摘要:一线楼市回暖之下,监管层不得不祭出调控铁拳。放眼全国,房地产市场存在巨大分化。居民加杠杆动力来自何方?什么在决定房地产价格?



 | 徐瑾

OR--商业新媒体

房价,始终是中国人最关心的问题。

2021年的冬天,国人对房价的热情,并没有随着疫情的反复而消退。继深圳之后,上海、杭州等地相继出台调控措施,上海要求“离婚3年内套数按离婚前计算”,杭州则要求落户未满5年限购范围内限购1套住房。

可以说,这些措施基本堵死了假离婚买房套路,甚至连带着真正离婚的朋友也受伤。

一线城市和新一线城市一起出手,可见中国楼市调控决心。据悉,合肥、郑州、福建南平等地也加入了调控行列。

——问题在于,让监管层不得不祭出调控铁拳,房地产市场,真的那么火爆么?居民加杠杆的动力还是那么足么?未必。

分化的房地产市场

众所周知,房地产是一个区域市场,但是这句话在当下尤其重要。

华人首富李嘉诚曾经说,买房就是location、location、location。在今天中国买房,那么就是城市、城市、城市。

如果你在上海这样的一线城市,在2020年感受到的就不仅是房价回暖,而是上涨的压力。

在一手房市场,效应尤其明显。因为一手房、二手房存在价格倒挂,不少购房者深信“买到即赚到”。在摇号认筹制度之下,楼盘售罄不新鲜,热门楼盘认筹率往往超过500%,甚至出现一个楼盘千人摇号、单个楼盘筹金60亿元等新闻。岁末的上海楼市躁动不已,按照东方公证处数据,2020年上海地区共有186个新盘开盘摇号,2019年是154个,同比上涨20.78%,房源上涨14.6%。

至于二手房,学区房成为涨势主要推手。市场普遍认为学区房价格上涨超过两成,出现量价齐升的状况。按照易居房地产研究院数据,2020年上海新建商品住宅成交面积约为917.8万平方米,同比增长23.1%,成交面积创4年来新高;2020年上海二手住宅成交约30.2万套,同比增长27.0%,也创近4年来新高,甚至高于一手房涨幅。

上海不是唯一案例,一线城市在2020年的行情复苏最快。

按照贝壳的数据,疫情对于一线城市影响最大,但一线城市复苏也最快。一线城市年初成交量下滑幅度近40%,但全年看下来,一线城市累计成交面积增长0.6%,成交价格同比上涨8.2%。

同时,市场需求的主流,走向了改善型住房。这意味着,一线房地产市场,越来越成为一个少数人的游戏。按照开源证券首席经济学家赵伟的数据,2020年4季度,一线城市商品房销售面积同比增幅达54%,三房及以上户型占比66%,有的热门小区全年价格涨幅超60%。

人和人悲喜并不相通,房价的变化更是如此。可以这么说,位置决定了你对房地产市场的感受。如果你不在一线城市,身处三四线城市,那么你可能感受更多是寒意。

贝壳数据显示,三、四线城市年初受影响相对较小,但恢复速度缓慢,整年而言成交量下降7.7%。二线城市表现,居于二者之间,下降2.6%。不少曾经领涨的城市,价格开始出现下跌。

从各种数据来看,经济的南北差异也在房地产上一一呈现。如果你在南方,无论珠三角还是长三角,不难感受房地产市场的热度。如果你在中部城市,你的感觉就没有那么好了;如果你在东北城市群,可能就得直面同比降幅超过两成的寒意。

分化,成为房地产市场的关键词。这样的情况下,房地产市场,还值得期待么?

货币放水推高房价?

支撑房价上涨预期最大动力,在民间往往被认为是货币放水,或者说央行的宽松货币政策。

从事实层面,宽松货币政策确实在延续,无论国际还是国内都是如此。从央行数据而言,2020全年人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元,社会融资规模增量累计为34.86万亿元,比上年多9.19万亿元。

货币政策的宽松,是否转化为购房动力?这一结论,其实存在争议。一个角度的理解是,社会融资规模创新高为房地产市场带来巨量增量资金;但从另一个角度理解,众多买家为买房而大量贷款,本身创造了巨额社会融资。

