摘要:“七普”数据揭晓,对房地产意义重大:人口结构的变化,仍是房地产最重要的驱动因素。从中如何解读城市谋局以及经济趋势?



周浩

【OR  商业新媒体】

第七次人口普查数据的公布,是中国“摸家底”的一项重要举措。对于房地产市场来说,这次普查的结果事实上也印证了房价的涨跌与人口的流动有极大的关系。在总体人口增速趋缓并出现老龄化加剧的过程中,房地产的未来表现也将呈现出新的特征。

总体而言,七普数据呈现出人口流动的几个特征,第一,人口的流动背后是对资源的追求,无论是就业、教育还是生活水平,人往高处走的特征在人口普查数据中体现得十分明显,珠三角和长三角的流入人口最多,流入人口的教育质量也相对较高。与此同时,东北地区等经济放缓地区则明显出现了人口的净流出。在这样的趋势下,中国的区域发展不平衡问题仍将是政策决策者的巨大挑战。

第二,劳动力人口的总体下滑已经成为趋势,在这个过程中,城市争夺年轻人口的竞争也会更加激烈,如果没有持续的人口流入,那么城市的发展也将失去重要的基础,这对于本就出现人口流出的地区来说将产生更加严重的釜底抽薪的结果。

第三,老龄化的趋势已经不可逆转,家庭的成员人数也在下降,这一方面表明与父母居住在一起的已婚夫妇越来越少,另一方面也表明空巢老人的数量在增多,这些都将会成为未来严重的社会问题。此外,大龄化也体现在农民工群体中,2020年中国的农民工数量自2008年以来首次出现下滑,而农民工的年龄结构也在明显大龄化,40岁以上的农民工占比已经达到50%,与10年相比增加了数十个百分点。农民工的数量减少和年龄增长,表明越来越多的年轻人不愿意与父辈一样进城务工。农民工群体也呈现出不愿意“出远门“的现象,在本省务工的农民工比例在上升,同时收入水平也比跨省务工增速更高,这意味着未来大城市可能会出现更加严重的结构性“用工荒”。

从数据来看,一个直观的担忧是人口资源的不平衡出现在多个方面,“未富先老”也成为了一个显而易见的问题。而“二胎政策”并没有改善出生率和人口结构,也显而易见。

从人口的角度而言,所有问题的解决核心是鼓励生育,但从社会和经济的角度来看,鼓励生育并不是一个容易实现的目标。事实上,几乎所有的国家在经济成长的过程中,都面临着人口老龄化和生育率明显降低这样的现实问题。对于人口基数较少的国家来说,鼓励外来移民是一个相对有效的策略,但对人口基数达到14亿的中国,这几乎是天方夜谭,更不用说在去全球化的趋势下,移民政策在各国都有收紧的趋势。

对于房地产来说,人口的结构变化可能更值得关注。当然,首先仍然需要确定大的趋势,在中国的总体生育率难以出现明显提升的大背景下,中国的总人口大概率会在14亿左右徘徊10年,未来不排除会出现人口负增长,但大概率是缓慢的负增长,这意味着中国可能在未来20-30年间仍然保持大约13亿左右的人口。从这个角度来说,房地产市场的总需求可能会出现稳定甚至小幅萎缩。

但目前出现的结构性趋势大概率仍然会持续,年轻人口会继续涌向经济发达地区,一线城市仍然将面临相对较大的人口流入压力。家庭规模可能会进一步缩小,这意味着对“刚需房”的需求仍然有相当的支撑。外来务工人员进入大城市的意愿会进一步下降,在这个过程中,大城市的生活成本会进一步提高,这背后也意味着房价仍然有长期上升的压力。

但是城市的发展却会呈现出新的趋势,这就是城市的“去中心化”,从人口流入的趋势来看,年轻人进入大城市的最大动力仍然是工作,而城市中提供最多就业机会的并不是传统的中心城区,而是正在逐步兴起的城市副中心。这意味着城市的物理和心理概念的延伸,而城市副中心的逐步“趋同化“——比如说都有购物中心、电影院、公园等设施,会让年轻群体生活的重心逐步“副中心化”,在这一过程中,传统的市中心概念会出现一定程度的消解。

具体而言,中国的城市中会出现越来越多的类似望京这样的城市新地标,年轻一代对于自身生活品质的追求也会让这些城市“副中心”变得越来越时尚化和潮流化。互联网会在很大程度上加速这一过程,而各类餐饮和服务的品牌化也会让生活显得更加同质化。比如说一个城市中心的购物中心和城市副中心的购物中心,其商铺经营者的品牌在很大程度上是重叠的,这也会在很大程度上消解去市中心逛一逛的传统理念。

