摘要:要让尽可能多的人得到他想要的“屋顶”,仅有“天花板”还是不够的;“守夜人”要让更多“屋顶”进入市场,消除楼市的储藏现象。



胡月晓

【OR  商业新媒体】

60多年前,2位经济学家(著名的弗里德曼和斯蒂格勒)编了本抨击房租管制的小书——《消失的屋顶》。

作者认为,价格管制无助于解决于房地产市场的供求缺口,相反它还延长了市场缺口的存续时间,并带来寻租等不公平的效应。价格管制使市场不能“出清”,必然带来非市场化的、以追求公平的名义进行的不平等分配方式。

在“二战”后的初期,西方楼市存在着严重的供给不足现象,为保证住房分配的公平和避免楼市价格(含租、售两方面价格)上涨过高,对人民生活造成冲击,政府界入了住房市场的分配,并实行了价格管制。尽管价格管制对市场正常运行的干扰和非经济性,在传统经济学分析中是非常清晰的。

行业供求改善VS市场供求失衡

60多年前,西方政府界入楼市分配的直接原因,是楼市供应存在严重的真实不足。不过,在抽象的经济学分析框架中,供给不足是个相对概念,只要需求大于供给,那么就是发生了供求失衡下的供给不足——不论真实世界中是否真的供给不足。显然,当前中国楼市中的供给不足,只是理论世界中的供求失衡。从市场交易的角度,楼市泡沫之所以产生、膨胀并持续,就是因为供给一直远远赶不上需求!

以“永远涨”之一的上海为例,上海常住人口自2013年突破2400万人(当年为2415.15万)后,连续5年处于平衡状态,2014-2019年间的常住人口分布为2415.27-2428.00万人之间,2020年才由于落户政策放宽等因素,而有了突然跃升,当年常住人口达2487.09万,比上年增长了61万。前面5年几乎未有增长,突然增长了60多万,楼市交易的均衡局面猛然被打破,从而导致了2020年年末上海房价的突然暴涨。

然而,就从市场真实供应而言,上海2015-2019年间新落成住宅80.46万套/14370.82万平,新增人口人均近1.5套,这还不算2020年新增住房供应(因官方数据未公布)。可见,供求失衡带来的楼市暴涨,是一种纯市场现象,真实供求实际上在多方努力下,一直处于改善之中。从市场交易角度,楼市泡沫持续膨胀,表明供求持续失衡(供给不足程度持续甚至波动扩大)。当一个行业出现市场和基本面的长久背离时,通常是市场分层界限持续强化的结果(详见《资本专制、市场分层和楼市泡沫》)!

市场交易如何脱离基本面

无论是限购、限贷,还是限售、限价,本质都是价格管制措施,都是围绕着价格管制而拓展的配套非市场化楼市分配方式;包括后来深沪等多地推出的积分摇号“认筹”购买新房政策,其实质也是价格管制下“一手房”交易的非市场化执行手段。价格管制带来的不利影响,经济学早已有定论!

表现为楼市泡沫过度膨胀的中国楼市失衡,是市场交易方面的供求失衡,并非真实世界里行业基本面方面的供给不足。真实世界供应是充足的,而市场交易又供应不足,这意味着必然有许多供应没有进入市场,未能形成市场有效供应!当楼市成为投资品时,住房只是一个投资品载体,楼房本身提供的居住功能被忽略。在投资人眼中,使用价值仅是为投资价值实现服务的。

在时下的现实世界中,社会大众不仅将楼市当作投资品,而且当作资产财富的价值储藏手段。由于楼市具有较为显著的分层市场特征,因而局部的波动和热点,尤其是购房“恐慌”,在楼市充当民众财富储藏手段时,很容易扩散。分层市场不像普通商品和服务市场一样,存在全市场统一的价格;分层市场的特点是,不同市场间互通性差,不同子市场间价格差异性较大, 需求在不同子市场间的跃迁——需求升级,通常比需求扩张的影响更为显著。因此,在分层市场上,供给不足和过剩,通常是并存的。

当民众不仅把楼市当作投资场所,而且充作财富存储场所时,因各种原因导致的需求上升,并不会释放出原先的占用住房——凡力所能及,旧有住房会被转用作财富持有形式,当然其中部分会被用于出租,从而再形成居住供应,但总有一部分退出市场!

