摘要:未来两三年房地产市场会大概率在调控压力下逐步降温,本轮楼市高点已经出现。但楼市的习惯性调整会是习惯性的“假摔”吗?学区房又如何呢?



| 周浩

OR--商业新媒体


“学区房”颇有些戏剧性地在中央政治局会议中被提及,成为眼下房地产市场火热的一个注脚。

以“深房理”为代表的套取信贷资源的集体炒房案件,也引发了信贷资源被挪用的担忧。相关媒体报道,相关部门正在通力协作,紧锣密鼓开展“深房理”调查处理工作,相关调查处理结果将适时向社会公众公布。

与此同时,深圳市地方金融监管局也在近日要求各小贷公司自查向特定人员于2019年1月起至今发放贷款的行为,并要求各小贷公司对放贷资金流入房地产的行为再次进行全面自查。

新一轮的调控已经到来,但历次的经验表明,房地产调控往往只是短期有效,但中长期来看却往往难以阻挡房价的反弹。与此同时,房价的过快上涨也带来了城市生活成本上升等民生问题,也因为此,政策与市场的博弈再度开始。

从历史经验来看,未来的2-3年内,房地产市场会大概率在政策调控压力下逐步降温。眼下的调控举措已经深谙市场的软肋,加大供给、加强限购、控制一手房价以及控制信贷,这样的举措对房价还是有比较明显的降温作用,尤其是严查经营贷等,房地产市场会很快感受到调控带来的寒意。从近期的市场反应来看,以深圳为代表的部分热点城市出现了成交冷清,作为楼市的风向标,深圳房地产市场开始逐步进入低潮,事实上也表明本轮楼市的高点已经出现。

然而,楼市的习惯性调整会是习惯性的“假摔”么?市场观点各异,但可以确定的是,对于房地产市场的投资者来说,学区房此前一直是最好的防风险的方法之一。

为什么是“学区房”?

一线城市房价的快速上升,尤其是以学区房为代表的“核心资产”炒作,在很大程度上与中国房地产市场与股票市场类似,出现了所谓的“结构性”行情。与股票市场中大量的无人问津的股票也类似,中国也有大量的城市和地区房价不涨反跌。典型的比如东北一些县城,花几万块就可以买套房。

“结构性”行情的出现,也表明中国房地产市场整体供不应求的局面已经是明日黄花,对更多人来说,房地产市场投资的难度开始明显加大,同时也可能会出现房价一直下跌、但自己却不得不长期背负银行债务的现象。从投资本身来看,一线城市的房地产投资虽然看起来获利颇丰,但并没有明显的超额收益。因为抵押贷款的利率大约在5%,假设自有资金大概也能获得5%左右的收益,要覆盖投资收益,房价需要在三年时间上涨20%以上,而这样的涨幅事实上在多数区域是无法实现的。

因此,对“学区房”的追捧就变得逻辑通顺,因为从购房者角度而言,“学区房”并非完全的投资概念,毕竟能让孩子读到更好的学校是一个重要的硬性条件,而将来出售也会有新一代家长来“进场”。这其中出现了教育公平的问题,对于大城市而言,这是一个沉重的话题,但不能落户将来很可能面临无法在大城市高考,确是很多新移民家庭面临的现实困难。

人口趋势


从人口流动的角度来看,即使总体劳动人口下降的趋势已经形成,大量的年轻人仍然在涌入一二线城市,而为了控制人口规模,一二线城市不得不通过“打分”“摇号”等方式来拉长购房人群的形成时间。然而,卯足了劲的年轻人们,仍然把置业作为自己的人生目标之一,并为此而孜孜以求。

从宏观政策来看,政府在打造城市群的过程中也充满了犹豫,经济发展中的马太效应意味着大城市会进一步吸附高端人口和大量资源,但这也带来了区域之间发展的不平衡。鼓励更多的年轻人回流中小城市,并给予其发展的未来愿景,是一个必然的政策选项,某种程度上一线城市就业市场的压力也会迫使不少年轻人向中小城市转移。

