摘要:楼市“房住不炒”长效机制要见效,重心在“住”,而不是“不炒”,根源在于破除闲置。如楼市全面真实居住,房价再高也无泡沫。



 | 胡月晓

OR--商业新媒体

当住房被赋予了财富储存形式后,成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。

被典藏的闲置住房越多,市场上的住房供应越显得不足,房价的单向走势越表现得要长到天上去的树,住房越成为居民最终财富保有形式,住房的收藏属性就越被强化。笔者认为,仅仅做到房“不炒”,并不能增加居住的供应。只有增加持有环节成本,才能增加居住的供应。楼市全面真实居住下,房价再高也是无泡沫的。

1、钻石式收藏与楼市供应不足


2020年末某些城市的楼市涨价潮再起,市场对此解释为供需失衡。当政策强调“房住不炒”、不断警示楼市泡沫风险情况下,楼市泡沫再度膨胀说明调控政策体系虽然日趋完善,但或仍有待“打补丁”。对于一线城市的房价预期,市场和社会的看涨预期仍很强烈。尽管市场分析人士给出了诸多理由,但实际上普通公众是根据直观感受和市场表现做趋势判断,并做应对行为的。政府层面的“长效机制”(公租房、限价房等增加新类型的供给)、市场交易方面的“四限”(限购、限贷、限售、限价)、针对房地产开发企业的融资“三道红线”,以及金融供给方面新近出台的房地产融资集中度管理,实际上已在整个楼市供需两方面和各个环节,都织就了一幅全面的调控网络,然而市场表现就像“打不死的小强”,上海、深圳、杭州等部分城市的“抢房潮”在2020年下半年后却仍频现,市场认为,这些城市属于人口和资源集聚地,因此尽管有“卖掉半城就可买下半个美国”的坊间数据对比骇人结果,但市场仍认为上涨空间巨大,比如上海是全世界的上海,因此房价继续涨,直至屹立全世界房价之巅,也是可期的。

为了不受市场情绪影响,基于经济可持续发展宏观意义上的价值判断,我们看一组关键数据——作为交易核心的供需关系变化数据。以上海为例,2017-2019年,住宅竣工面积5046.28万平方米,合计49.40万套;同期上海常住人口分别为2418万、2423万和2428万,即净增加了10万人。可见同期新增人员对应的住房供应为人均5套,按人均33.3平米计算,同期可为50万人提供住宅。当然,多供应的住房为旧改和改善需求提供了空间,但整体而言,上海楼市上的住房供应关系应该是改善的,显然房价走势明显脱离了基本面。

房价持续涨,一定另有其因。有分析认为是土地市场垄断,然而实践中政府这几年为稳房价,还增加了不少限价土地供应;货币政策早已转向,因而也不会是主因。回归最基本的供求关系分析,在交易层面上反映,上海楼市的供应又是不足的。造成这一局面的直接原因,只能是存量房中很多退出了市场,不再作为楼市的供给面存在——既不居住、也不出租,更不“炒”。用于“炒”的房子其实还是留在市场中的,“炒”只是增加了住房商品的流动性,因而实际上对活跃市场是有贡献的。从经济学和市场交易的角度分析,“炒”只会增加价格波动,并不会决定趋势。退出市场的房子,显然被特别人士收藏起来了!楼市是典型的分层市场,部分人士将住房作为财富保存手段,购房后将住房空关!就如房地产市场常有的广告语“**稀世珍品,值得典藏拥有”!就如钻石,虽然钻石的真实供应是完全不稀缺的,但其价格却是昂贵的,因为除极少量个案外,买家会收藏,并不会让钻石重返市场,这使得钻石事实上失却了资产属性,成为一次性消耗品,且购买即消耗。当住房被赋予了财富储存形式后,在某种意义上上,中国某些城市的房子,通过预期强化,也已经成为不少人士的钻石式典藏品。住房收藏扭曲了市场供求关系和资产属性,也与基本面的变化无关。成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。

2、楼市泡沫与过度投资


从经济周期的角度,过度投资是繁荣时的过度乐观和自信造成的,这些投资在长期界限内不能发挥作用。如果仅是由于技术进步带来的淘汰效应,那么这类投资不能称作过度投资;由于技术进步通常是缓慢迭代发生的,即使技术低下投资在一定时期内仍能发挥一些作用,尽管不能达到投资预期绩效。

显然,繁荣时期越长,经济和资产的泡沫越大,过度投资就越多,后续泡沫破裂后的投资损失也就越多,经济困难时期也就越长。显然,过度投资最易发生,规模最大、对宏观经济平稳运行伤害最为显著和持续的领域,在房地产。对于工业等制造业领域,大型的长期性投资通常跟随技术进步而来,投资绩效变动通常是阶段性的,是投资项目产出受经济周期和市场变化影响的波动。对于社会和公共基础设施,这类公共品项目属于建成即使用,大广场、宽马路、纵横交错交通路网等,即使人稀车少,从投资端看属于提前进行的先期投资,是基建期限错配,并非真无用;在需求方面则是超前消费,属提前消费升级。但是,对于楼市,过度投资的危害,则是巨大的,30年前的日本、10年前的美国,楼市泡沫带来过度投资的危害,至今未能消除。