换言之,更大程度上买房是社融的因,而不是社融的果。这么说来,归根结底,推高房价的,依旧是预期,或者说房价只涨不跌的集体信仰。

驱动羊群的,不是仅仅来自头羊的榜样,更是来自身边的同伴的步调。《徐瑾经济人》身边不少熟人,即使从事专业工作,谈到房价,也是充满了非理性的恐慌——调控之前,关于上海房价即将上涨50%的小道消息也口耳相传。

换而言之,那么多人争先恐后去认购新盘或者学区房,刚需已经不足以解释,望子成龙也不是唯一原因——本质上,这是一种押宝或者说集体投机。不少人从过去的经验得出结论,今天买还是触手可及,明天买可能高攀不起——买的不是房子,而是对于通胀的恐惧、上涨的野望与转手大赚的前景。

如何破除这样迷思?强力调控只是延缓情绪的释放:调控之后,市场稳定一段时间后,调控走松,房价卷土重来,类似的循环在过去已经上演多次。

在什么地方,人们不再迷恋房地产?大概率上,只有房价泡沫破灭过一次的地方,比如日本。

从官方口径而言,对房地产风险的关注已经成为关键词。2020年下半年,央行党委书记、银保监会主席郭树清就指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。他指出,“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关”;“目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的’灰犀牛’”。

实际上,贯彻“房住不炒”,堵不如疏。

除了位置,什么在决定房价?

上文强调了位置或者城市的重要性,但这不是唯一决定房价的因素。

确实,疫情带来的冲击,使得地区分化更加凸显,发达地区的治理水平或者秩序优势,再次凸显了其吸引力。比如上海,重现中风险疫情,而从通报的及时以及管控水平看,在国内依旧独领风骚。

不过,除了位置之外,从长周期来看,经济和人口因素对房价同样重要。

过去支撑房价的,本质上是大家不断上涨的收入。换而言之,对多数中产家庭,只要凑出首付,按揭的压力最终会随着收入增加而逐渐消解。

然而,过去买房之所以稳赚不赔,并不是多数人眼光好,只是搭上了经济的快车道。

在这个快车道上,只要能够拿到信贷资源,只要能够加杠杆,无论炒房还是投资,大概率不会太差,这是容易钱的时代。现在投资回报率逐渐下滑,也意味着好资产和好机会都在减少,这个时候赚钱,才算是真正考验眼光。

时移世易,过去,中国经济保持两位数增长,而未来,中期能够保持5%就已经很了不起,这意味着,实体经济的投资回报率在大幅下滑,企业赚钱越来越难,大家的收入增速也会大打折扣。月入五万的助理年入百万的程序员,其实都是经济繁荣时代的产物,最终会随着经济的下滑,成为时代的印记。在今天,内卷、996、软阶层、35岁现象,才是社会中产的不得不面对的重大问题。

房价收入比是衡量房价一个指标,一般等于住房价格与居民家庭收入之比。按照Numbeo的数据,中国样本城市2020年房价收入比为28.4倍,排名第八,居全球主要经济首位。即使横向比较,一线城市房价收入比更是高于35,直追香港。

经济之外,人口因素也值得关注。买房住房卖房,背后是人。

众所周知,人口流入越多的地区,房价向好可能性越大。问题是,即使在一线城市,人口老龄化也在凸显。以上海为例,从网上一个热门对比贴可以看出一些端倪。按照浦东发布的数据,1990年1月1号这一天上海新出生了3854人,2000年1月1号出生了1563人,2010年是421人,到2020年225人。

放在全国范围,这也是大势所趋。2019年全国新出生人口1465万,出生率为10.48%,是1949年以来出生率最低,预期2020年也会继续走低。不少专家已经指出,中国是人口少子老龄化最快的大国。

从这个角度讲,今天的学区房热,也许折射了中产被放大的焦虑,但是放在中期来看,这种焦虑还是基于人多、赛道拥挤的预期。而真等到未来人口锐减,这样的焦虑不存在的时候在,真正的问题才开始凸显。

如今,中国一线城市房地产还在享受自己的热潮,茶余饭后还时常能够听到议论房价的声音。问题是,这样的时代还能持续多久?