如果这样的趋势成立,对于房价而言,传统的“越中心越贵”的传统观念也将面临挑战。在“城市副中心”发展的过程中,我们大概率会发现房价的平行化趋势,也就是说所谓的“地段”理念将会受到一定程度的冲击。

当然,户籍制度的长期存在也意味着无论城市如何向外扩展,我们仍然会在很长的时间内面临城市的最终物理边界,这个边界也意味着各类资源的最终分配,比如说很多年轻家长特别关心的教育资源。当然,对于教育资源质量的不同理解,也会在另一个层面上影响房地产市场,但这样的影响是边际性的,影响教育资源的根本因素仍然是户籍。

如果以上的这些趋势成立,那么我们会发现,人口结构的变化仍然是房地产市场最重要的驱动因素,当我们理解了这些因素之后,也会更加理解城市规划者的谋局以及经济发展的未来动力和趋势。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



 相关文章

分享到:

房地产:“七普”数据揭示什么趋势

发布日期:2021-05-31 16:12
摘要:“七普”数据揭晓,对房地产意义重大:人口结构的变化,仍是房地产最重要的驱动因素。从中如何解读城市谋局以及经济趋势?



周浩

【OR  商业新媒体】

第七次人口普查数据的公布,是中国“摸家底”的一项重要举措。对于房地产市场来说,这次普查的结果事实上也印证了房价的涨跌与人口的流动有极大的关系。在总体人口增速趋缓并出现老龄化加剧的过程中,房地产的未来表现也将呈现出新的特征。

总体而言,七普数据呈现出人口流动的几个特征,第一,人口的流动背后是对资源的追求,无论是就业、教育还是生活水平,人往高处走的特征在人口普查数据中体现得十分明显,珠三角和长三角的流入人口最多,流入人口的教育质量也相对较高。与此同时,东北地区等经济放缓地区则明显出现了人口的净流出。在这样的趋势下,中国的区域发展不平衡问题仍将是政策决策者的巨大挑战。

第二,劳动力人口的总体下滑已经成为趋势,在这个过程中,城市争夺年轻人口的竞争也会更加激烈,如果没有持续的人口流入,那么城市的发展也将失去重要的基础,这对于本就出现人口流出的地区来说将产生更加严重的釜底抽薪的结果。

第三,老龄化的趋势已经不可逆转,家庭的成员人数也在下降,这一方面表明与父母居住在一起的已婚夫妇越来越少,另一方面也表明空巢老人的数量在增多,这些都将会成为未来严重的社会问题。此外,大龄化也体现在农民工群体中,2020年中国的农民工数量自2008年以来首次出现下滑,而农民工的年龄结构也在明显大龄化,40岁以上的农民工占比已经达到50%,与10年相比增加了数十个百分点。农民工的数量减少和年龄增长,表明越来越多的年轻人不愿意与父辈一样进城务工。农民工群体也呈现出不愿意“出远门“的现象,在本省务工的农民工比例在上升,同时收入水平也比跨省务工增速更高,这意味着未来大城市可能会出现更加严重的结构性“用工荒”。

从数据来看,一个直观的担忧是人口资源的不平衡出现在多个方面,“未富先老”也成为了一个显而易见的问题。而“二胎政策”并没有改善出生率和人口结构,也显而易见。

从人口的角度而言,所有问题的解决核心是鼓励生育,但从社会和经济的角度来看,鼓励生育并不是一个容易实现的目标。事实上,几乎所有的国家在经济成长的过程中,都面临着人口老龄化和生育率明显降低这样的现实问题。对于人口基数较少的国家来说,鼓励外来移民是一个相对有效的策略,但对人口基数达到14亿的中国,这几乎是天方夜谭,更不用说在去全球化的趋势下,移民政策在各国都有收紧的趋势。

对于房地产来说,人口的结构变化可能更值得关注。当然,首先仍然需要确定大的趋势,在中国的总体生育率难以出现明显提升的大背景下,中国的总人口大概率会在14亿左右徘徊10年,未来不排除会出现人口负增长,但大概率是缓慢的负增长,这意味着中国可能在未来20-30年间仍然保持大约13亿左右的人口。从这个角度来说,房地产市场的总需求可能会出现稳定甚至小幅萎缩。

但目前出现的结构性趋势大概率仍然会持续,年轻人口会继续涌向经济发达地区,一线城市仍然将面临相对较大的人口流入压力。家庭规模可能会进一步缩小,这意味着对“刚需房”的需求仍然有相当的支撑。外来务工人员进入大城市的意愿会进一步下降,在这个过程中,大城市的生活成本会进一步提高,这背后也意味着房价仍然有长期上升的压力。