楼市泡沫之所以会带来巨大的过度投资后遗症伤害,是因为房地产领域的过度投资规模通常是巨大的。在泡沫持续期,市场认为人们对于住房的需求是无止境的,人人都想改善居住环境,都想住大房子,房产投资永不会过度。而实际上,社会整体的改善需求是缓慢的,当城市人口增长放缓时,过剩就会出现。不像公共产品,住房属于私人资产,当其过剩时,这些资产就闲置,属于真实无用,并不会对社会整体产生被动消费升级(比如人均道路资源提高,养眼的大广场和大绿化);从海外实践,在楼市泡沫存续期间,住房的闲置就已出现。在当今中国,当住房成为居民财富储存形式时,随着社会财富基尼系数的扩大,住房闲置实际上已比较普遍。被典藏的闲置住房越多,市场上的住房供应越显得不足,房价的单向走势越表现得要长到天上去的树,住房越成为居民最终财富保有形式,住房的收藏属性就越被强化。

3、挤出供应,让资源不闲置


在金融供给(产业集中度管理)、交易限制(四限)和行业监管(融资三道红线、预售监管等)均出台调控措施情况下,中国楼市泡沫依然持续膨胀。楼市“房住不炒”的长效机制要见效,重心在于“住”,而不在于“不炒”,根源在于破除住房闲置。住房作为一种重要的资源要素,减少闲置实际上也是提高全社会资源使用效益的手段。显然,要消除住房的财富储存属性,使其成为具有活力并积极参与经济、社会生活的资产,那就要增加持有环节成本。增加住房资产持有环节的成本,作为一种经济市场体系的制度安排,唯一方式就是税收。

有了持有环节成本的制度安排后,楼市不仅闲置会减少,能够挤出原先消失的被作为财富存储形式的收藏房产,而且还能提高住房资源的使用效益。当然,提高住房资源的使用效率和全社会TFP,需要减少交易环节税收相配合。持有环节成本提高,意味着当期使用者的成本提高,谁更有当期支付能力,谁就能使用这块资产。由于偶然和运气因素带来的投机成功,若无后续对社会的贡献和经济生产力,持有高持有成本的巨额资产,也会压力很大;社会需要为资产流转创造便利交易条件,因此也就需要尽量降低交易环节税收。从财政的经济作用角度,增加物业税、减少交易税,能实现不增加社会整体税收负担的同时,提高资源使用效率。住房持有环节的税收(通常所称的物业税),虽然是基于资产征收的,但交纳义务人是资产持有者,是不可转移的直接税。中国“十四五”规划纲要指出,未来要建立直接税体系。从海外实践看,物业税正是直接税税收体系的主体税种,它的建立和普及,对一国财政税收收入的稳定性,具有重要意义。

物业税还能约束楼市食利者阶层的形成,即使持有巨量房产,由于持有环节成本的存在,使得所有者也要尽力寻找租客——要么自己找,要么中介找,或者专业机构包租。这样,客观上拥有很多房产的人,就成了资产经营者。而在持有成本为零的情况下,经营压力则要小得多,社会整体的资源使用效率必然下降,实际表现就是空置增多。只有房“不炒”,并不能增加居住的供应。只有增加持有环节成本,才能增加居住的供应。楼市全面真实居住下,房价再高也是无泡沫的。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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钻石式典藏、过度投资和楼市泡沫

发布日期:2021-02-23 08:09
摘要:楼市“房住不炒”长效机制要见效,重心在“住”,而不是“不炒”,根源在于破除闲置。如楼市全面真实居住,房价再高也无泡沫。



 | 胡月晓

OR--商业新媒体

当住房被赋予了财富储存形式后,成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。

被典藏的闲置住房越多,市场上的住房供应越显得不足,房价的单向走势越表现得要长到天上去的树,住房越成为居民最终财富保有形式,住房的收藏属性就越被强化。笔者认为,仅仅做到房“不炒”,并不能增加居住的供应。只有增加持有环节成本,才能增加居住的供应。楼市全面真实居住下,房价再高也是无泡沫的。

1、钻石式收藏与楼市供应不足


2020年末某些城市的楼市涨价潮再起,市场对此解释为供需失衡。当政策强调“房住不炒”、不断警示楼市泡沫风险情况下,楼市泡沫再度膨胀说明调控政策体系虽然日趋完善,但或仍有待“打补丁”。对于一线城市的房价预期,市场和社会的看涨预期仍很强烈。尽管市场分析人士给出了诸多理由,但实际上普通公众是根据直观感受和市场表现做趋势判断,并做应对行为的。政府层面的“长效机制”(公租房、限价房等增加新类型的供给)、市场交易方面的“四限”(限购、限贷、限售、限价)、针对房地产开发企业的融资“三道红线”,以及金融供给方面新近出台的房地产融资集中度管理,实际上已在整个楼市供需两方面和各个环节,都织就了一幅全面的调控网络,然而市场表现就像“打不死的小强”,上海、深圳、杭州等部分城市的“抢房潮”在2020年下半年后却仍频现,市场认为,这些城市属于人口和资源集聚地,因此尽管有“卖掉半城就可买下半个美国”的坊间数据对比骇人结果,但市场仍认为上涨空间巨大,比如上海是全世界的上海,因此房价继续涨,直至屹立全世界房价之巅,也是可期的。