本质上,房地产市场已经走过了黄金时代与白银时代,下一个时代,是黑铁时代。

在这个时代,也许某些一线城市还存在结构性机会,但是长线来看,房地产神话正在褪色。在股票牛市的时候,我们警告说不要借钱炒股,在今天的房地产热潮中,我想也许是时候考虑,不要再继续大幅借钱炒房子了。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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调控升级,房地产还是好投资么?

发布日期:2021-01-29 08:03
摘要:一线楼市回暖之下,监管层不得不祭出调控铁拳。放眼全国,房地产市场存在巨大分化。居民加杠杆动力来自何方?什么在决定房地产价格?



 | 徐瑾

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房价,始终是中国人最关心的问题。

2021年的冬天,国人对房价的热情,并没有随着疫情的反复而消退。继深圳之后,上海、杭州等地相继出台调控措施,上海要求“离婚3年内套数按离婚前计算”,杭州则要求落户未满5年限购范围内限购1套住房。

可以说,这些措施基本堵死了假离婚买房套路,甚至连带着真正离婚的朋友也受伤。

一线城市和新一线城市一起出手,可见中国楼市调控决心。据悉,合肥、郑州、福建南平等地也加入了调控行列。

——问题在于,让监管层不得不祭出调控铁拳,房地产市场,真的那么火爆么?居民加杠杆的动力还是那么足么?未必。

分化的房地产市场

众所周知,房地产是一个区域市场,但是这句话在当下尤其重要。

华人首富李嘉诚曾经说,买房就是location、location、location。在今天中国买房,那么就是城市、城市、城市。

如果你在上海这样的一线城市,在2020年感受到的就不仅是房价回暖,而是上涨的压力。

在一手房市场,效应尤其明显。因为一手房、二手房存在价格倒挂,不少购房者深信“买到即赚到”。在摇号认筹制度之下,楼盘售罄不新鲜,热门楼盘认筹率往往超过500%,甚至出现一个楼盘千人摇号、单个楼盘筹金60亿元等新闻。岁末的上海楼市躁动不已,按照东方公证处数据,2020年上海地区共有186个新盘开盘摇号,2019年是154个,同比上涨20.78%,房源上涨14.6%。

至于二手房,学区房成为涨势主要推手。市场普遍认为学区房价格上涨超过两成,出现量价齐升的状况。按照易居房地产研究院数据,2020年上海新建商品住宅成交面积约为917.8万平方米,同比增长23.1%,成交面积创4年来新高;2020年上海二手住宅成交约30.2万套,同比增长27.0%,也创近4年来新高,甚至高于一手房涨幅。

上海不是唯一案例,一线城市在2020年的行情复苏最快。

按照贝壳的数据,疫情对于一线城市影响最大,但一线城市复苏也最快。一线城市年初成交量下滑幅度近40%,但全年看下来,一线城市累计成交面积增长0.6%,成交价格同比上涨8.2%。

同时,市场需求的主流,走向了改善型住房。这意味着,一线房地产市场,越来越成为一个少数人的游戏。按照开源证券首席经济学家赵伟的数据,2020年4季度,一线城市商品房销售面积同比增幅达54%,三房及以上户型占比66%,有的热门小区全年价格涨幅超60%。

人和人悲喜并不相通,房价的变化更是如此。可以这么说,位置决定了你对房地产市场的感受。如果你不在一线城市,身处三四线城市,那么你可能感受更多是寒意。

贝壳数据显示,三、四线城市年初受影响相对较小,但恢复速度缓慢,整年而言成交量下降7.7%。二线城市表现,居于二者之间,下降2.6%。不少曾经领涨的城市,价格开始出现下跌。

从各种数据来看,经济的南北差异也在房地产上一一呈现。如果你在南方,无论珠三角还是长三角,不难感受房地产市场的热度。如果你在中部城市,你的感觉就没有那么好了;如果你在东北城市群,可能就得直面同比降幅超过两成的寒意。

分化,成为房地产市场的关键词。这样的情况下,房地产市场,还值得期待么?

货币放水推高房价?