但是城市的发展却会呈现出新的趋势,这就是城市的“去中心化”,从人口流入的趋势来看,年轻人进入大城市的最大动力仍然是工作,而城市中提供最多就业机会的并不是传统的中心城区,而是正在逐步兴起的城市副中心。这意味着城市的物理和心理概念的延伸,而城市副中心的逐步“趋同化“——比如说都有购物中心、电影院、公园等设施,会让年轻群体生活的重心逐步“副中心化”,在这一过程中,传统的市中心概念会出现一定程度的消解。

具体而言,中国的城市中会出现越来越多的类似望京这样的城市新地标,年轻一代对于自身生活品质的追求也会让这些城市“副中心”变得越来越时尚化和潮流化。互联网会在很大程度上加速这一过程,而各类餐饮和服务的品牌化也会让生活显得更加同质化。比如说一个城市中心的购物中心和城市副中心的购物中心,其商铺经营者的品牌在很大程度上是重叠的,这也会在很大程度上消解去市中心逛一逛的传统理念。

如果这样的趋势成立,对于房价而言,传统的“越中心越贵”的传统观念也将面临挑战。在“城市副中心”发展的过程中,我们大概率会发现房价的平行化趋势,也就是说所谓的“地段”理念将会受到一定程度的冲击。

当然,户籍制度的长期存在也意味着无论城市如何向外扩展,我们仍然会在很长的时间内面临城市的最终物理边界,这个边界也意味着各类资源的最终分配,比如说很多年轻家长特别关心的教育资源。当然,对于教育资源质量的不同理解,也会在另一个层面上影响房地产市场,但这样的影响是边际性的,影响教育资源的根本因素仍然是户籍。

如果以上的这些趋势成立,那么我们会发现,人口结构的变化仍然是房地产市场最重要的驱动因素,当我们理解了这些因素之后,也会更加理解城市规划者的谋局以及经济发展的未来动力和趋势。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



 相关文章
摘要:“七普”数据揭晓,对房地产意义重大:人口结构的变化,仍是房地产最重要的驱动因素。从中如何解读城市谋局以及经济趋势?



周浩

【OR  商业新媒体】

第七次人口普查数据的公布,是中国“摸家底”的一项重要举措。对于房地产市场来说,这次普查的结果事实上也印证了房价的涨跌与人口的流动有极大的关系。在总体人口增速趋缓并出现老龄化加剧的过程中,房地产的未来表现也将呈现出新的特征。

总体而言,七普数据呈现出人口流动的几个特征,第一,人口的流动背后是对资源的追求,无论是就业、教育还是生活水平,人往高处走的特征在人口普查数据中体现得十分明显,珠三角和长三角的流入人口最多,流入人口的教育质量也相对较高。与此同时,东北地区等经济放缓地区则明显出现了人口的净流出。在这样的趋势下,中国的区域发展不平衡问题仍将是政策决策者的巨大挑战。

第二,劳动力人口的总体下滑已经成为趋势,在这个过程中,城市争夺年轻人口的竞争也会更加激烈,如果没有持续的人口流入,那么城市的发展也将失去重要的基础,这对于本就出现人口流出的地区来说将产生更加严重的釜底抽薪的结果。

第三,老龄化的趋势已经不可逆转,家庭的成员人数也在下降,这一方面表明与父母居住在一起的已婚夫妇越来越少,另一方面也表明空巢老人的数量在增多,这些都将会成为未来严重的社会问题。此外,大龄化也体现在农民工群体中,2020年中国的农民工数量自2008年以来首次出现下滑,而农民工的年龄结构也在明显大龄化,40岁以上的农民工占比已经达到50%,与10年相比增加了数十个百分点。农民工的数量减少和年龄增长,表明越来越多的年轻人不愿意与父辈一样进城务工。农民工群体也呈现出不愿意“出远门“的现象,在本省务工的农民工比例在上升,同时收入水平也比跨省务工增速更高,这意味着未来大城市可能会出现更加严重的结构性“用工荒”。

从数据来看,一个直观的担忧是人口资源的不平衡出现在多个方面,“未富先老”也成为了一个显而易见的问题。而“二胎政策”并没有改善出生率和人口结构,也显而易见。

从人口的角度而言,所有问题的解决核心是鼓励生育,但从社会和经济的角度来看,鼓励生育并不是一个容易实现的目标。事实上,几乎所有的国家在经济成长的过程中,都面临着人口老龄化和生育率明显降低这样的现实问题。对于人口基数较少的国家来说,鼓励外来移民是一个相对有效的策略,但对人口基数达到14亿的中国,这几乎是天方夜谭,更不用说在去全球化的趋势下,移民政策在各国都有收紧的趋势。