为了不受市场情绪影响,基于经济可持续发展宏观意义上的价值判断,我们看一组关键数据——作为交易核心的供需关系变化数据。以上海为例,2017-2019年,住宅竣工面积5046.28万平方米,合计49.40万套;同期上海常住人口分别为2418万、2423万和2428万,即净增加了10万人。可见同期新增人员对应的住房供应为人均5套,按人均33.3平米计算,同期可为50万人提供住宅。当然,多供应的住房为旧改和改善需求提供了空间,但整体而言,上海楼市上的住房供应关系应该是改善的,显然房价走势明显脱离了基本面。

房价持续涨,一定另有其因。有分析认为是土地市场垄断,然而实践中政府这几年为稳房价,还增加了不少限价土地供应;货币政策早已转向,因而也不会是主因。回归最基本的供求关系分析,在交易层面上反映,上海楼市的供应又是不足的。造成这一局面的直接原因,只能是存量房中很多退出了市场,不再作为楼市的供给面存在——既不居住、也不出租,更不“炒”。用于“炒”的房子其实还是留在市场中的,“炒”只是增加了住房商品的流动性,因而实际上对活跃市场是有贡献的。从经济学和市场交易的角度分析,“炒”只会增加价格波动,并不会决定趋势。退出市场的房子,显然被特别人士收藏起来了!楼市是典型的分层市场,部分人士将住房作为财富保存手段,购房后将住房空关!就如房地产市场常有的广告语“**稀世珍品,值得典藏拥有”!就如钻石,虽然钻石的真实供应是完全不稀缺的,但其价格却是昂贵的,因为除极少量个案外,买家会收藏,并不会让钻石重返市场,这使得钻石事实上失却了资产属性,成为一次性消耗品,且购买即消耗。当住房被赋予了财富储存形式后,在某种意义上上,中国某些城市的房子,通过预期强化,也已经成为不少人士的钻石式典藏品。住房收藏扭曲了市场供求关系和资产属性,也与基本面的变化无关。成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。

2、楼市泡沫与过度投资


从经济周期的角度,过度投资是繁荣时的过度乐观和自信造成的,这些投资在长期界限内不能发挥作用。如果仅是由于技术进步带来的淘汰效应,那么这类投资不能称作过度投资;由于技术进步通常是缓慢迭代发生的,即使技术低下投资在一定时期内仍能发挥一些作用,尽管不能达到投资预期绩效。

显然,繁荣时期越长,经济和资产的泡沫越大,过度投资就越多,后续泡沫破裂后的投资损失也就越多,经济困难时期也就越长。显然,过度投资最易发生,规模最大、对宏观经济平稳运行伤害最为显著和持续的领域,在房地产。对于工业等制造业领域,大型的长期性投资通常跟随技术进步而来,投资绩效变动通常是阶段性的,是投资项目产出受经济周期和市场变化影响的波动。对于社会和公共基础设施,这类公共品项目属于建成即使用,大广场、宽马路、纵横交错交通路网等,即使人稀车少,从投资端看属于提前进行的先期投资,是基建期限错配,并非真无用;在需求方面则是超前消费,属提前消费升级。但是,对于楼市,过度投资的危害,则是巨大的,30年前的日本、10年前的美国,楼市泡沫带来过度投资的危害,至今未能消除。

楼市泡沫之所以会带来巨大的过度投资后遗症伤害,是因为房地产领域的过度投资规模通常是巨大的。在泡沫持续期,市场认为人们对于住房的需求是无止境的,人人都想改善居住环境,都想住大房子,房产投资永不会过度。而实际上,社会整体的改善需求是缓慢的,当城市人口增长放缓时,过剩就会出现。不像公共产品,住房属于私人资产,当其过剩时,这些资产就闲置,属于真实无用,并不会对社会整体产生被动消费升级(比如人均道路资源提高,养眼的大广场和大绿化);从海外实践,在楼市泡沫存续期间,住房的闲置就已出现。在当今中国,当住房成为居民财富储存形式时,随着社会财富基尼系数的扩大,住房闲置实际上已比较普遍。被典藏的闲置住房越多,市场上的住房供应越显得不足,房价的单向走势越表现得要长到天上去的树,住房越成为居民最终财富保有形式,住房的收藏属性就越被强化。

3、挤出供应,让资源不闲置


在金融供给(产业集中度管理)、交易限制(四限)和行业监管(融资三道红线、预售监管等)均出台调控措施情况下,中国楼市泡沫依然持续膨胀。楼市“房住不炒”的长效机制要见效,重心在于“住”,而不在于“不炒”,根源在于破除住房闲置。住房作为一种重要的资源要素,减少闲置实际上也是提高全社会资源使用效益的手段。显然,要消除住房的财富储存属性,使其成为具有活力并积极参与经济、社会生活的资产,那就要增加持有环节成本。增加住房资产持有环节的成本,作为一种经济市场体系的制度安排,唯一方式就是税收。