随着互联网信息技术的发展,以及金融体系监管的完善,金融资产的司法透明度日趋提高;这种社会变化趋势,也使得楼市不可避免成为灰色收入的去向和财富聚拢平台,但这一类资产大都不会形成真实居住供给。

综而言之,楼市天生的分层市场特征,及后天形成的投资品和财富储藏手段功能异化,使得一些本来会进入市场形成真实居住供应(出租或出售)的房产,会因为“永远涨”预期的持续强化,而退出市场,转而成为民众财富保有手段,越来越多的现有存量房产会被储藏——既不用于出租、也不用于出售,成为类似“老底子”压箱底金条似的资产!

找回消失的屋顶

显然,中国楼市中的供求失衡在“两个平行世界”(真实居住供求的世界VS纯粹资产交融交易的世界)里是完全不同的:一方面,真实世界中的供给是充分的,甚至整体略偏过剩,2020年末克尔瑞监测数据显示40城楼市库存去化周期超过了1年(楼市正常去化周期为6-12月);另一方面,在泡沫的世界,楼市泡沫又持续膨胀,房地产市场量价齐升,部分城市新房申购靠“摇号”买房如中奖!

显然,楼市调控机制需要在两个平行世界里纠正失衡,这就导致了市场看到的以压供给来控房价的矛盾现象!比如限制开发商融资杠杆的“三道红线”、减缓入市节奏的销售许可制度等。这也正是中国楼市复杂性之所在。在单一世界里,价格控制等行政管控交易的行为,都会带来效率下降并产生新的不公平。

但是,当楼市分层发展异化为身份商品市场后,房地产市场已带有了较高的金融投资属性,而对资产投资市场的监管是市场平稳有序运行的必备条件。

经济理论分析和中外政策实践都表明,对真实世界中的供给不足,价格管制是无效的。然而中国楼市供求失衡,并非真实世界中的供给不足,而是真实供给过多下市场供给不足,即部分住房成为了投资品并没有成为居住供给!

你要有住房的屋顶,就要放弃房价的天花板;选择了房价天花板,就会让更多人得不到想要的住房,即消失了屋顶(英语里屋顶和天花板是同一个单词)。这是《消失的屋顶》小册子要表达的含义。

然而,在当今中国,要让尽可能多的人得到他想要的“屋顶”,仅有“天花板”还是不够的;“守夜人”要做的,只是让更多“屋顶”进入市场,消除楼市的储藏现象,而这需要引进成熟市场通用的持有环节税。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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中国楼市:消失的屋顶如何找回?

发布日期:2021-06-22 17:22
摘要:要让尽可能多的人得到他想要的“屋顶”,仅有“天花板”还是不够的;“守夜人”要让更多“屋顶”进入市场,消除楼市的储藏现象。



胡月晓

【OR  商业新媒体】

60多年前,2位经济学家(著名的弗里德曼和斯蒂格勒)编了本抨击房租管制的小书——《消失的屋顶》。

作者认为,价格管制无助于解决于房地产市场的供求缺口,相反它还延长了市场缺口的存续时间,并带来寻租等不公平的效应。价格管制使市场不能“出清”,必然带来非市场化的、以追求公平的名义进行的不平等分配方式。

在“二战”后的初期,西方楼市存在着严重的供给不足现象,为保证住房分配的公平和避免楼市价格(含租、售两方面价格)上涨过高,对人民生活造成冲击,政府界入了住房市场的分配,并实行了价格管制。尽管价格管制对市场正常运行的干扰和非经济性,在传统经济学分析中是非常清晰的。

