摘要:中国批准了首批公募不动产投资信托基金;这些项目涉及收费公路、污水处理等各个领域。


OR--商业新媒体

中国批准了首批公募不动产投资信托基金(REITs),为地方政府的基础设施项目融资提供了另一种工具。

中国证监会5月17日批准了9个项目,这些项目涉及收费公路、污水处理等各个领域。据彭博计算,融资总额估计达312亿元人民币(49亿美元)。

此举将扩大地方政府的融资渠道,并允许散户投资者进入该市场。高盛估计,如果将试点范围扩大到包括传统不动产项目在内,该市场规模可能达3万亿美元。

与其他国家不同,中国在引入一种框架,允许个人购买共募基金股份,而共募基金投资于间接持有基础设施资产的资产支持证券。撰文/彭博

延伸阅读:万亿级投资新蓝海 中国公募REITs要来了


假如你用1000元就能参与购买一处房产、一座商场、一条高速公路......然后分享这些不动产的现金收益。这听起来令人难以置信,但并非空谈,公募REITs可能让你成为一名优秀的“包租婆”。

在2020年4月证监会发布基建公募REITs试点通知之后,证监会、国家发展改革委8月初联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。9月4日,沪深交易所也发布相关配套规则并向社会公开征求意见。这意味着中国版公募REITs即将从基建领域拉开帷幕。

REITs,即不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts),是由专业投资机构向投资者发行收益凭证,募集资金投资于不动产,并向投资者分配收益的一种投资信托基金。REITs最早起源于1960年代的美国,从诞生到现在的60年里,REITs已发展到澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等40多个国家和地区,资产管理规模超过2万亿美元。

REITs的本质在于实现不动产的“独立上市”,其建立的初衷是为了让中小投资者以较低的门槛参与房地产投资。随着市场不断发展,公募REITs的底层资产不断扩张,不仅包括写字楼、零售物业、酒店公寓等,还包括输电网络、污水处理、数据中心等产生长期稳定收入的不动产资产,甚至还有监狱和高尔夫球场。

根据征求意见稿,首批基础设施公募REITs的试点项目将优先京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。行业方面则优先仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等项目。据了解,REITs试点项目申报开始加速,例如首创股份、渤海股份先后公告水务类公募REITs申报发行。

据彭博新闻社报道,公募REITs在中国已讨论多年,但一直因为税务制度等原因未能建立起明确的制度,深交所在2015年曾首次公募发行“鹏华前海万科REITs”,但股权和产权结构等与真正意义上的REITs存在一定差异,后也并未能见更多类似案例复制。

此前中国内地发行的REITs大部分为私募性质或偏债权类的类REITs产品,如2014年成立的“中信启航资产管理计划”。彭博汇总中国资产证券化分析网相关数据显示,截至2019年底,境内共发行类REITs产品约1440亿元人民币。有的内地不动产项目通过海外REITs市场上市,如在新加坡上市的亚洲首家奥特莱斯REITs—砂之船房地产投资信托基金,在香港上市的汇贤产业信托、越秀房地产投资信托基金、开元产业投资信托基金等,这些产品为中国公募REITs的推出积累了丰富经验。彭博行业分析师PatrickWong等在9月24日指出,在现有类REITs模式基础上的逐步转型有望令中国在未来10年成为亚太地区最大的信托市场之一。

中国证监会原主席肖钢在2019年撰文称,各国推出REITs都与经济周期密不可分,绝大多数国家在经济衰退或经济转型、发展动力不足时出台REITs相关的法律法规,为摆脱经济衰退、降低银行坏账、引领经济发展提供新动能。

“国家希望通过基建去带动经济发展,目前基建领域沉淀了大量资金,其国有债务、地方债务规模都非常大,REITs产品能够释放出部分资金,即用市场的钱去替换现有的沉淀资金,盘活基建领域的存量资产。”戴德梁行中国资本市场部副董事总经理刘兵在接受《商业周刊/中文版》采访时表示,“同时基础设施建设关乎国计民生,其运营收益相对稳定,对于无经验的投资人来说,不断分红的REITs产品与其他权益类资产相比更为安全。”

目前中国已超过美国成为全球建筑资产规模最大的国家。Wind数据显示,1995年以来中国城镇基础设施建设投资额逐年增长,2018年累计投资额达到130万亿元。由于基建需要大量资金投入,作为投资主体的地方政府形成了大量的债务,其杠杆率一路走高,负债空间逐步收窄。据国际货币基金组织2019年中国国家报告,截至2018年,中国地方政府共有显性债务18万亿元,隐性债务及地方政府融资平台债务高达24万亿元,地方政府债务共约42万亿元。同时,利用民间资本的BOT(Build-Operate-Transfer的缩写,即“建设-经营-转让”)和PPP(Public-PrivatePartnership的缩写,即“政府和社会资本合作”)模式又缺乏有效的退出机制。

渣打中国财富管理部首席投资策略师王昕杰告诉《商业周刊/中文版》:“近几年,固定资产投资增速出现比较明显的下滑,由于新冠疫情影响,固定资产投资受到进一步压抑。基础设施建设需要大量资金,常见的BOT和PPP模式对社会资本占用周期长,流动性较差。与之相比,基建公募REITs不仅投资门槛更低,信息披露透明,还为投资者提供了更为有效的退出渠道,流动性更高。”