有了持有环节成本的制度安排后,楼市不仅闲置会减少,能够挤出原先消失的被作为财富存储形式的收藏房产,而且还能提高住房资源的使用效益。当然,提高住房资源的使用效率和全社会TFP,需要减少交易环节税收相配合。持有环节成本提高,意味着当期使用者的成本提高,谁更有当期支付能力,谁就能使用这块资产。由于偶然和运气因素带来的投机成功,若无后续对社会的贡献和经济生产力,持有高持有成本的巨额资产,也会压力很大;社会需要为资产流转创造便利交易条件,因此也就需要尽量降低交易环节税收。从财政的经济作用角度,增加物业税、减少交易税,能实现不增加社会整体税收负担的同时,提高资源使用效率。住房持有环节的税收(通常所称的物业税),虽然是基于资产征收的,但交纳义务人是资产持有者,是不可转移的直接税。中国“十四五”规划纲要指出,未来要建立直接税体系。从海外实践看,物业税正是直接税税收体系的主体税种,它的建立和普及,对一国财政税收收入的稳定性,具有重要意义。

物业税还能约束楼市食利者阶层的形成,即使持有巨量房产,由于持有环节成本的存在,使得所有者也要尽力寻找租客——要么自己找,要么中介找,或者专业机构包租。这样,客观上拥有很多房产的人,就成了资产经营者。而在持有成本为零的情况下,经营压力则要小得多,社会整体的资源使用效率必然下降,实际表现就是空置增多。只有房“不炒”,并不能增加居住的供应。只有增加持有环节成本,才能增加居住的供应。楼市全面真实居住下,房价再高也是无泡沫的。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



摘要:楼市“房住不炒”长效机制要见效,重心在“住”,而不是“不炒”,根源在于破除闲置。如楼市全面真实居住,房价再高也无泡沫。



 | 胡月晓

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当住房被赋予了财富储存形式后,成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。

被典藏的闲置住房越多,市场上的住房供应越显得不足,房价的单向走势越表现得要长到天上去的树,住房越成为居民最终财富保有形式,住房的收藏属性就越被强化。笔者认为,仅仅做到房“不炒”,并不能增加居住的供应。只有增加持有环节成本,才能增加居住的供应。楼市全面真实居住下,房价再高也是无泡沫的。

1、钻石式收藏与楼市供应不足


2020年末某些城市的楼市涨价潮再起,市场对此解释为供需失衡。当政策强调“房住不炒”、不断警示楼市泡沫风险情况下,楼市泡沫再度膨胀说明调控政策体系虽然日趋完善,但或仍有待“打补丁”。对于一线城市的房价预期,市场和社会的看涨预期仍很强烈。尽管市场分析人士给出了诸多理由,但实际上普通公众是根据直观感受和市场表现做趋势判断,并做应对行为的。政府层面的“长效机制”(公租房、限价房等增加新类型的供给)、市场交易方面的“四限”(限购、限贷、限售、限价)、针对房地产开发企业的融资“三道红线”,以及金融供给方面新近出台的房地产融资集中度管理,实际上已在整个楼市供需两方面和各个环节,都织就了一幅全面的调控网络,然而市场表现就像“打不死的小强”,上海、深圳、杭州等部分城市的“抢房潮”在2020年下半年后却仍频现,市场认为,这些城市属于人口和资源集聚地,因此尽管有“卖掉半城就可买下半个美国”的坊间数据对比骇人结果,但市场仍认为上涨空间巨大,比如上海是全世界的上海,因此房价继续涨,直至屹立全世界房价之巅,也是可期的。

为了不受市场情绪影响,基于经济可持续发展宏观意义上的价值判断,我们看一组关键数据——作为交易核心的供需关系变化数据。以上海为例,2017-2019年,住宅竣工面积5046.28万平方米,合计49.40万套;同期上海常住人口分别为2418万、2423万和2428万,即净增加了10万人。可见同期新增人员对应的住房供应为人均5套,按人均33.3平米计算,同期可为50万人提供住宅。当然,多供应的住房为旧改和改善需求提供了空间,但整体而言,上海楼市上的住房供应关系应该是改善的,显然房价走势明显脱离了基本面。

房价持续涨,一定另有其因。有分析认为是土地市场垄断,然而实践中政府这几年为稳房价,还增加了不少限价土地供应;货币政策早已转向,因而也不会是主因。回归最基本的供求关系分析,在交易层面上反映,上海楼市的供应又是不足的。造成这一局面的直接原因,只能是存量房中很多退出了市场,不再作为楼市的供给面存在——既不居住、也不出租,更不“炒”。用于“炒”的房子其实还是留在市场中的,“炒”只是增加了住房商品的流动性,因而实际上对活跃市场是有贡献的。从经济学和市场交易的角度分析,“炒”只会增加价格波动,并不会决定趋势。退出市场的房子,显然被特别人士收藏起来了!楼市是典型的分层市场,部分人士将住房作为财富保存手段,购房后将住房空关!就如房地产市场常有的广告语“**稀世珍品,值得典藏拥有”!就如钻石,虽然钻石的真实供应是完全不稀缺的,但其价格却是昂贵的,因为除极少量个案外,买家会收藏,并不会让钻石重返市场,这使得钻石事实上失却了资产属性,成为一次性消耗品,且购买即消耗。当住房被赋予了财富储存形式后,在某种意义上上,中国某些城市的房子,通过预期强化,也已经成为不少人士的钻石式典藏品。住房收藏扭曲了市场供求关系和资产属性,也与基本面的变化无关。成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。

2、楼市泡沫与过度投资


从经济周期的角度,过度投资是繁荣时的过度乐观和自信造成的,这些投资在长期界限内不能发挥作用。如果仅是由于技术进步带来的淘汰效应,那么这类投资不能称作过度投资;由于技术进步通常是缓慢迭代发生的,即使技术低下投资在一定时期内仍能发挥一些作用,尽管不能达到投资预期绩效。