然而,这仍然无法阻止新一代的年轻人在自己的孩子在面临教育选择时,再度向大中城市集中,成为新的教育移民。而在这个过程中,“学区房”、或者靠近学校的房子,就会成为抢手的资源。

财政与房地产


从财政和经济发展的角度来看,一二线城市的房价的长期上扬似乎也是一个难以逆转的趋势。土地招标收入仍然是地方政府重要的财政来源,一方面通过调控“面粉”价格来控制“面包”价格,另一方面有寄希望于多卖点“面粉”来补充各类财政支出,这两者之间本身就存在着天然的矛盾。对于地方政府来说,尽可能通过“限价”等方式在地价和房价之间取得平衡,是一个看起来困难但也最为可行的策略。

当然,所有问题的核心仍然是金融问题。回到我们上述的回报率的话题,大约5%的年化利率是所有人都必须面对的机会成本,买房者真正赚取的事实上是“时间价值”,也就是通过持有和杠杆来获取收益。而最终并非所有的房地产投资都能轻松获益,这意味着部分投资出现了“负收益”。在“正收益”和“负收益”相抵之后,尽管以“学区房”为代表的部分“核心资产”则出现了价格的大幅上涨,但整体而言,房地产市场的回报率并不高,这似乎与股票市场的情形类似。然而,如果没有先天资源优势或者“搏出位”来获取超额收益,那么多数人的选择仍然是争夺可见的“核心资源”,这个趋势与眼下流行的“内卷”和“软阶层”,事实上都反映出社会的阶层焦虑。

因此,遏制“学区房”等房地产炒作能够给市场带来些许平静,但假以时日,类似“学区房”等所谓“核心资产”的炒作大概率仍然会卷土重来。触发点可能是“大放水”“寻找安全边际”等林林总总的理由。但事实上,对于大多数人来说,对资源缺失的恐慌才是这一切问题的根源。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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“学区房”:资源缺失的焦虑

发布日期:2021-05-17 08:53
摘要:未来两三年房地产市场会大概率在调控压力下逐步降温,本轮楼市高点已经出现。但楼市的习惯性调整会是习惯性的“假摔”吗?学区房又如何呢?



| 周浩

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“学区房”颇有些戏剧性地在中央政治局会议中被提及,成为眼下房地产市场火热的一个注脚。

以“深房理”为代表的套取信贷资源的集体炒房案件,也引发了信贷资源被挪用的担忧。相关媒体报道,相关部门正在通力协作,紧锣密鼓开展“深房理”调查处理工作,相关调查处理结果将适时向社会公众公布。

与此同时,深圳市地方金融监管局也在近日要求各小贷公司自查向特定人员于2019年1月起至今发放贷款的行为,并要求各小贷公司对放贷资金流入房地产的行为再次进行全面自查。

新一轮的调控已经到来,但历次的经验表明,房地产调控往往只是短期有效,但中长期来看却往往难以阻挡房价的反弹。与此同时,房价的过快上涨也带来了城市生活成本上升等民生问题,也因为此,政策与市场的博弈再度开始。

从历史经验来看,未来的2-3年内,房地产市场会大概率在政策调控压力下逐步降温。眼下的调控举措已经深谙市场的软肋,加大供给、加强限购、控制一手房价以及控制信贷,这样的举措对房价还是有比较明显的降温作用,尤其是严查经营贷等,房地产市场会很快感受到调控带来的寒意。从近期的市场反应来看,以深圳为代表的部分热点城市出现了成交冷清,作为楼市的风向标,深圳房地产市场开始逐步进入低潮,事实上也表明本轮楼市的高点已经出现。

然而,楼市的习惯性调整会是习惯性的“假摔”么?市场观点各异,但可以确定的是,对于房地产市场的投资者来说,学区房此前一直是最好的防风险的方法之一。

为什么是“学区房”?