北大光华管理学院在《中国基础设施REITs创新发展研究》报告中指出,发展基础设施REITs的重要意义在于一方面可以盘活存量资产,降低宏观杠杆率,化解地方债务风险,另一方面为社会资本提供多种可供选择的退出方式,起到基础设施项目定价的锚的作用,普通投资者也能够共享基础设施投资的收益。

对于未来中国基础设施公募REITs的市场规模,北大光华管理学院在上述报告中称,中国存量基础设施规模超过100万亿,若仅将1%进行证券化,即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。高盛则称,如果未来纳入商业地产等不动资产,将会打造一个价值3万亿美元的全新资产市场。

据波士顿咨询的报告显示,2019年中国大陆的资产管理规模达到7.3万亿美元,个人投资者资产管理规模实现了14%的增长。然而中国的资产管理在质量方面还有所欠缺,中国金融产品的投资范围还相对狭窄,产品同质化现象十分明显。

嘉实基金董事长赵学军指出,基础设施REITs试点能有效填补中国资产管理市场的产品空白,为各类投资者参与基础设施及不动产市场投资提供了便利渠道,能够很好满足养老金、社保资金、居民理财资金对于不动产这一大类资产的投资需求。

那么公募REITs的回报表现如何?1977年,著名经济学家尤金·法玛等研究发现,在美国市场,不动产是最重要的抗通胀工具。据美国不动产投资协会(Nareit)数据显示,1972年-2019年,美国权益类REITs的平均年化收益率为13.3%,美国基础设施类REITs在近15年的年均复合收益率为18.3%。彭博数据显示,全球基础设施REITs在各类REITs中以超过2000亿美元的市值居于首位。中信证券称,基础设施REITs逐渐从边缘走向主流。

万联证券则发现,不同历史阶段,不同底层资产REITs的综合收益率差异非常大。例如美国90年代旅馆类REITs取得高速发展,20世纪初是工业类、物流类REITs,最近十年随着网络和信息技术的发展,数据中心和通讯铁塔类REITs的收益率表现较好。根据国家发改委通知,中国公募REITs在未来3年的预计年度净现金流分配原则上不低于目标资产价值的4%。

“从长期回报表现上看,REITs年化回报介于固收与权益类资产之间。预计我国基建公募REITs推出初期,年化回报率大概在5%左右。”王昕杰表示,“REITs产品的收益存在不确定性,在产品选择上,投资者对REITs底层资产的质量的鉴别至关重要。”

REITs产品并非百毒不侵。在2008年金融危机期间,由于现金流断裂和财务造假,GGPREITs、睿富REITs相继破产。2020年,全球新冠疫情蔓延,经济活动停滞,受冲击较大的美国商业类REITs调整较大。北京大学光华管理学院副院长张峥认为,普通投资者涉足公募REITs首先应避免所谓的合规风险,比如,基础设施资产的产权清晰,特许经营权是否可以合法转让,建设手续是否完整,包括立项、环评、用地、节能审查各个方面都应有完善手续;其次,要避免所谓的政策风险,如果涉及所谓的国有资产转让,税收问题,地方政府审批,各相关方包括政府主体需要密切配合解决;再次,应避免道德风险,包括加强REITs的信息披露机制和全生命周期合规监管等。

值得一提的是,在当前“房住不炒”的政策基调之下,此次中国公募REITs试点的投资标的上并没有涉及国际上更为普遍的房地产领域。征求意见稿明确称,基础设施不含住宅和商业地产。“从资产收益的角度来说,把住宅地产做成REITs产品还不具备充分条件。中国老百姓把自己房子出租的话,可能只有1%多一点的回报率,很难达到公募REITs投资人的需求。”刘兵表示,“但商业地产肯定会参与进来,这是一个时间的问题。包括仓储物流、园区开发类等资产都是靠租金收入来算投资回报率,这为有经营性收入的写字楼、商业物业做了很好的铺垫。”

彭博行业分析师PatrickWong等在9月22日称,中国的公募REITs市场有助于房地产商的商业地产销售,但其发展尚需时日。公寓和商业地产等其他类型的房产可能会在未来符合条件,从而利好华润置地等主要业主可能剥离的商业地产。截至2020年上半年,彭博覆盖的18家中国主要地产商的投资性房地产总额为1.06万亿元。其中华润置地位居榜首,恒大和龙湖紧随其后。

在刘兵看来,与基建REITs相比,商业地产REITs的运营难度更大。“商业地产的资产管理主要分为:基金管理人、资产管理人和物业管理人。基金管理跟商业地产运营是分开的,资产管理人要考虑的区域内租金高低、财务表现好坏以及租户的类型。物业管理人就需要考虑电机、空调、保洁等方面的配套是否人性化,住户是否住得舒服。这是一个很重要的难点,需要强大的资产管理团队。”刘兵称,“中国在这个领域的精英不少,关于商业地产REITs产品的讨论也有十几年。如果从基金管理人的角度去看,新加坡、中国香港一些表现比较好的REITs产品都有一个共同点,就是他们都有开发商背景或者对房地产非常熟悉,在运营管理上有强大的资产管理能力。”撰文/马杰 

总之 EITs建立的初衷是为了让中小投资者以较低的门槛参与房地产投资。在当前“房住不炒”的政策基调之下,此次中国公募REITs试点的投资标的上并没有涉及国际上更为普遍的房地产领域。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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中国将推出首批公募REITs试点项目 融资规模或达49亿美元