显然,繁荣时期越长,经济和资产的泡沫越大,过度投资就越多,后续泡沫破裂后的投资损失也就越多,经济困难时期也就越长。显然,过度投资最易发生,规模最大、对宏观经济平稳运行伤害最为显著和持续的领域,在房地产。对于工业等制造业领域,大型的长期性投资通常跟随技术进步而来,投资绩效变动通常是阶段性的,是投资项目产出受经济周期和市场变化影响的波动。对于社会和公共基础设施,这类公共品项目属于建成即使用,大广场、宽马路、纵横交错交通路网等,即使人稀车少,从投资端看属于提前进行的先期投资,是基建期限错配,并非真无用;在需求方面则是超前消费,属提前消费升级。但是,对于楼市,过度投资的危害,则是巨大的,30年前的日本、10年前的美国,楼市泡沫带来过度投资的危害,至今未能消除。

楼市泡沫之所以会带来巨大的过度投资后遗症伤害,是因为房地产领域的过度投资规模通常是巨大的。在泡沫持续期,市场认为人们对于住房的需求是无止境的,人人都想改善居住环境,都想住大房子,房产投资永不会过度。而实际上,社会整体的改善需求是缓慢的,当城市人口增长放缓时,过剩就会出现。不像公共产品,住房属于私人资产,当其过剩时,这些资产就闲置,属于真实无用,并不会对社会整体产生被动消费升级(比如人均道路资源提高,养眼的大广场和大绿化);从海外实践,在楼市泡沫存续期间,住房的闲置就已出现。在当今中国,当住房成为居民财富储存形式时,随着社会财富基尼系数的扩大,住房闲置实际上已比较普遍。被典藏的闲置住房越多,市场上的住房供应越显得不足,房价的单向走势越表现得要长到天上去的树,住房越成为居民最终财富保有形式,住房的收藏属性就越被强化。

3、挤出供应,让资源不闲置


在金融供给(产业集中度管理)、交易限制(四限)和行业监管(融资三道红线、预售监管等)均出台调控措施情况下,中国楼市泡沫依然持续膨胀。楼市“房住不炒”的长效机制要见效,重心在于“住”,而不在于“不炒”,根源在于破除住房闲置。住房作为一种重要的资源要素,减少闲置实际上也是提高全社会资源使用效益的手段。显然,要消除住房的财富储存属性,使其成为具有活力并积极参与经济、社会生活的资产,那就要增加持有环节成本。增加住房资产持有环节的成本,作为一种经济市场体系的制度安排,唯一方式就是税收。

有了持有环节成本的制度安排后,楼市不仅闲置会减少,能够挤出原先消失的被作为财富存储形式的收藏房产,而且还能提高住房资源的使用效益。当然,提高住房资源的使用效率和全社会TFP,需要减少交易环节税收相配合。持有环节成本提高,意味着当期使用者的成本提高,谁更有当期支付能力,谁就能使用这块资产。由于偶然和运气因素带来的投机成功,若无后续对社会的贡献和经济生产力,持有高持有成本的巨额资产,也会压力很大;社会需要为资产流转创造便利交易条件,因此也就需要尽量降低交易环节税收。从财政的经济作用角度,增加物业税、减少交易税,能实现不增加社会整体税收负担的同时,提高资源使用效率。住房持有环节的税收(通常所称的物业税),虽然是基于资产征收的,但交纳义务人是资产持有者,是不可转移的直接税。中国“十四五”规划纲要指出,未来要建立直接税体系。从海外实践看,物业税正是直接税税收体系的主体税种,它的建立和普及,对一国财政税收收入的稳定性,具有重要意义。

物业税还能约束楼市食利者阶层的形成,即使持有巨量房产,由于持有环节成本的存在,使得所有者也要尽力寻找租客——要么自己找,要么中介找,或者专业机构包租。这样,客观上拥有很多房产的人,就成了资产经营者。而在持有成本为零的情况下,经营压力则要小得多,社会整体的资源使用效率必然下降,实际表现就是空置增多。只有房“不炒”,并不能增加居住的供应。只有增加持有环节成本,才能增加居住的供应。楼市全面真实居住下,房价再高也是无泡沫的。■


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发布日期:2021-02-23 08:09
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 | 胡月晓

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当住房被赋予了财富储存形式后,成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。

被典藏的闲置住房越多,市场上的住房供应越显得不足,房价的单向走势越表现得要长到天上去的树,住房越成为居民最终财富保有形式,住房的收藏属性就越被强化。笔者认为,仅仅做到房“不炒”,并不能增加居住的供应。只有增加持有环节成本,才能增加居住的供应。楼市全面真实居住下,房价再高也是无泡沫的。