一线城市房价的快速上升,尤其是以学区房为代表的“核心资产”炒作,在很大程度上与中国房地产市场与股票市场类似,出现了所谓的“结构性”行情。与股票市场中大量的无人问津的股票也类似,中国也有大量的城市和地区房价不涨反跌。典型的比如东北一些县城,花几万块就可以买套房。

“结构性”行情的出现,也表明中国房地产市场整体供不应求的局面已经是明日黄花,对更多人来说,房地产市场投资的难度开始明显加大,同时也可能会出现房价一直下跌、但自己却不得不长期背负银行债务的现象。从投资本身来看,一线城市的房地产投资虽然看起来获利颇丰,但并没有明显的超额收益。因为抵押贷款的利率大约在5%,假设自有资金大概也能获得5%左右的收益,要覆盖投资收益,房价需要在三年时间上涨20%以上,而这样的涨幅事实上在多数区域是无法实现的。

因此,对“学区房”的追捧就变得逻辑通顺,因为从购房者角度而言,“学区房”并非完全的投资概念,毕竟能让孩子读到更好的学校是一个重要的硬性条件,而将来出售也会有新一代家长来“进场”。这其中出现了教育公平的问题,对于大城市而言,这是一个沉重的话题,但不能落户将来很可能面临无法在大城市高考,确是很多新移民家庭面临的现实困难。

人口趋势


从人口流动的角度来看,即使总体劳动人口下降的趋势已经形成,大量的年轻人仍然在涌入一二线城市,而为了控制人口规模,一二线城市不得不通过“打分”“摇号”等方式来拉长购房人群的形成时间。然而,卯足了劲的年轻人们,仍然把置业作为自己的人生目标之一,并为此而孜孜以求。

从宏观政策来看,政府在打造城市群的过程中也充满了犹豫,经济发展中的马太效应意味着大城市会进一步吸附高端人口和大量资源,但这也带来了区域之间发展的不平衡。鼓励更多的年轻人回流中小城市,并给予其发展的未来愿景,是一个必然的政策选项,某种程度上一线城市就业市场的压力也会迫使不少年轻人向中小城市转移。

然而,这仍然无法阻止新一代的年轻人在自己的孩子在面临教育选择时,再度向大中城市集中,成为新的教育移民。而在这个过程中,“学区房”、或者靠近学校的房子,就会成为抢手的资源。

财政与房地产


从财政和经济发展的角度来看,一二线城市的房价的长期上扬似乎也是一个难以逆转的趋势。土地招标收入仍然是地方政府重要的财政来源,一方面通过调控“面粉”价格来控制“面包”价格,另一方面有寄希望于多卖点“面粉”来补充各类财政支出,这两者之间本身就存在着天然的矛盾。对于地方政府来说,尽可能通过“限价”等方式在地价和房价之间取得平衡,是一个看起来困难但也最为可行的策略。

当然,所有问题的核心仍然是金融问题。回到我们上述的回报率的话题,大约5%的年化利率是所有人都必须面对的机会成本,买房者真正赚取的事实上是“时间价值”,也就是通过持有和杠杆来获取收益。而最终并非所有的房地产投资都能轻松获益,这意味着部分投资出现了“负收益”。在“正收益”和“负收益”相抵之后,尽管以“学区房”为代表的部分“核心资产”则出现了价格的大幅上涨,但整体而言,房地产市场的回报率并不高,这似乎与股票市场的情形类似。然而,如果没有先天资源优势或者“搏出位”来获取超额收益,那么多数人的选择仍然是争夺可见的“核心资源”,这个趋势与眼下流行的“内卷”和“软阶层”,事实上都反映出社会的阶层焦虑。