支撑房价上涨预期最大动力,在民间往往被认为是货币放水,或者说央行的宽松货币政策。

从事实层面,宽松货币政策确实在延续,无论国际还是国内都是如此。从央行数据而言,2020全年人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元,社会融资规模增量累计为34.86万亿元,比上年多9.19万亿元。

货币政策的宽松,是否转化为购房动力?这一结论,其实存在争议。一个角度的理解是,社会融资规模创新高为房地产市场带来巨量增量资金;但从另一个角度理解,众多买家为买房而大量贷款,本身创造了巨额社会融资。

换言之,更大程度上买房是社融的因,而不是社融的果。这么说来,归根结底,推高房价的,依旧是预期,或者说房价只涨不跌的集体信仰。

驱动羊群的,不是仅仅来自头羊的榜样,更是来自身边的同伴的步调。《徐瑾经济人》身边不少熟人,即使从事专业工作,谈到房价,也是充满了非理性的恐慌——调控之前,关于上海房价即将上涨50%的小道消息也口耳相传。

换而言之,那么多人争先恐后去认购新盘或者学区房,刚需已经不足以解释,望子成龙也不是唯一原因——本质上,这是一种押宝或者说集体投机。不少人从过去的经验得出结论,今天买还是触手可及,明天买可能高攀不起——买的不是房子,而是对于通胀的恐惧、上涨的野望与转手大赚的前景。

如何破除这样迷思?强力调控只是延缓情绪的释放:调控之后,市场稳定一段时间后,调控走松,房价卷土重来,类似的循环在过去已经上演多次。

在什么地方,人们不再迷恋房地产?大概率上,只有房价泡沫破灭过一次的地方,比如日本。

从官方口径而言,对房地产风险的关注已经成为关键词。2020年下半年,央行党委书记、银保监会主席郭树清就指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。他指出,“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关”;“目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的’灰犀牛’”。

实际上,贯彻“房住不炒”,堵不如疏。

除了位置,什么在决定房价?

上文强调了位置或者城市的重要性,但这不是唯一决定房价的因素。

确实,疫情带来的冲击,使得地区分化更加凸显,发达地区的治理水平或者秩序优势,再次凸显了其吸引力。比如上海,重现中风险疫情,而从通报的及时以及管控水平看,在国内依旧独领风骚。

不过,除了位置之外,从长周期来看,经济和人口因素对房价同样重要。

过去支撑房价的,本质上是大家不断上涨的收入。换而言之,对多数中产家庭,只要凑出首付,按揭的压力最终会随着收入增加而逐渐消解。

然而,过去买房之所以稳赚不赔,并不是多数人眼光好,只是搭上了经济的快车道。

在这个快车道上,只要能够拿到信贷资源,只要能够加杠杆,无论炒房还是投资,大概率不会太差,这是容易钱的时代。现在投资回报率逐渐下滑,也意味着好资产和好机会都在减少,这个时候赚钱,才算是真正考验眼光。

时移世易,过去,中国经济保持两位数增长,而未来,中期能够保持5%就已经很了不起,这意味着,实体经济的投资回报率在大幅下滑,企业赚钱越来越难,大家的收入增速也会大打折扣。月入五万的助理年入百万的程序员,其实都是经济繁荣时代的产物,最终会随着经济的下滑,成为时代的印记。在今天,内卷、996、软阶层、35岁现象,才是社会中产的不得不面对的重大问题。

房价收入比是衡量房价一个指标,一般等于住房价格与居民家庭收入之比。按照Numbeo的数据,中国样本城市2020年房价收入比为28.4倍,排名第八,居全球主要经济首位。即使横向比较,一线城市房价收入比更是高于35,直追香港。

经济之外,人口因素也值得关注。买房住房卖房,背后是人。

众所周知,人口流入越多的地区,房价向好可能性越大。问题是,即使在一线城市,人口老龄化也在凸显。以上海为例,从网上一个热门对比贴可以看出一些端倪。按照浦东发布的数据,1990年1月1号这一天上海新出生了3854人,2000年1月1号出生了1563人,2010年是421人,到2020年225人。

放在全国范围,这也是大势所趋。2019年全国新出生人口1465万,出生率为10.48%,是1949年以来出生率最低,预期2020年也会继续走低。不少专家已经指出,中国是人口少子老龄化最快的大国。

从这个角度讲,今天的学区房热,也许折射了中产被放大的焦虑,但是放在中期来看,这种焦虑还是基于人多、赛道拥挤的预期。而真等到未来人口锐减,这样的焦虑不存在的时候在,真正的问题才开始凸显。

如今,中国一线城市房地产还在享受自己的热潮,茶余饭后还时常能够听到议论房价的声音。问题是,这样的时代还能持续多久?

