提高市场进入门槛,增加了留在市场上经营主体的实力。

其次,建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对金融机构的涉房风险进行了总量控制。2020年12月31日,中国人民银行会同中国银行保险监督管理委员会,发布了银行业金融机构房地产贷款集中度管理规定,对不同金融机构按类别规定了涉房贷款的比例,其中,中资大型银行的房地产行业贷款占比不得超过40%、个人住房贷款占比不得超过32.5%。根据上市公司公开数据,2020年底的个人住房贷款比例,工行为30.8%、农行为31.7%、建行为33.0%、中行为39.0%,邮储为33.6%。显然未来银行按揭信贷增长将不再,楼市风险对金融机构影响将不会再增加。

第三,加快租赁市场发展,扩容居住市场。2021年7月2日国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,或引爆租赁市场建设和大扩容。本次发布租赁市场发展意见中,一个前所未有的变化是——国家放弃租赁建设经营用地的“地租”。

土地财政一直被市场诟病为楼市泡沫基础性根源,垄断土地一级市场的各地政府,因享有地价上涨收益,市场一直存在着其对中央楼市调控心怀二意的疑虑。本次意见规定,集体土地、企事业单位现有非住宅用地,都可用于租赁房建设,现有土地变更用途、不改性质,不补地款!加上其它配套的审批、金融支持、财税等支持体系,显然租赁市场进入门款将极大降低,居住市场将得到极大扩容!意见还对租赁房的建设和经营,提出了全过程监管的要求,严禁保障性租赁住房不得上市销售或变相销售。这条规定的经济学上意义,就是确保租赁经营收益真正回归到租赁,而非过去的配套项目销售和资产升值。

自“房住不炒”楼市调控政策提出以来,从“三道红线”到“贷款集中度”,再到当前的“发展租赁”,中国房地产市场管理采用了一条不用增加持有成本等传统刺破泡沫的方式,有序重塑了市场,将使楼市市场不协调发展局面,逐渐回归居住市场决定投资市场的正常格局。

资产配置调整窗口期或不长

楼市重塑后,投资功能过大的局面将得到扭转,投资市场将萎缩。原先被投资市场干扰的居住市场上供需状况,将得到真实体现。从居住市场上住房供应增长情况看,房地产市场供需整体偏松,部分有较多过剩,只有个别地方偏紧。基于楼市市场环境的变化,一代中国人培养起来的以楼市为资产首选配置模式的状况,将逐渐发生改变,

2019年中国人民银行发布的中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告显示,中国家庭资产以实物资产为主,房产是其主要构成,居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%,金融资产64.9万元,占家庭总资产的20.4%。和美国相比,我国居民家庭住房资产比重偏高,高于美国居民家庭28.5个百分点;金融资产占总资产的比重偏低,比美国低22.1的百分点。

上世纪90年代以来,越来越多地发达经济体进入了债务经济时代。所谓债务经济,是指经济发展越来越依赖债务扩张;债务经济使得货币由外生转向内生的同时,必定使货币效应趋向中性,资本市场功能在金融经济中的重要性空前提高。在中国货币当局早在2019年就提出,要在实施稳健中性货币政策、增强微观主体活力和发挥好资本市场功能三者之间,形成三角形支撑框架,促进国民经济整体良性循环。因此,以资本市场为平台的金融投资,将是未来中国财富资产配置的最重要新增领域。

观察未来楼市调控方向,在居住市场扩容后,未来调控重心将转回投资市场。由于楼市泡沫的巨大和市场公认性,以及中国在“十四五”规划中提出直接税体系的建设方向,房产税最终出台的方向笔者预计也不会变。

就中国资本市场发展而言,相对于海外金融危机后数倍的股市上涨,因楼市泡沫对资金的“虹吸”,中国市场呈现了长期的平稳和底部徘徊状态!面对未来,中国居民资产配置调整的大幕即将拉开,由于宏观环境变化带来的行为主体行为的较高一致性,楼市和资本市场都大概率会迎来快速变化,房地产和资本市场或临快速相向而行局面,留给人们从容调整资产配置结构的时间将不会太长!■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)




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租赁变化,如何影响住房资产配置?