行业供求改善VS市场供求失衡

60多年前,西方政府界入楼市分配的直接原因,是楼市供应存在严重的真实不足。不过,在抽象的经济学分析框架中,供给不足是个相对概念,只要需求大于供给,那么就是发生了供求失衡下的供给不足——不论真实世界中是否真的供给不足。显然,当前中国楼市中的供给不足,只是理论世界中的供求失衡。从市场交易的角度,楼市泡沫之所以产生、膨胀并持续,就是因为供给一直远远赶不上需求!

以“永远涨”之一的上海为例,上海常住人口自2013年突破2400万人(当年为2415.15万)后,连续5年处于平衡状态,2014-2019年间的常住人口分布为2415.27-2428.00万人之间,2020年才由于落户政策放宽等因素,而有了突然跃升,当年常住人口达2487.09万,比上年增长了61万。前面5年几乎未有增长,突然增长了60多万,楼市交易的均衡局面猛然被打破,从而导致了2020年年末上海房价的突然暴涨。

然而,就从市场真实供应而言,上海2015-2019年间新落成住宅80.46万套/14370.82万平,新增人口人均近1.5套,这还不算2020年新增住房供应(因官方数据未公布)。可见,供求失衡带来的楼市暴涨,是一种纯市场现象,真实供求实际上在多方努力下,一直处于改善之中。从市场交易角度,楼市泡沫持续膨胀,表明供求持续失衡(供给不足程度持续甚至波动扩大)。当一个行业出现市场和基本面的长久背离时,通常是市场分层界限持续强化的结果(详见《资本专制、市场分层和楼市泡沫》)!

市场交易如何脱离基本面

无论是限购、限贷,还是限售、限价,本质都是价格管制措施,都是围绕着价格管制而拓展的配套非市场化楼市分配方式;包括后来深沪等多地推出的积分摇号“认筹”购买新房政策,其实质也是价格管制下“一手房”交易的非市场化执行手段。价格管制带来的不利影响,经济学早已有定论!

表现为楼市泡沫过度膨胀的中国楼市失衡,是市场交易方面的供求失衡,并非真实世界里行业基本面方面的供给不足。真实世界供应是充足的,而市场交易又供应不足,这意味着必然有许多供应没有进入市场,未能形成市场有效供应!当楼市成为投资品时,住房只是一个投资品载体,楼房本身提供的居住功能被忽略。在投资人眼中,使用价值仅是为投资价值实现服务的。

在时下的现实世界中,社会大众不仅将楼市当作投资品,而且当作资产财富的价值储藏手段。由于楼市具有较为显著的分层市场特征,因而局部的波动和热点,尤其是购房“恐慌”,在楼市充当民众财富储藏手段时,很容易扩散。分层市场不像普通商品和服务市场一样,存在全市场统一的价格;分层市场的特点是,不同市场间互通性差,不同子市场间价格差异性较大, 需求在不同子市场间的跃迁——需求升级,通常比需求扩张的影响更为显著。因此,在分层市场上,供给不足和过剩,通常是并存的。

当民众不仅把楼市当作投资场所,而且充作财富存储场所时,因各种原因导致的需求上升,并不会释放出原先的占用住房——凡力所能及,旧有住房会被转用作财富持有形式,当然其中部分会被用于出租,从而再形成居住供应,但总有一部分退出市场!

随着互联网信息技术的发展,以及金融体系监管的完善,金融资产的司法透明度日趋提高;这种社会变化趋势,也使得楼市不可避免成为灰色收入的去向和财富聚拢平台,但这一类资产大都不会形成真实居住供给。

综而言之,楼市天生的分层市场特征,及后天形成的投资品和财富储藏手段功能异化,使得一些本来会进入市场形成真实居住供应(出租或出售)的房产,会因为“永远涨”预期的持续强化,而退出市场,转而成为民众财富保有手段,越来越多的现有存量房产会被储藏——既不用于出租、也不用于出售,成为类似“老底子”压箱底金条似的资产!