对于房地产来说,人口的结构变化可能更值得关注。当然,首先仍然需要确定大的趋势,在中国的总体生育率难以出现明显提升的大背景下,中国的总人口大概率会在14亿左右徘徊10年,未来不排除会出现人口负增长,但大概率是缓慢的负增长,这意味着中国可能在未来20-30年间仍然保持大约13亿左右的人口。从这个角度来说,房地产市场的总需求可能会出现稳定甚至小幅萎缩。

但目前出现的结构性趋势大概率仍然会持续,年轻人口会继续涌向经济发达地区,一线城市仍然将面临相对较大的人口流入压力。家庭规模可能会进一步缩小,这意味着对“刚需房”的需求仍然有相当的支撑。外来务工人员进入大城市的意愿会进一步下降,在这个过程中,大城市的生活成本会进一步提高,这背后也意味着房价仍然有长期上升的压力。

但是城市的发展却会呈现出新的趋势,这就是城市的“去中心化”,从人口流入的趋势来看,年轻人进入大城市的最大动力仍然是工作,而城市中提供最多就业机会的并不是传统的中心城区,而是正在逐步兴起的城市副中心。这意味着城市的物理和心理概念的延伸,而城市副中心的逐步“趋同化“——比如说都有购物中心、电影院、公园等设施,会让年轻群体生活的重心逐步“副中心化”,在这一过程中,传统的市中心概念会出现一定程度的消解。

具体而言,中国的城市中会出现越来越多的类似望京这样的城市新地标,年轻一代对于自身生活品质的追求也会让这些城市“副中心”变得越来越时尚化和潮流化。互联网会在很大程度上加速这一过程,而各类餐饮和服务的品牌化也会让生活显得更加同质化。比如说一个城市中心的购物中心和城市副中心的购物中心,其商铺经营者的品牌在很大程度上是重叠的,这也会在很大程度上消解去市中心逛一逛的传统理念。

如果这样的趋势成立,对于房价而言,传统的“越中心越贵”的传统观念也将面临挑战。在“城市副中心”发展的过程中,我们大概率会发现房价的平行化趋势,也就是说所谓的“地段”理念将会受到一定程度的冲击。

当然,户籍制度的长期存在也意味着无论城市如何向外扩展,我们仍然会在很长的时间内面临城市的最终物理边界,这个边界也意味着各类资源的最终分配,比如说很多年轻家长特别关心的教育资源。当然,对于教育资源质量的不同理解,也会在另一个层面上影响房地产市场,但这样的影响是边际性的,影响教育资源的根本因素仍然是户籍。

如果以上的这些趋势成立,那么我们会发现,人口结构的变化仍然是房地产市场最重要的驱动因素,当我们理解了这些因素之后,也会更加理解城市规划者的谋局以及经济发展的未来动力和趋势。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



 相关文章
读者评论
OR
+

您可能感兴趣的资讯
OR
+
最新资讯
OR
+
广告
OR
MORE +

logo2011.6.12-350
关闭
特别推荐
OR
+
最新资讯
MORE +

房地产:“七普”数据揭示什么趋势

发布日期:2021-05-31 16:12
摘要:“七普”数据揭晓,对房地产意义重大:人口结构的变化,仍是房地产最重要的驱动因素。从中如何解读城市谋局以及经济趋势?



周浩

【OR  商业新媒体】

第七次人口普查数据的公布,是中国“摸家底”的一项重要举措。对于房地产市场来说,这次普查的结果事实上也印证了房价的涨跌与人口的流动有极大的关系。在总体人口增速趋缓并出现老龄化加剧的过程中,房地产的未来表现也将呈现出新的特征。

总体而言,七普数据呈现出人口流动的几个特征,第一,人口的流动背后是对资源的追求,无论是就业、教育还是生活水平,人往高处走的特征在人口普查数据中体现得十分明显,珠三角和长三角的流入人口最多,流入人口的教育质量也相对较高。与此同时,东北地区等经济放缓地区则明显出现了人口的净流出。在这样的趋势下,中国的区域发展不平衡问题仍将是政策决策者的巨大挑战。