因此,遏制“学区房”等房地产炒作能够给市场带来些许平静,但假以时日,类似“学区房”等所谓“核心资产”的炒作大概率仍然会卷土重来。触发点可能是“大放水”“寻找安全边际”等林林总总的理由。但事实上,对于大多数人来说,对资源缺失的恐慌才是这一切问题的根源。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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“学区房”颇有些戏剧性地在中央政治局会议中被提及,成为眼下房地产市场火热的一个注脚。

以“深房理”为代表的套取信贷资源的集体炒房案件,也引发了信贷资源被挪用的担忧。相关媒体报道,相关部门正在通力协作,紧锣密鼓开展“深房理”调查处理工作,相关调查处理结果将适时向社会公众公布。

与此同时,深圳市地方金融监管局也在近日要求各小贷公司自查向特定人员于2019年1月起至今发放贷款的行为,并要求各小贷公司对放贷资金流入房地产的行为再次进行全面自查。

新一轮的调控已经到来,但历次的经验表明,房地产调控往往只是短期有效,但中长期来看却往往难以阻挡房价的反弹。与此同时,房价的过快上涨也带来了城市生活成本上升等民生问题,也因为此,政策与市场的博弈再度开始。

从历史经验来看,未来的2-3年内,房地产市场会大概率在政策调控压力下逐步降温。眼下的调控举措已经深谙市场的软肋,加大供给、加强限购、控制一手房价以及控制信贷,这样的举措对房价还是有比较明显的降温作用,尤其是严查经营贷等,房地产市场会很快感受到调控带来的寒意。从近期的市场反应来看,以深圳为代表的部分热点城市出现了成交冷清,作为楼市的风向标,深圳房地产市场开始逐步进入低潮,事实上也表明本轮楼市的高点已经出现。

然而,楼市的习惯性调整会是习惯性的“假摔”么?市场观点各异,但可以确定的是,对于房地产市场的投资者来说,学区房此前一直是最好的防风险的方法之一。

为什么是“学区房”?

一线城市房价的快速上升,尤其是以学区房为代表的“核心资产”炒作,在很大程度上与中国房地产市场与股票市场类似,出现了所谓的“结构性”行情。与股票市场中大量的无人问津的股票也类似,中国也有大量的城市和地区房价不涨反跌。典型的比如东北一些县城,花几万块就可以买套房。

“结构性”行情的出现,也表明中国房地产市场整体供不应求的局面已经是明日黄花,对更多人来说,房地产市场投资的难度开始明显加大,同时也可能会出现房价一直下跌、但自己却不得不长期背负银行债务的现象。从投资本身来看,一线城市的房地产投资虽然看起来获利颇丰,但并没有明显的超额收益。因为抵押贷款的利率大约在5%,假设自有资金大概也能获得5%左右的收益,要覆盖投资收益,房价需要在三年时间上涨20%以上,而这样的涨幅事实上在多数区域是无法实现的。

因此,对“学区房”的追捧就变得逻辑通顺,因为从购房者角度而言,“学区房”并非完全的投资概念,毕竟能让孩子读到更好的学校是一个重要的硬性条件,而将来出售也会有新一代家长来“进场”。这其中出现了教育公平的问题,对于大城市而言,这是一个沉重的话题,但不能落户将来很可能面临无法在大城市高考,确是很多新移民家庭面临的现实困难。

人口趋势


从人口流动的角度来看,即使总体劳动人口下降的趋势已经形成,大量的年轻人仍然在涌入一二线城市,而为了控制人口规模,一二线城市不得不通过“打分”“摇号”等方式来拉长购房人群的形成时间。然而,卯足了劲的年轻人们,仍然把置业作为自己的人生目标之一,并为此而孜孜以求。

从宏观政策来看,政府在打造城市群的过程中也充满了犹豫,经济发展中的马太效应意味着大城市会进一步吸附高端人口和大量资源,但这也带来了区域之间发展的不平衡。鼓励更多的年轻人回流中小城市,并给予其发展的未来愿景,是一个必然的政策选项,某种程度上一线城市就业市场的压力也会迫使不少年轻人向中小城市转移。