发布日期:2021-07-06 07:41
官方发布加快发展保障性租赁住房意见,或引爆租赁市场建设和大扩容。一个前所未有的变化是,国家放弃租赁建设经营用地的“地租”。



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7月2日,中国国务院办公厅日前印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。本次意见有一个前所未有的变化——国家放弃租赁建设经营用地的“地租”。笔者认为,租赁房或临快速扩容,这意味着楼市格局面临根本性重塑,流动性分布和居民财富结构也将随之改变,留给居民资产配置调整的时间不会太多。

楼市需要和面临重塑

尽管没有太多公认权威的专项统计,但人们根据自身观察和经验即可体会到,当前及很长一段时间以来,普通人和一般家庭在财富构成方面,最大资产在于房子。

拥有可投资资产的中产人群,大都拥有2套以上的住房,即一套自住,一套出租或干脆以财富形式储藏。楼市成为居民财产配置首选场所,住房成为储藏品,是2010年以来楼市泡沫上涨的重要因素。2010年中国开始“限购、限贷”为特征的楼市行政调控,说明当时从居住功能着眼,楼市已出现供过于求的现象,并且还很严重!如果是供不应求引起的价格上涨,调控对策自然是加大供应,单纯价格上涨过快的“泡沫”并不会引起管制需求的调控。当时的很多城市的土地供应和增加人口比较,实际上并不缺少,这十几年人均居住面积的持续改善,说明土地供应和住房开发的量是超过了新增人口的。

2019年中国人民银行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告显示,中国居民户均拥有住房1.5套,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%。当住房成为居民财富存储手段时,楼市的居住功能不可避免会受到削弱。

楼市成为居民资产配置手段,意味着房地产已成为“有钱人”(其实大部分是中等收入的普通民众、中产阶层人士)的投资品,意味着楼市的金融属性和投资功能增强,意味着楼市居住市场和投资市场成为两个平行独立的市场——居住市场的过剩并不影响投资市场上的供求关系,房地产市场繁荣和楼市泡沫越来越脱离真实居住市场。按照公开的数据,“永远涨”的上海城市2015-2019年间人口和住房增加变动之比约为1:5~1:6。楼市两个平行市场的存在,是导致诸多看似矛盾调控手段出台的重要原因。表面看楼市泡沫持续是因为确实存在着强大的市场需求,这点看二手房市场的成交量和新房购买靠“抢”就足以明证,但现实中基本楼市调控措施,又有许多是围绕着调节供应节奏进行的,而非加快新增供应的“入市”;对此笔者在《中国楼市:如何找回消失屋顶》中,有详细描述。

楼市投资功能对于维护楼市平稳和流动性,客观上具有一定作用,实际上对维护楼市居住供给正常也有重要贡献。但当楼市成为居民主要财富存储手段,投资功能重要性过大导致住房成为居民资产配置中的储藏品时,楼市分裂成两个平行市场,无论从金融稳定、宏观风险管理,还是社会公平和经济可持续增长的角度,市场重塑不可避免!其中,增加持有成本是最为直接和明显的破解思路!

发展租赁市场或引发楼市新重塑模式

增加楼市持有成本(即坊间习惯称呼“物业税”或“房产税”),或因对市场冲击过大和20余年楼市持续繁荣带来的利益复杂纠葛体系,难以出台!十九大建立了“房住不炒”的楼市定位,即要让房地产市场回归居住功能,这实际上意味着楼市的投资功能将得到压制。压制投资功能、增加居住功能,让楼市中两个分离的平行市场(居住市场和投资市场)重新归一,实际上就是楼市长效机制的核心。

增量改革是最为现实和可行的路径!中国40余年改革开放实际上就是遵循这一“先增量、后存量”的渐进模式的。回顾楼市新调控目标提出以来的变革进程,虽然市场高度关注的房产税一直只有雷声和楼梯响,但不知不觉间,楼市市场环境在楼市泡沫持续中已悄然变换。

首先,基于居住市场供给过剩局面,提高市场进入门款、防止投机资金过度进入等管理措施在逐步建立和完善。针对房地产市场交易的行政管控措施,实际上是针对楼市投资市场的,居住市场上的“刚需”不可避免也受到了一定影响。但在居住市场上的更大变革和决定未来格局的,是“三道红线”“集中供地”等变革措施!这些措施在经济学上的意义,都是提高市场进入门槛,增加了留在市场上经营主体的实力。