找回消失的屋顶

显然,中国楼市中的供求失衡在“两个平行世界”(真实居住供求的世界VS纯粹资产交融交易的世界)里是完全不同的:一方面,真实世界中的供给是充分的,甚至整体略偏过剩,2020年末克尔瑞监测数据显示40城楼市库存去化周期超过了1年(楼市正常去化周期为6-12月);另一方面,在泡沫的世界,楼市泡沫又持续膨胀,房地产市场量价齐升,部分城市新房申购靠“摇号”买房如中奖!

显然,楼市调控机制需要在两个平行世界里纠正失衡,这就导致了市场看到的以压供给来控房价的矛盾现象!比如限制开发商融资杠杆的“三道红线”、减缓入市节奏的销售许可制度等。这也正是中国楼市复杂性之所在。在单一世界里,价格控制等行政管控交易的行为,都会带来效率下降并产生新的不公平。

但是,当楼市分层发展异化为身份商品市场后,房地产市场已带有了较高的金融投资属性,而对资产投资市场的监管是市场平稳有序运行的必备条件。

经济理论分析和中外政策实践都表明,对真实世界中的供给不足,价格管制是无效的。然而中国楼市供求失衡,并非真实世界中的供给不足,而是真实供给过多下市场供给不足,即部分住房成为了投资品并没有成为居住供给!

你要有住房的屋顶,就要放弃房价的天花板;选择了房价天花板,就会让更多人得不到想要的住房,即消失了屋顶(英语里屋顶和天花板是同一个单词)。这是《消失的屋顶》小册子要表达的含义。

然而,在当今中国,要让尽可能多的人得到他想要的“屋顶”,仅有“天花板”还是不够的;“守夜人”要做的,只是让更多“屋顶”进入市场,消除楼市的储藏现象,而这需要引进成熟市场通用的持有环节税。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



摘要:要让尽可能多的人得到他想要的“屋顶”,仅有“天花板”还是不够的;“守夜人”要让更多“屋顶”进入市场,消除楼市的储藏现象。



胡月晓

【OR  商业新媒体】

60多年前,2位经济学家(著名的弗里德曼和斯蒂格勒)编了本抨击房租管制的小书——《消失的屋顶》。

作者认为,价格管制无助于解决于房地产市场的供求缺口,相反它还延长了市场缺口的存续时间,并带来寻租等不公平的效应。价格管制使市场不能“出清”,必然带来非市场化的、以追求公平的名义进行的不平等分配方式。

在“二战”后的初期,西方楼市存在着严重的供给不足现象,为保证住房分配的公平和避免楼市价格(含租、售两方面价格)上涨过高,对人民生活造成冲击,政府界入了住房市场的分配,并实行了价格管制。尽管价格管制对市场正常运行的干扰和非经济性,在传统经济学分析中是非常清晰的。

行业供求改善VS市场供求失衡

60多年前,西方政府界入楼市分配的直接原因,是楼市供应存在严重的真实不足。不过,在抽象的经济学分析框架中,供给不足是个相对概念,只要需求大于供给,那么就是发生了供求失衡下的供给不足——不论真实世界中是否真的供给不足。显然,当前中国楼市中的供给不足,只是理论世界中的供求失衡。从市场交易的角度,楼市泡沫之所以产生、膨胀并持续,就是因为供给一直远远赶不上需求!