然而,这仍然无法阻止新一代的年轻人在自己的孩子在面临教育选择时,再度向大中城市集中,成为新的教育移民。而在这个过程中,“学区房”、或者靠近学校的房子,就会成为抢手的资源。

财政与房地产


从财政和经济发展的角度来看,一二线城市的房价的长期上扬似乎也是一个难以逆转的趋势。土地招标收入仍然是地方政府重要的财政来源,一方面通过调控“面粉”价格来控制“面包”价格,另一方面有寄希望于多卖点“面粉”来补充各类财政支出,这两者之间本身就存在着天然的矛盾。对于地方政府来说,尽可能通过“限价”等方式在地价和房价之间取得平衡,是一个看起来困难但也最为可行的策略。

当然,所有问题的核心仍然是金融问题。回到我们上述的回报率的话题,大约5%的年化利率是所有人都必须面对的机会成本,买房者真正赚取的事实上是“时间价值”,也就是通过持有和杠杆来获取收益。而最终并非所有的房地产投资都能轻松获益,这意味着部分投资出现了“负收益”。在“正收益”和“负收益”相抵之后,尽管以“学区房”为代表的部分“核心资产”则出现了价格的大幅上涨,但整体而言,房地产市场的回报率并不高,这似乎与股票市场的情形类似。然而,如果没有先天资源优势或者“搏出位”来获取超额收益,那么多数人的选择仍然是争夺可见的“核心资源”,这个趋势与眼下流行的“内卷”和“软阶层”,事实上都反映出社会的阶层焦虑。

因此,遏制“学区房”等房地产炒作能够给市场带来些许平静,但假以时日,类似“学区房”等所谓“核心资产”的炒作大概率仍然会卷土重来。触发点可能是“大放水”“寻找安全边际”等林林总总的理由。但事实上,对于大多数人来说,对资源缺失的恐慌才是这一切问题的根源。■


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发布日期:2021-05-17 08:53
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| 周浩

OR--商业新媒体


“学区房”颇有些戏剧性地在中央政治局会议中被提及,成为眼下房地产市场火热的一个注脚。

以“深房理”为代表的套取信贷资源的集体炒房案件,也引发了信贷资源被挪用的担忧。相关媒体报道,相关部门正在通力协作,紧锣密鼓开展“深房理”调查处理工作,相关调查处理结果将适时向社会公众公布。

与此同时,深圳市地方金融监管局也在近日要求各小贷公司自查向特定人员于2019年1月起至今发放贷款的行为,并要求各小贷公司对放贷资金流入房地产的行为再次进行全面自查。

新一轮的调控已经到来,但历次的经验表明,房地产调控往往只是短期有效,但中长期来看却往往难以阻挡房价的反弹。与此同时,房价的过快上涨也带来了城市生活成本上升等民生问题,也因为此,政策与市场的博弈再度开始。

从历史经验来看,未来的2-3年内,房地产市场会大概率在政策调控压力下逐步降温。眼下的调控举措已经深谙市场的软肋,加大供给、加强限购、控制一手房价以及控制信贷,这样的举措对房价还是有比较明显的降温作用,尤其是严查经营贷等,房地产市场会很快感受到调控带来的寒意。从近期的市场反应来看,以深圳为代表的部分热点城市出现了成交冷清,作为楼市的风向标,深圳房地产市场开始逐步进入低潮,事实上也表明本轮楼市的高点已经出现。

然而,楼市的习惯性调整会是习惯性的“假摔”么?市场观点各异,但可以确定的是,对于房地产市场的投资者来说,学区房此前一直是最好的防风险的方法之一。

为什么是“学区房”?