其次,建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对金融机构的涉房风险进行了总量控制。2020年12月31日,中国人民银行会同中国银行保险监督管理委员会,发布了银行业金融机构房地产贷款集中度管理规定,对不同金融机构按类别规定了涉房贷款的比例,其中,中资大型银行的房地产行业贷款占比不得超过40%、个人住房贷款占比不得超过32.5%。根据上市公司公开数据,2020年底的个人住房贷款比例,工行为30.8%、农行为31.7%、建行为33.0%、中行为39.0%,邮储为33.6%。显然未来银行按揭信贷增长将不再,楼市风险对金融机构影响将不会再增加。

第三,加快租赁市场发展,扩容居住市场。2021年7月2日国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,或引爆租赁市场建设和大扩容。本次发布租赁市场发展意见中,一个前所未有的变化是——国家放弃租赁建设经营用地的“地租”。

土地财政一直被市场诟病为楼市泡沫基础性根源,垄断土地一级市场的各地政府,因享有地价上涨收益,市场一直存在着其对中央楼市调控心怀二意的疑虑。本次意见规定,集体土地、企事业单位现有非住宅用地,都可用于租赁房建设,现有土地变更用途、不改性质,不补地款!加上其它配套的审批、金融支持、财税等支持体系,显然租赁市场进入门款将极大降低,居住市场将得到极大扩容!意见还对租赁房的建设和经营,提出了全过程监管的要求,严禁保障性租赁住房不得上市销售或变相销售。这条规定的经济学上意义,就是确保租赁经营收益真正回归到租赁,而非过去的配套项目销售和资产升值。

自“房住不炒”楼市调控政策提出以来,从“三道红线”到“贷款集中度”,再到当前的“发展租赁”,中国房地产市场管理采用了一条不用增加持有成本等传统刺破泡沫的方式,有序重塑了市场,将使楼市市场不协调发展局面,逐渐回归居住市场决定投资市场的正常格局。

资产配置调整窗口期或不长

楼市重塑后,投资功能过大的局面将得到扭转,投资市场将萎缩。原先被投资市场干扰的居住市场上供需状况,将得到真实体现。从居住市场上住房供应增长情况看,房地产市场供需整体偏松,部分有较多过剩,只有个别地方偏紧。基于楼市市场环境的变化,一代中国人培养起来的以楼市为资产首选配置模式的状况,将逐渐发生改变,

2019年中国人民银行发布的中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告显示,中国家庭资产以实物资产为主,房产是其主要构成,居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%,金融资产64.9万元,占家庭总资产的20.4%。和美国相比,我国居民家庭住房资产比重偏高,高于美国居民家庭28.5个百分点;金融资产占总资产的比重偏低,比美国低22.1的百分点。

上世纪90年代以来,越来越多地发达经济体进入了债务经济时代。所谓债务经济,是指经济发展越来越依赖债务扩张;债务经济使得货币由外生转向内生的同时,必定使货币效应趋向中性,资本市场功能在金融经济中的重要性空前提高。在中国货币当局早在2019年就提出,要在实施稳健中性货币政策、增强微观主体活力和发挥好资本市场功能三者之间,形成三角形支撑框架,促进国民经济整体良性循环。因此,以资本市场为平台的金融投资,将是未来中国财富资产配置的最重要新增领域。

观察未来楼市调控方向,在居住市场扩容后,未来调控重心将转回投资市场。由于楼市泡沫的巨大和市场公认性,以及中国在“十四五”规划中提出直接税体系的建设方向,房产税最终出台的方向笔者预计也不会变。

就中国资本市场发展而言,相对于海外金融危机后数倍的股市上涨,因楼市泡沫对资金的“虹吸”,中国市场呈现了长期的平稳和底部徘徊状态!面对未来,中国居民资产配置调整的大幕即将拉开,由于宏观环境变化带来的行为主体行为的较高一致性,楼市和资本市场都大概率会迎来快速变化,房地产和资本市场或临快速相向而行局面,留给人们从容调整资产配置结构的时间将不会太长!■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)