发布日期:2021-05-19 21:04
摘要:中国批准了首批公募不动产投资信托基金;这些项目涉及收费公路、污水处理等各个领域。


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中国批准了首批公募不动产投资信托基金(REITs),为地方政府的基础设施项目融资提供了另一种工具。

中国证监会5月17日批准了9个项目,这些项目涉及收费公路、污水处理等各个领域。据彭博计算,融资总额估计达312亿元人民币(49亿美元)。

此举将扩大地方政府的融资渠道,并允许散户投资者进入该市场。高盛估计,如果将试点范围扩大到包括传统不动产项目在内,该市场规模可能达3万亿美元。

与其他国家不同,中国在引入一种框架,允许个人购买共募基金股份,而共募基金投资于间接持有基础设施资产的资产支持证券。撰文/彭博

延伸阅读:万亿级投资新蓝海 中国公募REITs要来了


假如你用1000元就能参与购买一处房产、一座商场、一条高速公路......然后分享这些不动产的现金收益。这听起来令人难以置信,但并非空谈,公募REITs可能让你成为一名优秀的“包租婆”。

在2020年4月证监会发布基建公募REITs试点通知之后,证监会、国家发展改革委8月初联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。9月4日,沪深交易所也发布相关配套规则并向社会公开征求意见。这意味着中国版公募REITs即将从基建领域拉开帷幕。

REITs,即不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts),是由专业投资机构向投资者发行收益凭证,募集资金投资于不动产,并向投资者分配收益的一种投资信托基金。REITs最早起源于1960年代的美国,从诞生到现在的60年里,REITs已发展到澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等40多个国家和地区,资产管理规模超过2万亿美元。

REITs的本质在于实现不动产的“独立上市”,其建立的初衷是为了让中小投资者以较低的门槛参与房地产投资。随着市场不断发展,公募REITs的底层资产不断扩张,不仅包括写字楼、零售物业、酒店公寓等,还包括输电网络、污水处理、数据中心等产生长期稳定收入的不动产资产,甚至还有监狱和高尔夫球场。

根据征求意见稿,首批基础设施公募REITs的试点项目将优先京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。行业方面则优先仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等项目。据了解,REITs试点项目申报开始加速,例如首创股份、渤海股份先后公告水务类公募REITs申报发行。

据彭博新闻社报道,公募REITs在中国已讨论多年,但一直因为税务制度等原因未能建立起明确的制度,深交所在2015年曾首次公募发行“鹏华前海万科REITs”,但股权和产权结构等与真正意义上的REITs存在一定差异,后也并未能见更多类似案例复制。

此前中国内地发行的REITs大部分为私募性质或偏债权类的类REITs产品,如2014年成立的“中信启航资产管理计划”。彭博汇总中国资产证券化分析网相关数据显示,截至2019年底,境内共发行类REITs产品约1440亿元人民币。有的内地不动产项目通过海外REITs市场上市,如在新加坡上市的亚洲首家奥特莱斯REITs—砂之船房地产投资信托基金,在香港上市的汇贤产业信托、越秀房地产投资信托基金、开元产业投资信托基金等,这些产品为中国公募REITs的推出积累了丰富经验。彭博行业分析师PatrickWong等在9月24日指出,在现有类REITs模式基础上的逐步转型有望令中国在未来10年成为亚太地区最大的信托市场之一。

中国证监会原主席肖钢在2019年撰文称,各国推出REITs都与经济周期密不可分,绝大多数国家在经济衰退或经济转型、发展动力不足时出台REITs相关的法律法规,为摆脱经济衰退、降低银行坏账、引领经济发展提供新动能。

“国家希望通过基建去带动经济发展,目前基建领域沉淀了大量资金,其国有债务、地方债务规模都非常大,REITs产品能够释放出部分资金,即用市场的钱去替换现有的沉淀资金,盘活基建领域的存量资产。”戴德梁行中国资本市场部副董事总经理刘兵在接受《商业周刊/中文版》采访时表示,“同时基础设施建设关乎国计民生,其运营收益相对稳定,对于无经验的投资人来说,不断分红的REITs产品与其他权益类资产相比更为安全。”

目前中国已超过美国成为全球建筑资产规模最大的国家。Wind数据显示,1995年以来中国城镇基础设施建设投资额逐年增长,2018年累计投资额达到130万亿元。由于基建需要大量资金投入,作为投资主体的地方政府形成了大量的债务,其杠杆率一路走高,负债空间逐步收窄。据国际货币基金组织2019年中国国家报告,截至2018年,中国地方政府共有显性债务18万亿元,隐性债务及地方政府融资平台债务高达24万亿元,地方政府债务共约42万亿元。同时,利用民间资本的BOT(Build-Operate-Transfer的缩写,即“建设-经营-转让”)和PPP(Public-PrivatePartnership的缩写,即“政府和社会资本合作”)模式又缺乏有效的退出机制。

渣打中国财富管理部首席投资策略师王昕杰告诉《商业周刊/中文版》:“近几年,固定资产投资增速出现比较明显的下滑,由于新冠疫情影响,固定资产投资受到进一步压抑。基础设施建设需要大量资金,常见的BOT和PPP模式对社会资本占用周期长,流动性较差。与之相比,基建公募REITs不仅投资门槛更低,信息披露透明,还为投资者提供了更为有效的退出渠道,流动性更高。”