1、钻石式收藏与楼市供应不足


2020年末某些城市的楼市涨价潮再起,市场对此解释为供需失衡。当政策强调“房住不炒”、不断警示楼市泡沫风险情况下,楼市泡沫再度膨胀说明调控政策体系虽然日趋完善,但或仍有待“打补丁”。对于一线城市的房价预期,市场和社会的看涨预期仍很强烈。尽管市场分析人士给出了诸多理由,但实际上普通公众是根据直观感受和市场表现做趋势判断,并做应对行为的。政府层面的“长效机制”(公租房、限价房等增加新类型的供给)、市场交易方面的“四限”(限购、限贷、限售、限价)、针对房地产开发企业的融资“三道红线”,以及金融供给方面新近出台的房地产融资集中度管理,实际上已在整个楼市供需两方面和各个环节,都织就了一幅全面的调控网络,然而市场表现就像“打不死的小强”,上海、深圳、杭州等部分城市的“抢房潮”在2020年下半年后却仍频现,市场认为,这些城市属于人口和资源集聚地,因此尽管有“卖掉半城就可买下半个美国”的坊间数据对比骇人结果,但市场仍认为上涨空间巨大,比如上海是全世界的上海,因此房价继续涨,直至屹立全世界房价之巅,也是可期的。

为了不受市场情绪影响,基于经济可持续发展宏观意义上的价值判断,我们看一组关键数据——作为交易核心的供需关系变化数据。以上海为例,2017-2019年,住宅竣工面积5046.28万平方米,合计49.40万套;同期上海常住人口分别为2418万、2423万和2428万,即净增加了10万人。可见同期新增人员对应的住房供应为人均5套,按人均33.3平米计算,同期可为50万人提供住宅。当然,多供应的住房为旧改和改善需求提供了空间,但整体而言,上海楼市上的住房供应关系应该是改善的,显然房价走势明显脱离了基本面。

房价持续涨,一定另有其因。有分析认为是土地市场垄断,然而实践中政府这几年为稳房价,还增加了不少限价土地供应;货币政策早已转向,因而也不会是主因。回归最基本的供求关系分析,在交易层面上反映,上海楼市的供应又是不足的。造成这一局面的直接原因,只能是存量房中很多退出了市场,不再作为楼市的供给面存在——既不居住、也不出租,更不“炒”。用于“炒”的房子其实还是留在市场中的,“炒”只是增加了住房商品的流动性,因而实际上对活跃市场是有贡献的。从经济学和市场交易的角度分析,“炒”只会增加价格波动,并不会决定趋势。退出市场的房子,显然被特别人士收藏起来了!楼市是典型的分层市场,部分人士将住房作为财富保存手段,购房后将住房空关!就如房地产市场常有的广告语“**稀世珍品,值得典藏拥有”!就如钻石,虽然钻石的真实供应是完全不稀缺的,但其价格却是昂贵的,因为除极少量个案外,买家会收藏,并不会让钻石重返市场,这使得钻石事实上失却了资产属性,成为一次性消耗品,且购买即消耗。当住房被赋予了财富储存形式后,在某种意义上上,中国某些城市的房子,通过预期强化,也已经成为不少人士的钻石式典藏品。住房收藏扭曲了市场供求关系和资产属性,也与基本面的变化无关。成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。

2、楼市泡沫与过度投资


从经济周期的角度,过度投资是繁荣时的过度乐观和自信造成的,这些投资在长期界限内不能发挥作用。如果仅是由于技术进步带来的淘汰效应,那么这类投资不能称作过度投资;由于技术进步通常是缓慢迭代发生的,即使技术低下投资在一定时期内仍能发挥一些作用,尽管不能达到投资预期绩效。

显然,繁荣时期越长,经济和资产的泡沫越大,过度投资就越多,后续泡沫破裂后的投资损失也就越多,经济困难时期也就越长。显然,过度投资最易发生,规模最大、对宏观经济平稳运行伤害最为显著和持续的领域,在房地产。对于工业等制造业领域,大型的长期性投资通常跟随技术进步而来,投资绩效变动通常是阶段性的,是投资项目产出受经济周期和市场变化影响的波动。对于社会和公共基础设施,这类公共品项目属于建成即使用,大广场、宽马路、纵横交错交通路网等,即使人稀车少,从投资端看属于提前进行的先期投资,是基建期限错配,并非真无用;在需求方面则是超前消费,属提前消费升级。但是,对于楼市,过度投资的危害,则是巨大的,30年前的日本、10年前的美国,楼市泡沫带来过度投资的危害,至今未能消除。

楼市泡沫之所以会带来巨大的过度投资后遗症伤害,是因为房地产领域的过度投资规模通常是巨大的。在泡沫持续期,市场认为人们对于住房的需求是无止境的,人人都想改善居住环境,都想住大房子,房产投资永不会过度。而实际上,社会整体的改善需求是缓慢的,当城市人口增长放缓时,过剩就会出现。不像公共产品,住房属于私人资产,当其过剩时,这些资产就闲置,属于真实无用,并不会对社会整体产生被动消费升级(比如人均道路资源提高,养眼的大广场和大绿化);从海外实践,在楼市泡沫存续期间,住房的闲置就已出现。在当今中国,当住房成为居民财富储存形式时,随着社会财富基尼系数的扩大,住房闲置实际上已比较普遍。被典藏的闲置住房越多,市场上的住房供应越显得不足,房价的单向走势越表现得要长到天上去的树,住房越成为居民最终财富保有形式,住房的收藏属性就越被强化。