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胡月晓

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7月2日,中国国务院办公厅日前印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。本次意见有一个前所未有的变化——国家放弃租赁建设经营用地的“地租”。笔者认为,租赁房或临快速扩容,这意味着楼市格局面临根本性重塑,流动性分布和居民财富结构也将随之改变,留给居民资产配置调整的时间不会太多。

楼市需要和面临重塑

尽管没有太多公认权威的专项统计,但人们根据自身观察和经验即可体会到,当前及很长一段时间以来,普通人和一般家庭在财富构成方面,最大资产在于房子。

拥有可投资资产的中产人群,大都拥有2套以上的住房,即一套自住,一套出租或干脆以财富形式储藏。楼市成为居民财产配置首选场所,住房成为储藏品,是2010年以来楼市泡沫上涨的重要因素。2010年中国开始“限购、限贷”为特征的楼市行政调控,说明当时从居住功能着眼,楼市已出现供过于求的现象,并且还很严重!如果是供不应求引起的价格上涨,调控对策自然是加大供应,单纯价格上涨过快的“泡沫”并不会引起管制需求的调控。当时的很多城市的土地供应和增加人口比较,实际上并不缺少,这十几年人均居住面积的持续改善,说明土地供应和住房开发的量是超过了新增人口的。

2019年中国人民银行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告显示,中国居民户均拥有住房1.5套,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%。当住房成为居民财富存储手段时,楼市的居住功能不可避免会受到削弱。

楼市成为居民资产配置手段,意味着房地产已成为“有钱人”(其实大部分是中等收入的普通民众、中产阶层人士)的投资品,意味着楼市的金融属性和投资功能增强,意味着楼市居住市场和投资市场成为两个平行独立的市场——居住市场的过剩并不影响投资市场上的供求关系,房地产市场繁荣和楼市泡沫越来越脱离真实居住市场。按照公开的数据,“永远涨”的上海城市2015-2019年间人口和住房增加变动之比约为1:5~1:6。楼市两个平行市场的存在,是导致诸多看似矛盾调控手段出台的重要原因。表面看楼市泡沫持续是因为确实存在着强大的市场需求,这点看二手房市场的成交量和新房购买靠“抢”就足以明证,但现实中基本楼市调控措施,又有许多是围绕着调节供应节奏进行的,而非加快新增供应的“入市”;对此笔者在《中国楼市:如何找回消失屋顶》中,有详细描述。

楼市投资功能对于维护楼市平稳和流动性,客观上具有一定作用,实际上对维护楼市居住供给正常也有重要贡献。但当楼市成为居民主要财富存储手段,投资功能重要性过大导致住房成为居民资产配置中的储藏品时,楼市分裂成两个平行市场,无论从金融稳定、宏观风险管理,还是社会公平和经济可持续增长的角度,市场重塑不可避免!其中,增加持有成本是最为直接和明显的破解思路!

发展租赁市场或引发楼市新重塑模式

增加楼市持有成本(即坊间习惯称呼“物业税”或“房产税”),或因对市场冲击过大和20余年楼市持续繁荣带来的利益复杂纠葛体系,难以出台!十九大建立了“房住不炒”的楼市定位,即要让房地产市场回归居住功能,这实际上意味着楼市的投资功能将得到压制。压制投资功能、增加居住功能,让楼市中两个分离的平行市场(居住市场和投资市场)重新归一,实际上就是楼市长效机制的核心。

增量改革是最为现实和可行的路径!中国40余年改革开放实际上就是遵循这一“先增量、后存量”的渐进模式的。回顾楼市新调控目标提出以来的变革进程,虽然市场高度关注的房产税一直只有雷声和楼梯响,但不知不觉间,楼市市场环境在楼市泡沫持续中已悄然变换。

首先,基于居住市场供给过剩局面,提高市场进入门款、防止投机资金过度进入等管理措施在逐步建立和完善。针对房地产市场交易的行政管控措施,实际上是针对楼市投资市场的,居住市场上的“刚需”不可避免也受到了一定影响。但在居住市场上的更大变革和决定未来格局的,是“三道红线”“集中供地”等变革措施!这些措施在经济学上的意义,都是提高市场进入门槛,增加了留在市场上经营主体的实力。