以“永远涨”之一的上海为例,上海常住人口自2013年突破2400万人(当年为2415.15万)后,连续5年处于平衡状态,2014-2019年间的常住人口分布为2415.27-2428.00万人之间,2020年才由于落户政策放宽等因素,而有了突然跃升,当年常住人口达2487.09万,比上年增长了61万。前面5年几乎未有增长,突然增长了60多万,楼市交易的均衡局面猛然被打破,从而导致了2020年年末上海房价的突然暴涨。

然而,就从市场真实供应而言,上海2015-2019年间新落成住宅80.46万套/14370.82万平,新增人口人均近1.5套,这还不算2020年新增住房供应(因官方数据未公布)。可见,供求失衡带来的楼市暴涨,是一种纯市场现象,真实供求实际上在多方努力下,一直处于改善之中。从市场交易角度,楼市泡沫持续膨胀,表明供求持续失衡(供给不足程度持续甚至波动扩大)。当一个行业出现市场和基本面的长久背离时,通常是市场分层界限持续强化的结果(详见《资本专制、市场分层和楼市泡沫》)!

市场交易如何脱离基本面

无论是限购、限贷,还是限售、限价,本质都是价格管制措施,都是围绕着价格管制而拓展的配套非市场化楼市分配方式;包括后来深沪等多地推出的积分摇号“认筹”购买新房政策,其实质也是价格管制下“一手房”交易的非市场化执行手段。价格管制带来的不利影响,经济学早已有定论!

表现为楼市泡沫过度膨胀的中国楼市失衡,是市场交易方面的供求失衡,并非真实世界里行业基本面方面的供给不足。真实世界供应是充足的,而市场交易又供应不足,这意味着必然有许多供应没有进入市场,未能形成市场有效供应!当楼市成为投资品时,住房只是一个投资品载体,楼房本身提供的居住功能被忽略。在投资人眼中,使用价值仅是为投资价值实现服务的。

在时下的现实世界中,社会大众不仅将楼市当作投资品,而且当作资产财富的价值储藏手段。由于楼市具有较为显著的分层市场特征,因而局部的波动和热点,尤其是购房“恐慌”,在楼市充当民众财富储藏手段时,很容易扩散。分层市场不像普通商品和服务市场一样,存在全市场统一的价格;分层市场的特点是,不同市场间互通性差,不同子市场间价格差异性较大, 需求在不同子市场间的跃迁——需求升级,通常比需求扩张的影响更为显著。因此,在分层市场上,供给不足和过剩,通常是并存的。

当民众不仅把楼市当作投资场所,而且充作财富存储场所时,因各种原因导致的需求上升,并不会释放出原先的占用住房——凡力所能及,旧有住房会被转用作财富持有形式,当然其中部分会被用于出租,从而再形成居住供应,但总有一部分退出市场!

随着互联网信息技术的发展,以及金融体系监管的完善,金融资产的司法透明度日趋提高;这种社会变化趋势,也使得楼市不可避免成为灰色收入的去向和财富聚拢平台,但这一类资产大都不会形成真实居住供给。

综而言之,楼市天生的分层市场特征,及后天形成的投资品和财富储藏手段功能异化,使得一些本来会进入市场形成真实居住供应(出租或出售)的房产,会因为“永远涨”预期的持续强化,而退出市场,转而成为民众财富保有手段,越来越多的现有存量房产会被储藏——既不用于出租、也不用于出售,成为类似“老底子”压箱底金条似的资产!

找回消失的屋顶

显然,中国楼市中的供求失衡在“两个平行世界”(真实居住供求的世界VS纯粹资产交融交易的世界)里是完全不同的:一方面,真实世界中的供给是充分的,甚至整体略偏过剩,2020年末克尔瑞监测数据显示40城楼市库存去化周期超过了1年(楼市正常去化周期为6-12月);另一方面,在泡沫的世界,楼市泡沫又持续膨胀,房地产市场量价齐升,部分城市新房申购靠“摇号”买房如中奖!