本质上,房地产市场已经走过了黄金时代与白银时代,下一个时代,是黑铁时代。

在这个时代,也许某些一线城市还存在结构性机会,但是长线来看,房地产神话正在褪色。在股票牛市的时候,我们警告说不要借钱炒股,在今天的房地产热潮中,我想也许是时候考虑,不要再继续大幅借钱炒房子了。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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摘要:一线楼市回暖之下,监管层不得不祭出调控铁拳。放眼全国,房地产市场存在巨大分化。居民加杠杆动力来自何方?什么在决定房地产价格?



 | 徐瑾

OR--商业新媒体

房价,始终是中国人最关心的问题。

2021年的冬天,国人对房价的热情,并没有随着疫情的反复而消退。继深圳之后,上海、杭州等地相继出台调控措施,上海要求“离婚3年内套数按离婚前计算”,杭州则要求落户未满5年限购范围内限购1套住房。

可以说,这些措施基本堵死了假离婚买房套路,甚至连带着真正离婚的朋友也受伤。

一线城市和新一线城市一起出手,可见中国楼市调控决心。据悉,合肥、郑州、福建南平等地也加入了调控行列。

——问题在于,让监管层不得不祭出调控铁拳,房地产市场,真的那么火爆么?居民加杠杆的动力还是那么足么?未必。

分化的房地产市场

众所周知,房地产是一个区域市场,但是这句话在当下尤其重要。

华人首富李嘉诚曾经说,买房就是location、location、location。在今天中国买房,那么就是城市、城市、城市。

如果你在上海这样的一线城市,在2020年感受到的就不仅是房价回暖,而是上涨的压力。

在一手房市场,效应尤其明显。因为一手房、二手房存在价格倒挂,不少购房者深信“买到即赚到”。在摇号认筹制度之下,楼盘售罄不新鲜,热门楼盘认筹率往往超过500%,甚至出现一个楼盘千人摇号、单个楼盘筹金60亿元等新闻。岁末的上海楼市躁动不已,按照东方公证处数据,2020年上海地区共有186个新盘开盘摇号,2019年是154个,同比上涨20.78%,房源上涨14.6%。

至于二手房,学区房成为涨势主要推手。市场普遍认为学区房价格上涨超过两成,出现量价齐升的状况。按照易居房地产研究院数据,2020年上海新建商品住宅成交面积约为917.8万平方米,同比增长23.1%,成交面积创4年来新高;2020年上海二手住宅成交约30.2万套,同比增长27.0%,也创近4年来新高,甚至高于一手房涨幅。

上海不是唯一案例,一线城市在2020年的行情复苏最快。

按照贝壳的数据,疫情对于一线城市影响最大,但一线城市复苏也最快。一线城市年初成交量下滑幅度近40%,但全年看下来,一线城市累计成交面积增长0.6%,成交价格同比上涨8.2%。

同时,市场需求的主流,走向了改善型住房。这意味着,一线房地产市场,越来越成为一个少数人的游戏。按照开源证券首席经济学家赵伟的数据,2020年4季度,一线城市商品房销售面积同比增幅达54%,三房及以上户型占比66%,有的热门小区全年价格涨幅超60%。

人和人悲喜并不相通,房价的变化更是如此。可以这么说,位置决定了你对房地产市场的感受。如果你不在一线城市,身处三四线城市,那么你可能感受更多是寒意。

贝壳数据显示,三、四线城市年初受影响相对较小,但恢复速度缓慢,整年而言成交量下降7.7%。二线城市表现,居于二者之间,下降2.6%。不少曾经领涨的城市,价格开始出现下跌。

从各种数据来看,经济的南北差异也在房地产上一一呈现。如果你在南方,无论珠三角还是长三角,不难感受房地产市场的热度。如果你在中部城市,你的感觉就没有那么好了;如果你在东北城市群,可能就得直面同比降幅超过两成的寒意。

分化,成为房地产市场的关键词。这样的情况下,房地产市场,还值得期待么?

货币放水推高房价?