北大光华管理学院在《中国基础设施REITs创新发展研究》报告中指出,发展基础设施REITs的重要意义在于一方面可以盘活存量资产,降低宏观杠杆率,化解地方债务风险,另一方面为社会资本提供多种可供选择的退出方式,起到基础设施项目定价的锚的作用,普通投资者也能够共享基础设施投资的收益。

对于未来中国基础设施公募REITs的市场规模,北大光华管理学院在上述报告中称,中国存量基础设施规模超过100万亿,若仅将1%进行证券化,即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。高盛则称,如果未来纳入商业地产等不动资产,将会打造一个价值3万亿美元的全新资产市场。

据波士顿咨询的报告显示,2019年中国大陆的资产管理规模达到7.3万亿美元,个人投资者资产管理规模实现了14%的增长。然而中国的资产管理在质量方面还有所欠缺,中国金融产品的投资范围还相对狭窄,产品同质化现象十分明显。

嘉实基金董事长赵学军指出,基础设施REITs试点能有效填补中国资产管理市场的产品空白,为各类投资者参与基础设施及不动产市场投资提供了便利渠道,能够很好满足养老金、社保资金、居民理财资金对于不动产这一大类资产的投资需求。

那么公募REITs的回报表现如何?1977年,著名经济学家尤金·法玛等研究发现,在美国市场,不动产是最重要的抗通胀工具。据美国不动产投资协会(Nareit)数据显示,1972年-2019年,美国权益类REITs的平均年化收益率为13.3%,美国基础设施类REITs在近15年的年均复合收益率为18.3%。彭博数据显示,全球基础设施REITs在各类REITs中以超过2000亿美元的市值居于首位。中信证券称,基础设施REITs逐渐从边缘走向主流。

万联证券则发现,不同历史阶段,不同底层资产REITs的综合收益率差异非常大。例如美国90年代旅馆类REITs取得高速发展,20世纪初是工业类、物流类REITs,最近十年随着网络和信息技术的发展,数据中心和通讯铁塔类REITs的收益率表现较好。根据国家发改委通知,中国公募REITs在未来3年的预计年度净现金流分配原则上不低于目标资产价值的4%。

“从长期回报表现上看,REITs年化回报介于固收与权益类资产之间。预计我国基建公募REITs推出初期,年化回报率大概在5%左右。”王昕杰表示,“REITs产品的收益存在不确定性,在产品选择上,投资者对REITs底层资产的质量的鉴别至关重要。”

REITs产品并非百毒不侵。在2008年金融危机期间,由于现金流断裂和财务造假,GGPREITs、睿富REITs相继破产。2020年,全球新冠疫情蔓延,经济活动停滞,受冲击较大的美国商业类REITs调整较大。北京大学光华管理学院副院长张峥认为,普通投资者涉足公募REITs首先应避免所谓的合规风险,比如,基础设施资产的产权清晰,特许经营权是否可以合法转让,建设手续是否完整,包括立项、环评、用地、节能审查各个方面都应有完善手续;其次,要避免所谓的政策风险,如果涉及所谓的国有资产转让,税收问题,地方政府审批,各相关方包括政府主体需要密切配合解决;再次,应避免道德风险,包括加强REITs的信息披露机制和全生命周期合规监管等。

值得一提的是,在当前“房住不炒”的政策基调之下,此次中国公募REITs试点的投资标的上并没有涉及国际上更为普遍的房地产领域。征求意见稿明确称,基础设施不含住宅和商业地产。“从资产收益的角度来说,把住宅地产做成REITs产品还不具备充分条件。中国老百姓把自己房子出租的话,可能只有1%多一点的回报率,很难达到公募REITs投资人的需求。”刘兵表示,“但商业地产肯定会参与进来,这是一个时间的问题。包括仓储物流、园区开发类等资产都是靠租金收入来算投资回报率,这为有经营性收入的写字楼、商业物业做了很好的铺垫。”

彭博行业分析师PatrickWong等在9月22日称,中国的公募REITs市场有助于房地产商的商业地产销售,但其发展尚需时日。公寓和商业地产等其他类型的房产可能会在未来符合条件,从而利好华润置地等主要业主可能剥离的商业地产。截至2020年上半年,彭博覆盖的18家中国主要地产商的投资性房地产总额为1.06万亿元。其中华润置地位居榜首,恒大和龙湖紧随其后。

在刘兵看来,与基建REITs相比,商业地产REITs的运营难度更大。“商业地产的资产管理主要分为:基金管理人、资产管理人和物业管理人。基金管理跟商业地产运营是分开的,资产管理人要考虑的区域内租金高低、财务表现好坏以及租户的类型。物业管理人就需要考虑电机、空调、保洁等方面的配套是否人性化,住户是否住得舒服。这是一个很重要的难点,需要强大的资产管理团队。”刘兵称,“中国在这个领域的精英不少,关于商业地产REITs产品的讨论也有十几年。如果从基金管理人的角度去看,新加坡、中国香港一些表现比较好的REITs产品都有一个共同点,就是他们都有开发商背景或者对房地产非常熟悉,在运营管理上有强大的资产管理能力。”撰文/马杰 

总之 EITs建立的初衷是为了让中小投资者以较低的门槛参与房地产投资。在当前“房住不炒”的政策基调之下,此次中国公募REITs试点的投资标的上并没有涉及国际上更为普遍的房地产领域。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