显然,楼市调控机制需要在两个平行世界里纠正失衡,这就导致了市场看到的以压供给来控房价的矛盾现象!比如限制开发商融资杠杆的“三道红线”、减缓入市节奏的销售许可制度等。这也正是中国楼市复杂性之所在。在单一世界里,价格控制等行政管控交易的行为,都会带来效率下降并产生新的不公平。

但是,当楼市分层发展异化为身份商品市场后,房地产市场已带有了较高的金融投资属性,而对资产投资市场的监管是市场平稳有序运行的必备条件。

经济理论分析和中外政策实践都表明,对真实世界中的供给不足,价格管制是无效的。然而中国楼市供求失衡,并非真实世界中的供给不足,而是真实供给过多下市场供给不足,即部分住房成为了投资品并没有成为居住供给!

你要有住房的屋顶,就要放弃房价的天花板;选择了房价天花板,就会让更多人得不到想要的住房,即消失了屋顶(英语里屋顶和天花板是同一个单词)。这是《消失的屋顶》小册子要表达的含义。

然而,在当今中国,要让尽可能多的人得到他想要的“屋顶”,仅有“天花板”还是不够的;“守夜人”要做的,只是让更多“屋顶”进入市场,消除楼市的储藏现象,而这需要引进成熟市场通用的持有环节税。■


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中国楼市:消失的屋顶如何找回?

发布日期:2021-06-22 17:22
摘要:要让尽可能多的人得到他想要的“屋顶”,仅有“天花板”还是不够的;“守夜人”要让更多“屋顶”进入市场,消除楼市的储藏现象。



胡月晓

【OR  商业新媒体】

60多年前,2位经济学家(著名的弗里德曼和斯蒂格勒)编了本抨击房租管制的小书——《消失的屋顶》。

作者认为,价格管制无助于解决于房地产市场的供求缺口,相反它还延长了市场缺口的存续时间,并带来寻租等不公平的效应。价格管制使市场不能“出清”,必然带来非市场化的、以追求公平的名义进行的不平等分配方式。

在“二战”后的初期,西方楼市存在着严重的供给不足现象,为保证住房分配的公平和避免楼市价格(含租、售两方面价格)上涨过高,对人民生活造成冲击,政府界入了住房市场的分配,并实行了价格管制。尽管价格管制对市场正常运行的干扰和非经济性,在传统经济学分析中是非常清晰的。

行业供求改善VS市场供求失衡

60多年前,西方政府界入楼市分配的直接原因,是楼市供应存在严重的真实不足。不过,在抽象的经济学分析框架中,供给不足是个相对概念,只要需求大于供给,那么就是发生了供求失衡下的供给不足——不论真实世界中是否真的供给不足。显然,当前中国楼市中的供给不足,只是理论世界中的供求失衡。从市场交易的角度,楼市泡沫之所以产生、膨胀并持续,就是因为供给一直远远赶不上需求!

以“永远涨”之一的上海为例,上海常住人口自2013年突破2400万人(当年为2415.15万)后,连续5年处于平衡状态,2014-2019年间的常住人口分布为2415.27-2428.00万人之间,2020年才由于落户政策放宽等因素,而有了突然跃升,当年常住人口达2487.09万,比上年增长了61万。前面5年几乎未有增长,突然增长了60多万,楼市交易的均衡局面猛然被打破,从而导致了2020年年末上海房价的突然暴涨。

然而,就从市场真实供应而言,上海2015-2019年间新落成住宅80.46万套/14370.82万平,新增人口人均近1.5套,这还不算2020年新增住房供应(因官方数据未公布)。可见,供求失衡带来的楼市暴涨,是一种纯市场现象,真实供求实际上在多方努力下,一直处于改善之中。从市场交易角度,楼市泡沫持续膨胀,表明供求持续失衡(供给不足程度持续甚至波动扩大)。当一个行业出现市场和基本面的长久背离时,通常是市场分层界限持续强化的结果(详见《资本专制、市场分层和楼市泡沫》)!