第二,劳动力人口的总体下滑已经成为趋势,在这个过程中,城市争夺年轻人口的竞争也会更加激烈,如果没有持续的人口流入,那么城市的发展也将失去重要的基础,这对于本就出现人口流出的地区来说将产生更加严重的釜底抽薪的结果。

第三,老龄化的趋势已经不可逆转,家庭的成员人数也在下降,这一方面表明与父母居住在一起的已婚夫妇越来越少,另一方面也表明空巢老人的数量在增多,这些都将会成为未来严重的社会问题。此外,大龄化也体现在农民工群体中,2020年中国的农民工数量自2008年以来首次出现下滑,而农民工的年龄结构也在明显大龄化,40岁以上的农民工占比已经达到50%,与10年相比增加了数十个百分点。农民工的数量减少和年龄增长,表明越来越多的年轻人不愿意与父辈一样进城务工。农民工群体也呈现出不愿意“出远门“的现象,在本省务工的农民工比例在上升,同时收入水平也比跨省务工增速更高,这意味着未来大城市可能会出现更加严重的结构性“用工荒”。

从数据来看,一个直观的担忧是人口资源的不平衡出现在多个方面,“未富先老”也成为了一个显而易见的问题。而“二胎政策”并没有改善出生率和人口结构,也显而易见。

从人口的角度而言,所有问题的解决核心是鼓励生育,但从社会和经济的角度来看,鼓励生育并不是一个容易实现的目标。事实上,几乎所有的国家在经济成长的过程中,都面临着人口老龄化和生育率明显降低这样的现实问题。对于人口基数较少的国家来说,鼓励外来移民是一个相对有效的策略,但对人口基数达到14亿的中国,这几乎是天方夜谭,更不用说在去全球化的趋势下,移民政策在各国都有收紧的趋势。

对于房地产来说,人口的结构变化可能更值得关注。当然,首先仍然需要确定大的趋势,在中国的总体生育率难以出现明显提升的大背景下,中国的总人口大概率会在14亿左右徘徊10年,未来不排除会出现人口负增长,但大概率是缓慢的负增长,这意味着中国可能在未来20-30年间仍然保持大约13亿左右的人口。从这个角度来说,房地产市场的总需求可能会出现稳定甚至小幅萎缩。

但目前出现的结构性趋势大概率仍然会持续,年轻人口会继续涌向经济发达地区,一线城市仍然将面临相对较大的人口流入压力。家庭规模可能会进一步缩小,这意味着对“刚需房”的需求仍然有相当的支撑。外来务工人员进入大城市的意愿会进一步下降,在这个过程中,大城市的生活成本会进一步提高,这背后也意味着房价仍然有长期上升的压力。

但是城市的发展却会呈现出新的趋势,这就是城市的“去中心化”,从人口流入的趋势来看,年轻人进入大城市的最大动力仍然是工作,而城市中提供最多就业机会的并不是传统的中心城区,而是正在逐步兴起的城市副中心。这意味着城市的物理和心理概念的延伸,而城市副中心的逐步“趋同化“——比如说都有购物中心、电影院、公园等设施,会让年轻群体生活的重心逐步“副中心化”,在这一过程中,传统的市中心概念会出现一定程度的消解。

具体而言,中国的城市中会出现越来越多的类似望京这样的城市新地标,年轻一代对于自身生活品质的追求也会让这些城市“副中心”变得越来越时尚化和潮流化。互联网会在很大程度上加速这一过程,而各类餐饮和服务的品牌化也会让生活显得更加同质化。比如说一个城市中心的购物中心和城市副中心的购物中心,其商铺经营者的品牌在很大程度上是重叠的,这也会在很大程度上消解去市中心逛一逛的传统理念。

如果这样的趋势成立,对于房价而言,传统的“越中心越贵”的传统观念也将面临挑战。在“城市副中心”发展的过程中,我们大概率会发现房价的平行化趋势,也就是说所谓的“地段”理念将会受到一定程度的冲击。

当然,户籍制度的长期存在也意味着无论城市如何向外扩展,我们仍然会在很长的时间内面临城市的最终物理边界,这个边界也意味着各类资源的最终分配,比如说很多年轻家长特别关心的教育资源。当然,对于教育资源质量的不同理解,也会在另一个层面上影响房地产市场,但这样的影响是边际性的,影响教育资源的根本因素仍然是户籍。

如果以上的这些趋势成立,那么我们会发现,人口结构的变化仍然是房地产市场最重要的驱动因素,当我们理解了这些因素之后,也会更加理解城市规划者的谋局以及经济发展的未来动力和趋势。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



 相关文章
读者评论
+

您可能感兴趣的资讯|政经频道
MORE +