其次,建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对金融机构的涉房风险进行了总量控制。2020年12月31日,中国人民银行会同中国银行保险监督管理委员会,发布了银行业金融机构房地产贷款集中度管理规定,对不同金融机构按类别规定了涉房贷款的比例,其中,中资大型银行的房地产行业贷款占比不得超过40%、个人住房贷款占比不得超过32.5%。根据上市公司公开数据,2020年底的个人住房贷款比例,工行为30.8%、农行为31.7%、建行为33.0%、中行为39.0%,邮储为33.6%。显然未来银行按揭信贷增长将不再,楼市风险对金融机构影响将不会再增加。

第三,加快租赁市场发展,扩容居住市场。2021年7月2日国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,或引爆租赁市场建设和大扩容。本次发布租赁市场发展意见中,一个前所未有的变化是——国家放弃租赁建设经营用地的“地租”。

土地财政一直被市场诟病为楼市泡沫基础性根源,垄断土地一级市场的各地政府,因享有地价上涨收益,市场一直存在着其对中央楼市调控心怀二意的疑虑。本次意见规定,集体土地、企事业单位现有非住宅用地,都可用于租赁房建设,现有土地变更用途、不改性质,不补地款!加上其它配套的审批、金融支持、财税等支持体系,显然租赁市场进入门款将极大降低,居住市场将得到极大扩容!意见还对租赁房的建设和经营,提出了全过程监管的要求,严禁保障性租赁住房不得上市销售或变相销售。这条规定的经济学上意义,就是确保租赁经营收益真正回归到租赁,而非过去的配套项目销售和资产升值。

自“房住不炒”楼市调控政策提出以来,从“三道红线”到“贷款集中度”,再到当前的“发展租赁”,中国房地产市场管理采用了一条不用增加持有成本等传统刺破泡沫的方式,有序重塑了市场,将使楼市市场不协调发展局面,逐渐回归居住市场决定投资市场的正常格局。

资产配置调整窗口期或不长

楼市重塑后,投资功能过大的局面将得到扭转,投资市场将萎缩。原先被投资市场干扰的居住市场上供需状况,将得到真实体现。从居住市场上住房供应增长情况看,房地产市场供需整体偏松,部分有较多过剩,只有个别地方偏紧。基于楼市市场环境的变化,一代中国人培养起来的以楼市为资产首选配置模式的状况,将逐渐发生改变,

2019年中国人民银行发布的中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告显示,中国家庭资产以实物资产为主,房产是其主要构成,居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%,金融资产64.9万元,占家庭总资产的20.4%。和美国相比,我国居民家庭住房资产比重偏高,高于美国居民家庭28.5个百分点;金融资产占总资产的比重偏低,比美国低22.1的百分点。

上世纪90年代以来,越来越多地发达经济体进入了债务经济时代。所谓债务经济,是指经济发展越来越依赖债务扩张;债务经济使得货币由外生转向内生的同时,必定使货币效应趋向中性,资本市场功能在金融经济中的重要性空前提高。在中国货币当局早在2019年就提出,要在实施稳健中性货币政策、增强微观主体活力和发挥好资本市场功能三者之间,形成三角形支撑框架,促进国民经济整体良性循环。因此,以资本市场为平台的金融投资,将是未来中国财富资产配置的最重要新增领域。

观察未来楼市调控方向,在居住市场扩容后,未来调控重心将转回投资市场。由于楼市泡沫的巨大和市场公认性,以及中国在“十四五”规划中提出直接税体系的建设方向,房产税最终出台的方向笔者预计也不会变。

就中国资本市场发展而言,相对于海外金融危机后数倍的股市上涨,因楼市泡沫对资金的“虹吸”,中国市场呈现了长期的平稳和底部徘徊状态!面对未来,中国居民资产配置调整的大幕即将拉开,由于宏观环境变化带来的行为主体行为的较高一致性,楼市和资本市场都大概率会迎来快速变化,房地产和资本市场或临快速相向而行局面,留给人们从容调整资产配置结构的时间将不会太长!■


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租赁变化,如何影响住房资产配置?