一线城市房价的快速上升,尤其是以学区房为代表的“核心资产”炒作,在很大程度上与中国房地产市场与股票市场类似,出现了所谓的“结构性”行情。与股票市场中大量的无人问津的股票也类似,中国也有大量的城市和地区房价不涨反跌。典型的比如东北一些县城,花几万块就可以买套房。

“结构性”行情的出现,也表明中国房地产市场整体供不应求的局面已经是明日黄花,对更多人来说,房地产市场投资的难度开始明显加大,同时也可能会出现房价一直下跌、但自己却不得不长期背负银行债务的现象。从投资本身来看,一线城市的房地产投资虽然看起来获利颇丰,但并没有明显的超额收益。因为抵押贷款的利率大约在5%,假设自有资金大概也能获得5%左右的收益,要覆盖投资收益,房价需要在三年时间上涨20%以上,而这样的涨幅事实上在多数区域是无法实现的。

因此,对“学区房”的追捧就变得逻辑通顺,因为从购房者角度而言,“学区房”并非完全的投资概念,毕竟能让孩子读到更好的学校是一个重要的硬性条件,而将来出售也会有新一代家长来“进场”。这其中出现了教育公平的问题,对于大城市而言,这是一个沉重的话题,但不能落户将来很可能面临无法在大城市高考,确是很多新移民家庭面临的现实困难。

人口趋势


从人口流动的角度来看,即使总体劳动人口下降的趋势已经形成,大量的年轻人仍然在涌入一二线城市,而为了控制人口规模,一二线城市不得不通过“打分”“摇号”等方式来拉长购房人群的形成时间。然而,卯足了劲的年轻人们,仍然把置业作为自己的人生目标之一,并为此而孜孜以求。

从宏观政策来看,政府在打造城市群的过程中也充满了犹豫,经济发展中的马太效应意味着大城市会进一步吸附高端人口和大量资源,但这也带来了区域之间发展的不平衡。鼓励更多的年轻人回流中小城市,并给予其发展的未来愿景,是一个必然的政策选项,某种程度上一线城市就业市场的压力也会迫使不少年轻人向中小城市转移。

然而,这仍然无法阻止新一代的年轻人在自己的孩子在面临教育选择时,再度向大中城市集中,成为新的教育移民。而在这个过程中,“学区房”、或者靠近学校的房子,就会成为抢手的资源。

财政与房地产


从财政和经济发展的角度来看,一二线城市的房价的长期上扬似乎也是一个难以逆转的趋势。土地招标收入仍然是地方政府重要的财政来源,一方面通过调控“面粉”价格来控制“面包”价格,另一方面有寄希望于多卖点“面粉”来补充各类财政支出,这两者之间本身就存在着天然的矛盾。对于地方政府来说,尽可能通过“限价”等方式在地价和房价之间取得平衡,是一个看起来困难但也最为可行的策略。

当然,所有问题的核心仍然是金融问题。回到我们上述的回报率的话题,大约5%的年化利率是所有人都必须面对的机会成本,买房者真正赚取的事实上是“时间价值”,也就是通过持有和杠杆来获取收益。而最终并非所有的房地产投资都能轻松获益,这意味着部分投资出现了“负收益”。在“正收益”和“负收益”相抵之后,尽管以“学区房”为代表的部分“核心资产”则出现了价格的大幅上涨,但整体而言,房地产市场的回报率并不高,这似乎与股票市场的情形类似。然而,如果没有先天资源优势或者“搏出位”来获取超额收益,那么多数人的选择仍然是争夺可见的“核心资源”,这个趋势与眼下流行的“内卷”和“软阶层”,事实上都反映出社会的阶层焦虑。

因此,遏制“学区房”等房地产炒作能够给市场带来些许平静,但假以时日,类似“学区房”等所谓“核心资产”的炒作大概率仍然会卷土重来。触发点可能是“大放水”“寻找安全边际”等林林总总的理由。但事实上,对于大多数人来说,对资源缺失的恐慌才是这一切问题的根源。■


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