摘要:中国批准了首批公募不动产投资信托基金;这些项目涉及收费公路、污水处理等各个领域。


OR--商业新媒体

中国批准了首批公募不动产投资信托基金(REITs),为地方政府的基础设施项目融资提供了另一种工具。

中国证监会5月17日批准了9个项目,这些项目涉及收费公路、污水处理等各个领域。据彭博计算,融资总额估计达312亿元人民币(49亿美元)。

此举将扩大地方政府的融资渠道,并允许散户投资者进入该市场。高盛估计,如果将试点范围扩大到包括传统不动产项目在内,该市场规模可能达3万亿美元。

与其他国家不同,中国在引入一种框架,允许个人购买共募基金股份,而共募基金投资于间接持有基础设施资产的资产支持证券。撰文/彭博

延伸阅读:万亿级投资新蓝海 中国公募REITs要来了


假如你用1000元就能参与购买一处房产、一座商场、一条高速公路......然后分享这些不动产的现金收益。这听起来令人难以置信,但并非空谈,公募REITs可能让你成为一名优秀的“包租婆”。

在2020年4月证监会发布基建公募REITs试点通知之后,证监会、国家发展改革委8月初联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。9月4日,沪深交易所也发布相关配套规则并向社会公开征求意见。这意味着中国版公募REITs即将从基建领域拉开帷幕。

REITs,即不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts),是由专业投资机构向投资者发行收益凭证,募集资金投资于不动产,并向投资者分配收益的一种投资信托基金。REITs最早起源于1960年代的美国,从诞生到现在的60年里,REITs已发展到澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等40多个国家和地区,资产管理规模超过2万亿美元。

REITs的本质在于实现不动产的“独立上市”,其建立的初衷是为了让中小投资者以较低的门槛参与房地产投资。随着市场不断发展,公募REITs的底层资产不断扩张,不仅包括写字楼、零售物业、酒店公寓等,还包括输电网络、污水处理、数据中心等产生长期稳定收入的不动产资产,甚至还有监狱和高尔夫球场。

根据征求意见稿,首批基础设施公募REITs的试点项目将优先京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。行业方面则优先仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等项目。据了解,REITs试点项目申报开始加速,例如首创股份、渤海股份先后公告水务类公募REITs申报发行。

据彭博新闻社报道,公募REITs在中国已讨论多年,但一直因为税务制度等原因未能建立起明确的制度,深交所在2015年曾首次公募发行“鹏华前海万科REITs”,但股权和产权结构等与真正意义上的REITs存在一定差异,后也并未能见更多类似案例复制。

此前中国内地发行的REITs大部分为私募性质或偏债权类的类REITs产品,如2014年成立的“中信启航资产管理计划”。彭博汇总中国资产证券化分析网相关数据显示,截至2019年底,境内共发行类REITs产品约1440亿元人民币。有的内地不动产项目通过海外REITs市场上市,如在新加坡上市的亚洲首家奥特莱斯REITs—砂之船房地产投资信托基金,在香港上市的汇贤产业信托、越秀房地产投资信托基金、开元产业投资信托基金等,这些产品为中国公募REITs的推出积累了丰富经验。彭博行业分析师PatrickWong等在9月24日指出,在现有类REITs模式基础上的逐步转型有望令中国在未来10年成为亚太地区最大的信托市场之一。

中国证监会原主席肖钢在2019年撰文称,各国推出REITs都与经济周期密不可分,绝大多数国家在经济衰退或经济转型、发展动力不足时出台REITs相关的法律法规,为摆脱经济衰退、降低银行坏账、引领经济发展提供新动能。

“国家希望通过基建去带动经济发展,目前基建领域沉淀了大量资金,其国有债务、地方债务规模都非常大,REITs产品能够释放出部分资金,即用市场的钱去替换现有的沉淀资金,盘活基建领域的存量资产。”戴德梁行中国资本市场部副董事总经理刘兵在接受《商业周刊/中文版》采访时表示,“同时基础设施建设关乎国计民生,其运营收益相对稳定,对于无经验的投资人来说,不断分红的REITs产品与其他权益类资产相比更为安全。”

目前中国已超过美国成为全球建筑资产规模最大的国家。Wind数据显示,1995年以来中国城镇基础设施建设投资额逐年增长,2018年累计投资额达到130万亿元。由于基建需要大量资金投入,作为投资主体的地方政府形成了大量的债务,其杠杆率一路走高,负债空间逐步收窄。据国际货币基金组织2019年中国国家报告,截至2018年,中国地方政府共有显性债务18万亿元,隐性债务及地方政府融资平台债务高达24万亿元,地方政府债务共约42万亿元。同时,利用民间资本的BOT(Build-Operate-Transfer的缩写,即“建设-经营-转让”)和PPP(Public-PrivatePartnership的缩写,即“政府和社会资本合作”)模式又缺乏有效的退出机制。

渣打中国财富管理部首席投资策略师王昕杰告诉《商业周刊/中文版》:“近几年,固定资产投资增速出现比较明显的下滑,由于新冠疫情影响,固定资产投资受到进一步压抑。基础设施建设需要大量资金,常见的BOT和PPP模式对社会资本占用周期长,流动性较差。与之相比,基建公募REITs不仅投资门槛更低,信息披露透明,还为投资者提供了更为有效的退出渠道,流动性更高。”