支撑房价上涨预期最大动力,在民间往往被认为是货币放水,或者说央行的宽松货币政策。

从事实层面,宽松货币政策确实在延续,无论国际还是国内都是如此。从央行数据而言,2020全年人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元,社会融资规模增量累计为34.86万亿元,比上年多9.19万亿元。

货币政策的宽松,是否转化为购房动力?这一结论,其实存在争议。一个角度的理解是,社会融资规模创新高为房地产市场带来巨量增量资金;但从另一个角度理解,众多买家为买房而大量贷款,本身创造了巨额社会融资。

换言之,更大程度上买房是社融的因,而不是社融的果。这么说来,归根结底,推高房价的,依旧是预期,或者说房价只涨不跌的集体信仰。

驱动羊群的,不是仅仅来自头羊的榜样,更是来自身边的同伴的步调。《徐瑾经济人》身边不少熟人,即使从事专业工作,谈到房价,也是充满了非理性的恐慌——调控之前,关于上海房价即将上涨50%的小道消息也口耳相传。

换而言之,那么多人争先恐后去认购新盘或者学区房,刚需已经不足以解释,望子成龙也不是唯一原因——本质上,这是一种押宝或者说集体投机。不少人从过去的经验得出结论,今天买还是触手可及,明天买可能高攀不起——买的不是房子,而是对于通胀的恐惧、上涨的野望与转手大赚的前景。

如何破除这样迷思?强力调控只是延缓情绪的释放:调控之后,市场稳定一段时间后,调控走松,房价卷土重来,类似的循环在过去已经上演多次。

在什么地方,人们不再迷恋房地产?大概率上,只有房价泡沫破灭过一次的地方,比如日本。

从官方口径而言,对房地产风险的关注已经成为关键词。2020年下半年,央行党委书记、银保监会主席郭树清就指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。他指出,“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关”;“目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的’灰犀牛’”。

实际上,贯彻“房住不炒”,堵不如疏。

除了位置,什么在决定房价?

上文强调了位置或者城市的重要性,但这不是唯一决定房价的因素。

确实,疫情带来的冲击,使得地区分化更加凸显,发达地区的治理水平或者秩序优势,再次凸显了其吸引力。比如上海,重现中风险疫情,而从通报的及时以及管控水平看,在国内依旧独领风骚。

不过,除了位置之外,从长周期来看,经济和人口因素对房价同样重要。

过去支撑房价的,本质上是大家不断上涨的收入。换而言之,对多数中产家庭,只要凑出首付,按揭的压力最终会随着收入增加而逐渐消解。

然而,过去买房之所以稳赚不赔,并不是多数人眼光好,只是搭上了经济的快车道。

在这个快车道上,只要能够拿到信贷资源,只要能够加杠杆,无论炒房还是投资,大概率不会太差,这是容易钱的时代。现在投资回报率逐渐下滑,也意味着好资产和好机会都在减少,这个时候赚钱,才算是真正考验眼光。

时移世易,过去,中国经济保持两位数增长,而未来,中期能够保持5%就已经很了不起,这意味着,实体经济的投资回报率在大幅下滑,企业赚钱越来越难,大家的收入增速也会大打折扣。月入五万的助理年入百万的程序员,其实都是经济繁荣时代的产物,最终会随着经济的下滑,成为时代的印记。在今天,内卷、996、软阶层、35岁现象,才是社会中产的不得不面对的重大问题。

房价收入比是衡量房价一个指标,一般等于住房价格与居民家庭收入之比。按照Numbeo的数据,中国样本城市2020年房价收入比为28.4倍,排名第八,居全球主要经济首位。即使横向比较,一线城市房价收入比更是高于35,直追香港。

经济之外,人口因素也值得关注。买房住房卖房,背后是人。

众所周知,人口流入越多的地区,房价向好可能性越大。问题是,即使在一线城市,人口老龄化也在凸显。以上海为例,从网上一个热门对比贴可以看出一些端倪。按照浦东发布的数据,1990年1月1号这一天上海新出生了3854人,2000年1月1号出生了1563人,2010年是421人,到2020年225人。

放在全国范围,这也是大势所趋。2019年全国新出生人口1465万,出生率为10.48%,是1949年以来出生率最低,预期2020年也会继续走低。不少专家已经指出,中国是人口少子老龄化最快的大国。

从这个角度讲,今天的学区房热,也许折射了中产被放大的焦虑,但是放在中期来看,这种焦虑还是基于人多、赛道拥挤的预期。而真等到未来人口锐减,这样的焦虑不存在的时候在,真正的问题才开始凸显。

如今,中国一线城市房地产还在享受自己的热潮,茶余饭后还时常能够听到议论房价的声音。问题是,这样的时代还能持续多久?