3、挤出供应,让资源不闲置


在金融供给(产业集中度管理)、交易限制(四限)和行业监管(融资三道红线、预售监管等)均出台调控措施情况下,中国楼市泡沫依然持续膨胀。楼市“房住不炒”的长效机制要见效,重心在于“住”,而不在于“不炒”,根源在于破除住房闲置。住房作为一种重要的资源要素,减少闲置实际上也是提高全社会资源使用效益的手段。显然,要消除住房的财富储存属性,使其成为具有活力并积极参与经济、社会生活的资产,那就要增加持有环节成本。增加住房资产持有环节的成本,作为一种经济市场体系的制度安排,唯一方式就是税收。

有了持有环节成本的制度安排后,楼市不仅闲置会减少,能够挤出原先消失的被作为财富存储形式的收藏房产,而且还能提高住房资源的使用效益。当然,提高住房资源的使用效率和全社会TFP,需要减少交易环节税收相配合。持有环节成本提高,意味着当期使用者的成本提高,谁更有当期支付能力,谁就能使用这块资产。由于偶然和运气因素带来的投机成功,若无后续对社会的贡献和经济生产力,持有高持有成本的巨额资产,也会压力很大;社会需要为资产流转创造便利交易条件,因此也就需要尽量降低交易环节税收。从财政的经济作用角度,增加物业税、减少交易税,能实现不增加社会整体税收负担的同时,提高资源使用效率。住房持有环节的税收(通常所称的物业税),虽然是基于资产征收的,但交纳义务人是资产持有者,是不可转移的直接税。中国“十四五”规划纲要指出,未来要建立直接税体系。从海外实践看,物业税正是直接税税收体系的主体税种,它的建立和普及,对一国财政税收收入的稳定性,具有重要意义。

物业税还能约束楼市食利者阶层的形成,即使持有巨量房产,由于持有环节成本的存在,使得所有者也要尽力寻找租客——要么自己找,要么中介找,或者专业机构包租。这样,客观上拥有很多房产的人,就成了资产经营者。而在持有成本为零的情况下,经营压力则要小得多,社会整体的资源使用效率必然下降,实际表现就是空置增多。只有房“不炒”,并不能增加居住的供应。只有增加持有环节成本,才能增加居住的供应。楼市全面真实居住下,房价再高也是无泡沫的。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



摘要:楼市“房住不炒”长效机制要见效,重心在“住”,而不是“不炒”,根源在于破除闲置。如楼市全面真实居住,房价再高也无泡沫。



 | 胡月晓

OR--商业新媒体

当住房被赋予了财富储存形式后,成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。

被典藏的闲置住房越多,市场上的住房供应越显得不足,房价的单向走势越表现得要长到天上去的树,住房越成为居民最终财富保有形式,住房的收藏属性就越被强化。笔者认为,仅仅做到房“不炒”,并不能增加居住的供应。只有增加持有环节成本,才能增加居住的供应。楼市全面真实居住下,房价再高也是无泡沫的。

1、钻石式收藏与楼市供应不足


2020年末某些城市的楼市涨价潮再起,市场对此解释为供需失衡。当政策强调“房住不炒”、不断警示楼市泡沫风险情况下,楼市泡沫再度膨胀说明调控政策体系虽然日趋完善,但或仍有待“打补丁”。对于一线城市的房价预期,市场和社会的看涨预期仍很强烈。尽管市场分析人士给出了诸多理由,但实际上普通公众是根据直观感受和市场表现做趋势判断,并做应对行为的。政府层面的“长效机制”(公租房、限价房等增加新类型的供给)、市场交易方面的“四限”(限购、限贷、限售、限价)、针对房地产开发企业的融资“三道红线”,以及金融供给方面新近出台的房地产融资集中度管理,实际上已在整个楼市供需两方面和各个环节,都织就了一幅全面的调控网络,然而市场表现就像“打不死的小强”,上海、深圳、杭州等部分城市的“抢房潮”在2020年下半年后却仍频现,市场认为,这些城市属于人口和资源集聚地,因此尽管有“卖掉半城就可买下半个美国”的坊间数据对比骇人结果,但市场仍认为上涨空间巨大,比如上海是全世界的上海,因此房价继续涨,直至屹立全世界房价之巅,也是可期的。

为了不受市场情绪影响,基于经济可持续发展宏观意义上的价值判断,我们看一组关键数据——作为交易核心的供需关系变化数据。以上海为例,2017-2019年,住宅竣工面积5046.28万平方米,合计49.40万套;同期上海常住人口分别为2418万、2423万和2428万,即净增加了10万人。可见同期新增人员对应的住房供应为人均5套,按人均33.3平米计算,同期可为50万人提供住宅。当然,多供应的住房为旧改和改善需求提供了空间,但整体而言,上海楼市上的住房供应关系应该是改善的,显然房价走势明显脱离了基本面。