北大光华管理学院在《中国基础设施REITs创新发展研究》报告中指出,发展基础设施REITs的重要意义在于一方面可以盘活存量资产,降低宏观杠杆率,化解地方债务风险,另一方面为社会资本提供多种可供选择的退出方式,起到基础设施项目定价的锚的作用,普通投资者也能够共享基础设施投资的收益。

对于未来中国基础设施公募REITs的市场规模,北大光华管理学院在上述报告中称,中国存量基础设施规模超过100万亿,若仅将1%进行证券化,即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。高盛则称,如果未来纳入商业地产等不动资产,将会打造一个价值3万亿美元的全新资产市场。

据波士顿咨询的报告显示,2019年中国大陆的资产管理规模达到7.3万亿美元,个人投资者资产管理规模实现了14%的增长。然而中国的资产管理在质量方面还有所欠缺,中国金融产品的投资范围还相对狭窄,产品同质化现象十分明显。

嘉实基金董事长赵学军指出,基础设施REITs试点能有效填补中国资产管理市场的产品空白,为各类投资者参与基础设施及不动产市场投资提供了便利渠道,能够很好满足养老金、社保资金、居民理财资金对于不动产这一大类资产的投资需求。

那么公募REITs的回报表现如何?1977年,著名经济学家尤金·法玛等研究发现,在美国市场,不动产是最重要的抗通胀工具。据美国不动产投资协会(Nareit)数据显示,1972年-2019年,美国权益类REITs的平均年化收益率为13.3%,美国基础设施类REITs在近15年的年均复合收益率为18.3%。彭博数据显示,全球基础设施REITs在各类REITs中以超过2000亿美元的市值居于首位。中信证券称,基础设施REITs逐渐从边缘走向主流。

万联证券则发现,不同历史阶段,不同底层资产REITs的综合收益率差异非常大。例如美国90年代旅馆类REITs取得高速发展,20世纪初是工业类、物流类REITs,最近十年随着网络和信息技术的发展,数据中心和通讯铁塔类REITs的收益率表现较好。根据国家发改委通知,中国公募REITs在未来3年的预计年度净现金流分配原则上不低于目标资产价值的4%。

“从长期回报表现上看,REITs年化回报介于固收与权益类资产之间。预计我国基建公募REITs推出初期,年化回报率大概在5%左右。”王昕杰表示,“REITs产品的收益存在不确定性,在产品选择上,投资者对REITs底层资产的质量的鉴别至关重要。”

REITs产品并非百毒不侵。在2008年金融危机期间,由于现金流断裂和财务造假,GGPREITs、睿富REITs相继破产。2020年,全球新冠疫情蔓延,经济活动停滞,受冲击较大的美国商业类REITs调整较大。北京大学光华管理学院副院长张峥认为,普通投资者涉足公募REITs首先应避免所谓的合规风险,比如,基础设施资产的产权清晰,特许经营权是否可以合法转让,建设手续是否完整,包括立项、环评、用地、节能审查各个方面都应有完善手续;其次,要避免所谓的政策风险,如果涉及所谓的国有资产转让,税收问题,地方政府审批,各相关方包括政府主体需要密切配合解决;再次,应避免道德风险,包括加强REITs的信息披露机制和全生命周期合规监管等。

值得一提的是,在当前“房住不炒”的政策基调之下,此次中国公募REITs试点的投资标的上并没有涉及国际上更为普遍的房地产领域。征求意见稿明确称,基础设施不含住宅和商业地产。“从资产收益的角度来说,把住宅地产做成REITs产品还不具备充分条件。中国老百姓把自己房子出租的话,可能只有1%多一点的回报率,很难达到公募REITs投资人的需求。”刘兵表示,“但商业地产肯定会参与进来,这是一个时间的问题。包括仓储物流、园区开发类等资产都是靠租金收入来算投资回报率,这为有经营性收入的写字楼、商业物业做了很好的铺垫。”

彭博行业分析师PatrickWong等在9月22日称,中国的公募REITs市场有助于房地产商的商业地产销售,但其发展尚需时日。公寓和商业地产等其他类型的房产可能会在未来符合条件,从而利好华润置地等主要业主可能剥离的商业地产。截至2020年上半年,彭博覆盖的18家中国主要地产商的投资性房地产总额为1.06万亿元。其中华润置地位居榜首,恒大和龙湖紧随其后。

在刘兵看来,与基建REITs相比,商业地产REITs的运营难度更大。“商业地产的资产管理主要分为:基金管理人、资产管理人和物业管理人。基金管理跟商业地产运营是分开的,资产管理人要考虑的区域内租金高低、财务表现好坏以及租户的类型。物业管理人就需要考虑电机、空调、保洁等方面的配套是否人性化,住户是否住得舒服。这是一个很重要的难点,需要强大的资产管理团队。”刘兵称,“中国在这个领域的精英不少,关于商业地产REITs产品的讨论也有十几年。如果从基金管理人的角度去看,新加坡、中国香港一些表现比较好的REITs产品都有一个共同点,就是他们都有开发商背景或者对房地产非常熟悉,在运营管理上有强大的资产管理能力。”撰文/马杰 

总之 EITs建立的初衷是为了让中小投资者以较低的门槛参与房地产投资。在当前“房住不炒”的政策基调之下,此次中国公募REITs试点的投资标的上并没有涉及国际上更为普遍的房地产领域。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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中国将推出首批公募REITs试点项目 融资规模或达49亿美元

