中国房地产开发商通过银行和债券市场融资的途径收紧之际,这些开发商越来越依赖购房者的预付款。



Mike Bird

OR--商业新媒体

近五年来,中国政府一直在说“房子是用来住的,不是用来炒的”。今年,这句口号似乎终于有了实打实的威力。但是对银行贷款设限的新规会让开发商盯上一种独特的资金来源,这本身可能就会造成破坏性后果。

中国监管机构去年年底宣布,房地产贷款余额在银行总贷款中占比上限设为40%,此举实际上结束了多年来房地产贷款的稳步增长趋势。

纵观中国各大银行2020年的情况,总的来看已达到了这个上限。据Capital IQ数据,四大银行中国银行(Bank of China, 3988.HK)、建设银行(China Construction Bank, 0939.HK)、农业银行(Agricultural Bank of China, 1288.HK)和工商银行(Industrial and Commercial Bank of China, 1398.HK)的房地产贷款在总贷款中占比介于37.5%至42.2%之间。


这加剧了中国政府“三条红线”政策对债券发行的挤压;如果开发商不符合三项债务指标,就会被限制进一步借款。大多数开发商都不符合要求,据标普全球评级(S&P Global Ratings)数据,2021年初的债券发行规模已放缓至三年来最低水平,与2019年同期相比下降了三分之一。

这意味着开发商必将进一步瞄向剩下的最后一个重要资金来源:购房者的预付款。

预付款通常占总房款的很大一部分,而且大多都是在楼盘实际建成的很久之前支付。由于缺乏一个全国性的托管系统,开发商可以先做出承诺,然后再用预付款来提供资金。

中国最大房地产开发商之一万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 000002.SZ, 2202.HK, 简称:万科)公布,已售但仍未竣工项目的总面积为5,352万平方米(约合5.76亿平方英尺)。按照去年的建筑速度,需要超过18个月的施工量才能完工。万科已售未竣工项目的未结收入达到1,041.5亿美元,比2015年底水平高出两倍多,仅在2021年头三个月就猛增了约78亿美元。

官方发布的房地产行业数据也明显反映出了这种加速变化。预付款目前是房地产开发商获取融资的最大来源,在截至今年3月的12个月,预付款增加23.9%,远超过其他融资来源14.1%的增速。

据国内新闻报道,有关越来越多沮丧的购房者对相关房地产项目完工时间一拖再拖的情况感到担心。这种情况尤其引人关注和令人担忧。新华社(Xinhua News Agency)本月早些时候就发布了一篇相关报道。

中国的购房者不像债券持有者或银行那样属于成熟有经验的债权人,但他们拥有无与伦比的政治影响力。让购房者为脆弱房地产商的过度开发行为买单将是危险的决定。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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“三条红线”下中国房企转为依赖预付款,或蕴藏风险

发布日期:2021-05-01 05:53
中国房地产开发商通过银行和债券市场融资的途径收紧之际,这些开发商越来越依赖购房者的预付款。



Mike Bird

OR--商业新媒体

近五年来,中国政府一直在说“房子是用来住的,不是用来炒的”。今年,这句口号似乎终于有了实打实的威力。但是对银行贷款设限的新规会让开发商盯上一种独特的资金来源,这本身可能就会造成破坏性后果。

中国监管机构去年年底宣布,房地产贷款余额在银行总贷款中占比上限设为40%,此举实际上结束了多年来房地产贷款的稳步增长趋势。

纵观中国各大银行2020年的情况,总的来看已达到了这个上限。据Capital IQ数据,四大银行中国银行(Bank of China, 3988.HK)、建设银行(China Construction Bank, 0939.HK)、农业银行(Agricultural Bank of China, 1288.HK)和工商银行(Industrial and Commercial Bank of China, 1398.HK)的房地产贷款在总贷款中占比介于37.5%至42.2%之间。


这加剧了中国政府“三条红线”政策对债券发行的挤压;如果开发商不符合三项债务指标,就会被限制进一步借款。大多数开发商都不符合要求,据标普全球评级(S&P Global Ratings)数据,2021年初的债券发行规模已放缓至三年来最低水平,与2019年同期相比下降了三分之一。

这意味着开发商必将进一步瞄向剩下的最后一个重要资金来源:购房者的预付款。

预付款通常占总房款的很大一部分,而且大多都是在楼盘实际建成的很久之前支付。由于缺乏一个全国性的托管系统,开发商可以先做出承诺,然后再用预付款来提供资金。

中国最大房地产开发商之一万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 000002.SZ, 2202.HK, 简称:万科)公布,已售但仍未竣工项目的总面积为5,352万平方米(约合5.76亿平方英尺)。按照去年的建筑速度,需要超过18个月的施工量才能完工。万科已售未竣工项目的未结收入达到1,041.5亿美元,比2015年底水平高出两倍多,仅在2021年头三个月就猛增了约78亿美元。

官方发布的房地产行业数据也明显反映出了这种加速变化。预付款目前是房地产开发商获取融资的最大来源,在截至今年3月的12个月,预付款增加23.9%,远超过其他融资来源14.1%的增速。

据国内新闻报道,有关越来越多沮丧的购房者对相关房地产项目完工时间一拖再拖的情况感到担心。这种情况尤其引人关注和令人担忧。新华社(Xinhua News Agency)本月早些时候就发布了一篇相关报道。