房价持续涨,一定另有其因。有分析认为是土地市场垄断,然而实践中政府这几年为稳房价,还增加了不少限价土地供应;货币政策早已转向,因而也不会是主因。回归最基本的供求关系分析,在交易层面上反映,上海楼市的供应又是不足的。造成这一局面的直接原因,只能是存量房中很多退出了市场,不再作为楼市的供给面存在——既不居住、也不出租,更不“炒”。用于“炒”的房子其实还是留在市场中的,“炒”只是增加了住房商品的流动性,因而实际上对活跃市场是有贡献的。从经济学和市场交易的角度分析,“炒”只会增加价格波动,并不会决定趋势。退出市场的房子,显然被特别人士收藏起来了!楼市是典型的分层市场,部分人士将住房作为财富保存手段,购房后将住房空关!就如房地产市场常有的广告语“**稀世珍品,值得典藏拥有”!就如钻石,虽然钻石的真实供应是完全不稀缺的,但其价格却是昂贵的,因为除极少量个案外,买家会收藏,并不会让钻石重返市场,这使得钻石事实上失却了资产属性,成为一次性消耗品,且购买即消耗。当住房被赋予了财富储存形式后,在某种意义上上,中国某些城市的房子,通过预期强化,也已经成为不少人士的钻石式典藏品。住房收藏扭曲了市场供求关系和资产属性,也与基本面的变化无关。成为钻石式“典藏品”后,住房就完全脱离了基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。

2、楼市泡沫与过度投资


从经济周期的角度,过度投资是繁荣时的过度乐观和自信造成的,这些投资在长期界限内不能发挥作用。如果仅是由于技术进步带来的淘汰效应,那么这类投资不能称作过度投资;由于技术进步通常是缓慢迭代发生的,即使技术低下投资在一定时期内仍能发挥一些作用,尽管不能达到投资预期绩效。

显然,繁荣时期越长,经济和资产的泡沫越大,过度投资就越多,后续泡沫破裂后的投资损失也就越多,经济困难时期也就越长。显然,过度投资最易发生,规模最大、对宏观经济平稳运行伤害最为显著和持续的领域,在房地产。对于工业等制造业领域,大型的长期性投资通常跟随技术进步而来,投资绩效变动通常是阶段性的,是投资项目产出受经济周期和市场变化影响的波动。对于社会和公共基础设施,这类公共品项目属于建成即使用,大广场、宽马路、纵横交错交通路网等,即使人稀车少,从投资端看属于提前进行的先期投资,是基建期限错配,并非真无用;在需求方面则是超前消费,属提前消费升级。但是,对于楼市,过度投资的危害,则是巨大的,30年前的日本、10年前的美国,楼市泡沫带来过度投资的危害,至今未能消除。

楼市泡沫之所以会带来巨大的过度投资后遗症伤害,是因为房地产领域的过度投资规模通常是巨大的。在泡沫持续期,市场认为人们对于住房的需求是无止境的,人人都想改善居住环境,都想住大房子,房产投资永不会过度。而实际上,社会整体的改善需求是缓慢的,当城市人口增长放缓时,过剩就会出现。不像公共产品,住房属于私人资产,当其过剩时,这些资产就闲置,属于真实无用,并不会对社会整体产生被动消费升级(比如人均道路资源提高,养眼的大广场和大绿化);从海外实践,在楼市泡沫存续期间,住房的闲置就已出现。在当今中国,当住房成为居民财富储存形式时,随着社会财富基尼系数的扩大,住房闲置实际上已比较普遍。被典藏的闲置住房越多,市场上的住房供应越显得不足,房价的单向走势越表现得要长到天上去的树,住房越成为居民最终财富保有形式,住房的收藏属性就越被强化。

3、挤出供应,让资源不闲置


在金融供给(产业集中度管理)、交易限制(四限)和行业监管(融资三道红线、预售监管等)均出台调控措施情况下,中国楼市泡沫依然持续膨胀。楼市“房住不炒”的长效机制要见效,重心在于“住”,而不在于“不炒”,根源在于破除住房闲置。住房作为一种重要的资源要素,减少闲置实际上也是提高全社会资源使用效益的手段。显然,要消除住房的财富储存属性,使其成为具有活力并积极参与经济、社会生活的资产,那就要增加持有环节成本。增加住房资产持有环节的成本,作为一种经济市场体系的制度安排,唯一方式就是税收。

有了持有环节成本的制度安排后,楼市不仅闲置会减少,能够挤出原先消失的被作为财富存储形式的收藏房产,而且还能提高住房资源的使用效益。当然,提高住房资源的使用效率和全社会TFP,需要减少交易环节税收相配合。持有环节成本提高,意味着当期使用者的成本提高,谁更有当期支付能力,谁就能使用这块资产。由于偶然和运气因素带来的投机成功,若无后续对社会的贡献和经济生产力,持有高持有成本的巨额资产,也会压力很大;社会需要为资产流转创造便利交易条件,因此也就需要尽量降低交易环节税收。从财政的经济作用角度,增加物业税、减少交易税,能实现不增加社会整体税收负担的同时,提高资源使用效率。住房持有环节的税收(通常所称的物业税),虽然是基于资产征收的,但交纳义务人是资产持有者,是不可转移的直接税。中国“十四五”规划纲要指出,未来要建立直接税体系。从海外实践看,物业税正是直接税税收体系的主体税种,它的建立和普及,对一国财政税收收入的稳定性,具有重要意义。

物业税还能约束楼市食利者阶层的形成,即使持有巨量房产,由于持有环节成本的存在,使得所有者也要尽力寻找租客——要么自己找,要么中介找,或者专业机构包租。这样,客观上拥有很多房产的人,就成了资产经营者。而在持有成本为零的情况下,经营压力则要小得多,社会整体的资源使用效率必然下降,实际表现就是空置增多。只有房“不炒”,并不能增加居住的供应。只有增加持有环节成本,才能增加居住的供应。楼市全面真实居住下,房价再高也是无泡沫的。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)




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