发布日期:2021-05-19 21:04
摘要:中国批准了首批公募不动产投资信托基金;这些项目涉及收费公路、污水处理等各个领域。


OR--商业新媒体

中国批准了首批公募不动产投资信托基金(REITs),为地方政府的基础设施项目融资提供了另一种工具。

中国证监会5月17日批准了9个项目,这些项目涉及收费公路、污水处理等各个领域。据彭博计算,融资总额估计达312亿元人民币(49亿美元)。

此举将扩大地方政府的融资渠道,并允许散户投资者进入该市场。高盛估计,如果将试点范围扩大到包括传统不动产项目在内,该市场规模可能达3万亿美元。

与其他国家不同,中国在引入一种框架,允许个人购买共募基金股份,而共募基金投资于间接持有基础设施资产的资产支持证券。撰文/彭博

延伸阅读:万亿级投资新蓝海 中国公募REITs要来了


假如你用1000元就能参与购买一处房产、一座商场、一条高速公路......然后分享这些不动产的现金收益。这听起来令人难以置信,但并非空谈,公募REITs可能让你成为一名优秀的“包租婆”。

在2020年4月证监会发布基建公募REITs试点通知之后,证监会、国家发展改革委8月初联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。9月4日,沪深交易所也发布相关配套规则并向社会公开征求意见。这意味着中国版公募REITs即将从基建领域拉开帷幕。

REITs,即不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts),是由专业投资机构向投资者发行收益凭证,募集资金投资于不动产,并向投资者分配收益的一种投资信托基金。REITs最早起源于1960年代的美国,从诞生到现在的60年里,REITs已发展到澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等40多个国家和地区,资产管理规模超过2万亿美元。

REITs的本质在于实现不动产的“独立上市”,其建立的初衷是为了让中小投资者以较低的门槛参与房地产投资。随着市场不断发展,公募REITs的底层资产不断扩张,不仅包括写字楼、零售物业、酒店公寓等,还包括输电网络、污水处理、数据中心等产生长期稳定收入的不动产资产,甚至还有监狱和高尔夫球场。

根据征求意见稿,首批基础设施公募REITs的试点项目将优先京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。行业方面则优先仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等项目。据了解,REITs试点项目申报开始加速,例如首创股份、渤海股份先后公告水务类公募REITs申报发行。

据彭博新闻社报道,公募REITs在中国已讨论多年,但一直因为税务制度等原因未能建立起明确的制度,深交所在2015年曾首次公募发行“鹏华前海万科REITs”,但股权和产权结构等与真正意义上的REITs存在一定差异,后也并未能见更多类似案例复制。

此前中国内地发行的REITs大部分为私募性质或偏债权类的类REITs产品,如2014年成立的“中信启航资产管理计划”。彭博汇总中国资产证券化分析网相关数据显示,截至2019年底,境内共发行类REITs产品约1440亿元人民币。有的内地不动产项目通过海外REITs市场上市,如在新加坡上市的亚洲首家奥特莱斯REITs—砂之船房地产投资信托基金,在香港上市的汇贤产业信托、越秀房地产投资信托基金、开元产业投资信托基金等,这些产品为中国公募REITs的推出积累了丰富经验。彭博行业分析师PatrickWong等在9月24日指出,在现有类REITs模式基础上的逐步转型有望令中国在未来10年成为亚太地区最大的信托市场之一。

中国证监会原主席肖钢在2019年撰文称,各国推出REITs都与经济周期密不可分,绝大多数国家在经济衰退或经济转型、发展动力不足时出台REITs相关的法律法规,为摆脱经济衰退、降低银行坏账、引领经济发展提供新动能。

“国家希望通过基建去带动经济发展,目前基建领域沉淀了大量资金,其国有债务、地方债务规模都非常大,REITs产品能够释放出部分资金,即用市场的钱去替换现有的沉淀资金,盘活基建领域的存量资产。”戴德梁行中国资本市场部副董事总经理刘兵在接受《商业周刊/中文版》采访时表示,“同时基础设施建设关乎国计民生,其运营收益相对稳定,对于无经验的投资人来说,不断分红的REITs产品与其他权益类资产相比更为安全。”

目前中国已超过美国成为全球建筑资产规模最大的国家。Wind数据显示,1995年以来中国城镇基础设施建设投资额逐年增长,2018年累计投资额达到130万亿元。由于基建需要大量资金投入,作为投资主体的地方政府形成了大量的债务,其杠杆率一路走高,负债空间逐步收窄。据国际货币基金组织2019年中国国家报告,截至2018年,中国地方政府共有显性债务18万亿元,隐性债务及地方政府融资平台债务高达24万亿元,地方政府债务共约42万亿元。同时,利用民间资本的BOT(Build-Operate-Transfer的缩写,即“建设-经营-转让”)和PPP(Public-PrivatePartnership的缩写,即“政府和社会资本合作”)模式又缺乏有效的退出机制。

渣打中国财富管理部首席投资策略师王昕杰告诉《商业周刊/中文版》:“近几年,固定资产投资增速出现比较明显的下滑,由于新冠疫情影响,固定资产投资受到进一步压抑。基础设施建设需要大量资金,常见的BOT和PPP模式对社会资本占用周期长,流动性较差。与之相比,基建公募REITs不仅投资门槛更低,信息披露透明,还为投资者提供了更为有效的退出渠道,流动性更高。”