市场交易如何脱离基本面

无论是限购、限贷,还是限售、限价,本质都是价格管制措施,都是围绕着价格管制而拓展的配套非市场化楼市分配方式;包括后来深沪等多地推出的积分摇号“认筹”购买新房政策,其实质也是价格管制下“一手房”交易的非市场化执行手段。价格管制带来的不利影响,经济学早已有定论!

表现为楼市泡沫过度膨胀的中国楼市失衡,是市场交易方面的供求失衡,并非真实世界里行业基本面方面的供给不足。真实世界供应是充足的,而市场交易又供应不足,这意味着必然有许多供应没有进入市场,未能形成市场有效供应!当楼市成为投资品时,住房只是一个投资品载体,楼房本身提供的居住功能被忽略。在投资人眼中,使用价值仅是为投资价值实现服务的。

在时下的现实世界中,社会大众不仅将楼市当作投资品,而且当作资产财富的价值储藏手段。由于楼市具有较为显著的分层市场特征,因而局部的波动和热点,尤其是购房“恐慌”,在楼市充当民众财富储藏手段时,很容易扩散。分层市场不像普通商品和服务市场一样,存在全市场统一的价格;分层市场的特点是,不同市场间互通性差,不同子市场间价格差异性较大, 需求在不同子市场间的跃迁——需求升级,通常比需求扩张的影响更为显著。因此,在分层市场上,供给不足和过剩,通常是并存的。

当民众不仅把楼市当作投资场所,而且充作财富存储场所时,因各种原因导致的需求上升,并不会释放出原先的占用住房——凡力所能及,旧有住房会被转用作财富持有形式,当然其中部分会被用于出租,从而再形成居住供应,但总有一部分退出市场!

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综而言之,楼市天生的分层市场特征,及后天形成的投资品和财富储藏手段功能异化,使得一些本来会进入市场形成真实居住供应(出租或出售)的房产,会因为“永远涨”预期的持续强化,而退出市场,转而成为民众财富保有手段,越来越多的现有存量房产会被储藏——既不用于出租、也不用于出售,成为类似“老底子”压箱底金条似的资产!

找回消失的屋顶

显然,中国楼市中的供求失衡在“两个平行世界”(真实居住供求的世界VS纯粹资产交融交易的世界)里是完全不同的:一方面,真实世界中的供给是充分的,甚至整体略偏过剩,2020年末克尔瑞监测数据显示40城楼市库存去化周期超过了1年(楼市正常去化周期为6-12月);另一方面,在泡沫的世界,楼市泡沫又持续膨胀,房地产市场量价齐升,部分城市新房申购靠“摇号”买房如中奖!

显然,楼市调控机制需要在两个平行世界里纠正失衡,这就导致了市场看到的以压供给来控房价的矛盾现象!比如限制开发商融资杠杆的“三道红线”、减缓入市节奏的销售许可制度等。这也正是中国楼市复杂性之所在。在单一世界里,价格控制等行政管控交易的行为,都会带来效率下降并产生新的不公平。

但是,当楼市分层发展异化为身份商品市场后,房地产市场已带有了较高的金融投资属性,而对资产投资市场的监管是市场平稳有序运行的必备条件。

经济理论分析和中外政策实践都表明,对真实世界中的供给不足,价格管制是无效的。然而中国楼市供求失衡,并非真实世界中的供给不足,而是真实供给过多下市场供给不足,即部分住房成为了投资品并没有成为居住供给!

你要有住房的屋顶,就要放弃房价的天花板;选择了房价天花板,就会让更多人得不到想要的住房,即消失了屋顶(英语里屋顶和天花板是同一个单词)。这是《消失的屋顶》小册子要表达的含义。

然而,在当今中国,要让尽可能多的人得到他想要的“屋顶”,仅有“天花板”还是不够的;“守夜人”要做的,只是让更多“屋顶”进入市场,消除楼市的储藏现象,而这需要引进成熟市场通用的持有环节税。■


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