发布日期:2021-07-06 07:41
官方发布加快发展保障性租赁住房意见,或引爆租赁市场建设和大扩容。一个前所未有的变化是,国家放弃租赁建设经营用地的“地租”。



胡月晓

【OR  商业新媒体】

7月2日,中国国务院办公厅日前印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。本次意见有一个前所未有的变化——国家放弃租赁建设经营用地的“地租”。笔者认为,租赁房或临快速扩容,这意味着楼市格局面临根本性重塑,流动性分布和居民财富结构也将随之改变,留给居民资产配置调整的时间不会太多。

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尽管没有太多公认权威的专项统计,但人们根据自身观察和经验即可体会到,当前及很长一段时间以来,普通人和一般家庭在财富构成方面,最大资产在于房子。

拥有可投资资产的中产人群,大都拥有2套以上的住房,即一套自住,一套出租或干脆以财富形式储藏。楼市成为居民财产配置首选场所,住房成为储藏品,是2010年以来楼市泡沫上涨的重要因素。2010年中国开始“限购、限贷”为特征的楼市行政调控,说明当时从居住功能着眼,楼市已出现供过于求的现象,并且还很严重!如果是供不应求引起的价格上涨,调控对策自然是加大供应,单纯价格上涨过快的“泡沫”并不会引起管制需求的调控。当时的很多城市的土地供应和增加人口比较,实际上并不缺少,这十几年人均居住面积的持续改善,说明土地供应和住房开发的量是超过了新增人口的。

2019年中国人民银行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告显示,中国居民户均拥有住房1.5套,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%。当住房成为居民财富存储手段时,楼市的居住功能不可避免会受到削弱。

楼市成为居民资产配置手段,意味着房地产已成为“有钱人”(其实大部分是中等收入的普通民众、中产阶层人士)的投资品,意味着楼市的金融属性和投资功能增强,意味着楼市居住市场和投资市场成为两个平行独立的市场——居住市场的过剩并不影响投资市场上的供求关系,房地产市场繁荣和楼市泡沫越来越脱离真实居住市场。按照公开的数据,“永远涨”的上海城市2015-2019年间人口和住房增加变动之比约为1:5~1:6。楼市两个平行市场的存在,是导致诸多看似矛盾调控手段出台的重要原因。表面看楼市泡沫持续是因为确实存在着强大的市场需求,这点看二手房市场的成交量和新房购买靠“抢”就足以明证,但现实中基本楼市调控措施,又有许多是围绕着调节供应节奏进行的,而非加快新增供应的“入市”;对此笔者在《中国楼市:如何找回消失屋顶》中,有详细描述。

楼市投资功能对于维护楼市平稳和流动性,客观上具有一定作用,实际上对维护楼市居住供给正常也有重要贡献。但当楼市成为居民主要财富存储手段,投资功能重要性过大导致住房成为居民资产配置中的储藏品时,楼市分裂成两个平行市场,无论从金融稳定、宏观风险管理,还是社会公平和经济可持续增长的角度,市场重塑不可避免!其中,增加持有成本是最为直接和明显的破解思路!

发展租赁市场或引发楼市新重塑模式

增加楼市持有成本(即坊间习惯称呼“物业税”或“房产税”),或因对市场冲击过大和20余年楼市持续繁荣带来的利益复杂纠葛体系,难以出台!十九大建立了“房住不炒”的楼市定位,即要让房地产市场回归居住功能,这实际上意味着楼市的投资功能将得到压制。压制投资功能、增加居住功能,让楼市中两个分离的平行市场(居住市场和投资市场)重新归一,实际上就是楼市长效机制的核心。

增量改革是最为现实和可行的路径!中国40余年改革开放实际上就是遵循这一“先增量、后存量”的渐进模式的。回顾楼市新调控目标提出以来的变革进程,虽然市场高度关注的房产税一直只有雷声和楼梯响,但不知不觉间,楼市市场环境在楼市泡沫持续中已悄然变换。

首先,基于居住市场供给过剩局面,提高市场进入门款、防止投机资金过度进入等管理措施在逐步建立和完善。针对房地产市场交易的行政管控措施,实际上是针对楼市投资市场的,居住市场上的“刚需”不可避免也受到了一定影响。但在居住市场上的更大变革和决定未来格局的,是“三道红线”“集中供地”等变革措施!这些措施在经济学上的意义,都是提高市场进入门槛,增加了留在市场上经营主体的实力。