北大光华管理学院在《中国基础设施REITs创新发展研究》报告中指出,发展基础设施REITs的重要意义在于一方面可以盘活存量资产,降低宏观杠杆率,化解地方债务风险,另一方面为社会资本提供多种可供选择的退出方式,起到基础设施项目定价的锚的作用,普通投资者也能够共享基础设施投资的收益。

对于未来中国基础设施公募REITs的市场规模,北大光华管理学院在上述报告中称,中国存量基础设施规模超过100万亿,若仅将1%进行证券化,即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。高盛则称,如果未来纳入商业地产等不动资产,将会打造一个价值3万亿美元的全新资产市场。

据波士顿咨询的报告显示,2019年中国大陆的资产管理规模达到7.3万亿美元,个人投资者资产管理规模实现了14%的增长。然而中国的资产管理在质量方面还有所欠缺,中国金融产品的投资范围还相对狭窄,产品同质化现象十分明显。

嘉实基金董事长赵学军指出,基础设施REITs试点能有效填补中国资产管理市场的产品空白,为各类投资者参与基础设施及不动产市场投资提供了便利渠道,能够很好满足养老金、社保资金、居民理财资金对于不动产这一大类资产的投资需求。

那么公募REITs的回报表现如何?1977年,著名经济学家尤金·法玛等研究发现,在美国市场,不动产是最重要的抗通胀工具。据美国不动产投资协会(Nareit)数据显示,1972年-2019年,美国权益类REITs的平均年化收益率为13.3%,美国基础设施类REITs在近15年的年均复合收益率为18.3%。彭博数据显示,全球基础设施REITs在各类REITs中以超过2000亿美元的市值居于首位。中信证券称,基础设施REITs逐渐从边缘走向主流。

万联证券则发现,不同历史阶段,不同底层资产REITs的综合收益率差异非常大。例如美国90年代旅馆类REITs取得高速发展,20世纪初是工业类、物流类REITs,最近十年随着网络和信息技术的发展,数据中心和通讯铁塔类REITs的收益率表现较好。根据国家发改委通知,中国公募REITs在未来3年的预计年度净现金流分配原则上不低于目标资产价值的4%。

“从长期回报表现上看,REITs年化回报介于固收与权益类资产之间。预计我国基建公募REITs推出初期,年化回报率大概在5%左右。”王昕杰表示,“REITs产品的收益存在不确定性,在产品选择上,投资者对REITs底层资产的质量的鉴别至关重要。”

REITs产品并非百毒不侵。在2008年金融危机期间,由于现金流断裂和财务造假,GGPREITs、睿富REITs相继破产。2020年,全球新冠疫情蔓延,经济活动停滞,受冲击较大的美国商业类REITs调整较大。北京大学光华管理学院副院长张峥认为,普通投资者涉足公募REITs首先应避免所谓的合规风险,比如,基础设施资产的产权清晰,特许经营权是否可以合法转让,建设手续是否完整,包括立项、环评、用地、节能审查各个方面都应有完善手续;其次,要避免所谓的政策风险,如果涉及所谓的国有资产转让,税收问题,地方政府审批,各相关方包括政府主体需要密切配合解决;再次,应避免道德风险,包括加强REITs的信息披露机制和全生命周期合规监管等。

值得一提的是,在当前“房住不炒”的政策基调之下,此次中国公募REITs试点的投资标的上并没有涉及国际上更为普遍的房地产领域。征求意见稿明确称,基础设施不含住宅和商业地产。“从资产收益的角度来说,把住宅地产做成REITs产品还不具备充分条件。中国老百姓把自己房子出租的话,可能只有1%多一点的回报率,很难达到公募REITs投资人的需求。”刘兵表示,“但商业地产肯定会参与进来,这是一个时间的问题。包括仓储物流、园区开发类等资产都是靠租金收入来算投资回报率,这为有经营性收入的写字楼、商业物业做了很好的铺垫。”

彭博行业分析师PatrickWong等在9月22日称,中国的公募REITs市场有助于房地产商的商业地产销售,但其发展尚需时日。公寓和商业地产等其他类型的房产可能会在未来符合条件,从而利好华润置地等主要业主可能剥离的商业地产。截至2020年上半年,彭博覆盖的18家中国主要地产商的投资性房地产总额为1.06万亿元。其中华润置地位居榜首,恒大和龙湖紧随其后。

在刘兵看来,与基建REITs相比,商业地产REITs的运营难度更大。“商业地产的资产管理主要分为:基金管理人、资产管理人和物业管理人。基金管理跟商业地产运营是分开的,资产管理人要考虑的区域内租金高低、财务表现好坏以及租户的类型。物业管理人就需要考虑电机、空调、保洁等方面的配套是否人性化,住户是否住得舒服。这是一个很重要的难点,需要强大的资产管理团队。”刘兵称,“中国在这个领域的精英不少,关于商业地产REITs产品的讨论也有十几年。如果从基金管理人的角度去看,新加坡、中国香港一些表现比较好的REITs产品都有一个共同点,就是他们都有开发商背景或者对房地产非常熟悉,在运营管理上有强大的资产管理能力。”撰文/马杰 

总之 EITs建立的初衷是为了让中小投资者以较低的门槛参与房地产投资。在当前“房住不炒”的政策基调之下,此次中国公募REITs试点的投资标的上并没有涉及国际上更为普遍的房地产领域。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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