中国的购房者不像债券持有者或银行那样属于成熟有经验的债权人,但他们拥有无与伦比的政治影响力。让购房者为脆弱房地产商的过度开发行为买单将是危险的决定。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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中国房地产开发商通过银行和债券市场融资的途径收紧之际,这些开发商越来越依赖购房者的预付款。



Mike Bird

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近五年来,中国政府一直在说“房子是用来住的,不是用来炒的”。今年,这句口号似乎终于有了实打实的威力。但是对银行贷款设限的新规会让开发商盯上一种独特的资金来源,这本身可能就会造成破坏性后果。

中国监管机构去年年底宣布,房地产贷款余额在银行总贷款中占比上限设为40%,此举实际上结束了多年来房地产贷款的稳步增长趋势。

纵观中国各大银行2020年的情况,总的来看已达到了这个上限。据Capital IQ数据,四大银行中国银行(Bank of China, 3988.HK)、建设银行(China Construction Bank, 0939.HK)、农业银行(Agricultural Bank of China, 1288.HK)和工商银行(Industrial and Commercial Bank of China, 1398.HK)的房地产贷款在总贷款中占比介于37.5%至42.2%之间。


这加剧了中国政府“三条红线”政策对债券发行的挤压;如果开发商不符合三项债务指标,就会被限制进一步借款。大多数开发商都不符合要求,据标普全球评级(S&P Global Ratings)数据,2021年初的债券发行规模已放缓至三年来最低水平,与2019年同期相比下降了三分之一。

这意味着开发商必将进一步瞄向剩下的最后一个重要资金来源:购房者的预付款。

预付款通常占总房款的很大一部分,而且大多都是在楼盘实际建成的很久之前支付。由于缺乏一个全国性的托管系统,开发商可以先做出承诺,然后再用预付款来提供资金。

中国最大房地产开发商之一万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 000002.SZ, 2202.HK, 简称:万科)公布,已售但仍未竣工项目的总面积为5,352万平方米(约合5.76亿平方英尺)。按照去年的建筑速度,需要超过18个月的施工量才能完工。万科已售未竣工项目的未结收入达到1,041.5亿美元,比2015年底水平高出两倍多,仅在2021年头三个月就猛增了约78亿美元。

官方发布的房地产行业数据也明显反映出了这种加速变化。预付款目前是房地产开发商获取融资的最大来源,在截至今年3月的12个月,预付款增加23.9%,远超过其他融资来源14.1%的增速。

据国内新闻报道,有关越来越多沮丧的购房者对相关房地产项目完工时间一拖再拖的情况感到担心。这种情况尤其引人关注和令人担忧。新华社(Xinhua News Agency)本月早些时候就发布了一篇相关报道。

中国的购房者不像债券持有者或银行那样属于成熟有经验的债权人,但他们拥有无与伦比的政治影响力。让购房者为脆弱房地产商的过度开发行为买单将是危险的决定。■


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发布日期:2021-05-01 05:53
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近五年来,中国政府一直在说“房子是用来住的,不是用来炒的”。今年,这句口号似乎终于有了实打实的威力。但是对银行贷款设限的新规会让开发商盯上一种独特的资金来源,这本身可能就会造成破坏性后果。

中国监管机构去年年底宣布,房地产贷款余额在银行总贷款中占比上限设为40%,此举实际上结束了多年来房地产贷款的稳步增长趋势。

纵观中国各大银行2020年的情况,总的来看已达到了这个上限。据Capital IQ数据,四大银行中国银行(Bank of China, 3988.HK)、建设银行(China Construction Bank, 0939.HK)、农业银行(Agricultural Bank of China, 1288.HK)和工商银行(Industrial and Commercial Bank of China, 1398.HK)的房地产贷款在总贷款中占比介于37.5%至42.2%之间。


这加剧了中国政府“三条红线”政策对债券发行的挤压;如果开发商不符合三项债务指标,就会被限制进一步借款。大多数开发商都不符合要求,据标普全球评级(S&P Global Ratings)数据,2021年初的债券发行规模已放缓至三年来最低水平,与2019年同期相比下降了三分之一。

这意味着开发商必将进一步瞄向剩下的最后一个重要资金来源:购房者的预付款。

预付款通常占总房款的很大一部分,而且大多都是在楼盘实际建成的很久之前支付。由于缺乏一个全国性的托管系统,开发商可以先做出承诺,然后再用预付款来提供资金。

中国最大房地产开发商之一万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 000002.SZ, 2202.HK, 简称:万科)公布,已售但仍未竣工项目的总面积为5,352万平方米(约合5.76亿平方英尺)。按照去年的建筑速度,需要超过18个月的施工量才能完工。万科已售未竣工项目的未结收入达到1,041.5亿美元,比2015年底水平高出两倍多,仅在2021年头三个月就猛增了约78亿美元。

官方发布的房地产行业数据也明显反映出了这种加速变化。预付款目前是房地产开发商获取融资的最大来源,在截至今年3月的12个月,预付款增加23.9%,远超过其他融资来源14.1%的增速。

据国内新闻报道,有关越来越多沮丧的购房者对相关房地产项目完工时间一拖再拖的情况感到担心。这种情况尤其引人关注和令人担忧。新华社(Xinhua News Agency)本月早些时候就发布了一篇相关报道。

中国的购房者不像债券持有者或银行那样属于成熟有经验的债权人,但他们拥有无与伦比的政治影响力。让购房者为脆弱房地产商的过度开发行为买单将是危险的决定。■


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