其次,建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对金融机构的涉房风险进行了总量控制。2020年12月31日,中国人民银行会同中国银行保险监督管理委员会,发布了银行业金融机构房地产贷款集中度管理规定,对不同金融机构按类别规定了涉房贷款的比例,其中,中资大型银行的房地产行业贷款占比不得超过40%、个人住房贷款占比不得超过32.5%。根据上市公司公开数据,2020年底的个人住房贷款比例,工行为30.8%、农行为31.7%、建行为33.0%、中行为39.0%,邮储为33.6%。显然未来银行按揭信贷增长将不再,楼市风险对金融机构影响将不会再增加。

第三,加快租赁市场发展,扩容居住市场。2021年7月2日国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,或引爆租赁市场建设和大扩容。本次发布租赁市场发展意见中,一个前所未有的变化是——国家放弃租赁建设经营用地的“地租”。

土地财政一直被市场诟病为楼市泡沫基础性根源,垄断土地一级市场的各地政府,因享有地价上涨收益,市场一直存在着其对中央楼市调控心怀二意的疑虑。本次意见规定,集体土地、企事业单位现有非住宅用地,都可用于租赁房建设,现有土地变更用途、不改性质,不补地款!加上其它配套的审批、金融支持、财税等支持体系,显然租赁市场进入门款将极大降低,居住市场将得到极大扩容!意见还对租赁房的建设和经营,提出了全过程监管的要求,严禁保障性租赁住房不得上市销售或变相销售。这条规定的经济学上意义,就是确保租赁经营收益真正回归到租赁,而非过去的配套项目销售和资产升值。

自“房住不炒”楼市调控政策提出以来,从“三道红线”到“贷款集中度”,再到当前的“发展租赁”,中国房地产市场管理采用了一条不用增加持有成本等传统刺破泡沫的方式,有序重塑了市场,将使楼市市场不协调发展局面,逐渐回归居住市场决定投资市场的正常格局。

资产配置调整窗口期或不长

楼市重塑后,投资功能过大的局面将得到扭转,投资市场将萎缩。原先被投资市场干扰的居住市场上供需状况,将得到真实体现。从居住市场上住房供应增长情况看,房地产市场供需整体偏松,部分有较多过剩,只有个别地方偏紧。基于楼市市场环境的变化,一代中国人培养起来的以楼市为资产首选配置模式的状况,将逐渐发生改变,

2019年中国人民银行发布的中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告显示,中国家庭资产以实物资产为主,房产是其主要构成,居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%,金融资产64.9万元,占家庭总资产的20.4%。和美国相比,我国居民家庭住房资产比重偏高,高于美国居民家庭28.5个百分点;金融资产占总资产的比重偏低,比美国低22.1的百分点。

上世纪90年代以来,越来越多地发达经济体进入了债务经济时代。所谓债务经济,是指经济发展越来越依赖债务扩张;债务经济使得货币由外生转向内生的同时,必定使货币效应趋向中性,资本市场功能在金融经济中的重要性空前提高。在中国货币当局早在2019年就提出,要在实施稳健中性货币政策、增强微观主体活力和发挥好资本市场功能三者之间,形成三角形支撑框架,促进国民经济整体良性循环。因此,以资本市场为平台的金融投资,将是未来中国财富资产配置的最重要新增领域。

观察未来楼市调控方向,在居住市场扩容后,未来调控重心将转回投资市场。由于楼市泡沫的巨大和市场公认性,以及中国在“十四五”规划中提出直接税体系的建设方向,房产税最终出台的方向笔者预计也不会变。

就中国资本市场发展而言,相对于海外金融危机后数倍的股市上涨,因楼市泡沫对资金的“虹吸”,中国市场呈现了长期的平稳和底部徘徊状态!面对未来,中国居民资产配置调整的大幕即将拉开,由于宏观环境变化带来的行为主体行为的较高一致性,楼市和资本市场都大概率会迎来快速变化,房地产和资本市场或临快速相向而行局面,留给人们从容调整资产配置结构的时间将不会太长!■


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