本质上,房地产市场已经走过了黄金时代与白银时代,下一个时代,是黑铁时代。

在这个时代,也许某些一线城市还存在结构性机会,但是长线来看,房地产神话正在褪色。在股票牛市的时候,我们警告说不要借钱炒股,在今天的房地产热潮中,我想也许是时候考虑,不要再继续大幅借钱炒房子了。■


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 | 徐瑾

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房价,始终是中国人最关心的问题。

2021年的冬天,国人对房价的热情,并没有随着疫情的反复而消退。继深圳之后,上海、杭州等地相继出台调控措施,上海要求“离婚3年内套数按离婚前计算”,杭州则要求落户未满5年限购范围内限购1套住房。

可以说,这些措施基本堵死了假离婚买房套路,甚至连带着真正离婚的朋友也受伤。

一线城市和新一线城市一起出手,可见中国楼市调控决心。据悉,合肥、郑州、福建南平等地也加入了调控行列。

——问题在于,让监管层不得不祭出调控铁拳,房地产市场,真的那么火爆么?居民加杠杆的动力还是那么足么?未必。

分化的房地产市场

众所周知,房地产是一个区域市场,但是这句话在当下尤其重要。

华人首富李嘉诚曾经说,买房就是location、location、location。在今天中国买房,那么就是城市、城市、城市。

如果你在上海这样的一线城市,在2020年感受到的就不仅是房价回暖,而是上涨的压力。

在一手房市场,效应尤其明显。因为一手房、二手房存在价格倒挂,不少购房者深信“买到即赚到”。在摇号认筹制度之下,楼盘售罄不新鲜,热门楼盘认筹率往往超过500%,甚至出现一个楼盘千人摇号、单个楼盘筹金60亿元等新闻。岁末的上海楼市躁动不已,按照东方公证处数据,2020年上海地区共有186个新盘开盘摇号,2019年是154个,同比上涨20.78%,房源上涨14.6%。

至于二手房,学区房成为涨势主要推手。市场普遍认为学区房价格上涨超过两成,出现量价齐升的状况。按照易居房地产研究院数据,2020年上海新建商品住宅成交面积约为917.8万平方米,同比增长23.1%,成交面积创4年来新高;2020年上海二手住宅成交约30.2万套,同比增长27.0%,也创近4年来新高,甚至高于一手房涨幅。

上海不是唯一案例,一线城市在2020年的行情复苏最快。

按照贝壳的数据,疫情对于一线城市影响最大,但一线城市复苏也最快。一线城市年初成交量下滑幅度近40%,但全年看下来,一线城市累计成交面积增长0.6%,成交价格同比上涨8.2%。

同时,市场需求的主流,走向了改善型住房。这意味着,一线房地产市场,越来越成为一个少数人的游戏。按照开源证券首席经济学家赵伟的数据,2020年4季度,一线城市商品房销售面积同比增幅达54%,三房及以上户型占比66%,有的热门小区全年价格涨幅超60%。

人和人悲喜并不相通,房价的变化更是如此。可以这么说,位置决定了你对房地产市场的感受。如果你不在一线城市,身处三四线城市,那么你可能感受更多是寒意。

贝壳数据显示,三、四线城市年初受影响相对较小,但恢复速度缓慢,整年而言成交量下降7.7%。二线城市表现,居于二者之间,下降2.6%。不少曾经领涨的城市,价格开始出现下跌。

从各种数据来看,经济的南北差异也在房地产上一一呈现。如果你在南方,无论珠三角还是长三角,不难感受房地产市场的热度。如果你在中部城市,你的感觉就没有那么好了;如果你在东北城市群,可能就得直面同比降幅超过两成的寒意。

分化,成为房地产市场的关键词。这样的情况下,房地产市场,还值得期待么?

货币放水推高房价?

支撑房价上涨预期最大动力,在民间往往被认为是货币放水,或者说央行的宽松货币政策。

从事实层面,宽松货币政策确实在延续,无论国际还是国内都是如此。从央行数据而言,2020全年人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元,社会融资规模增量累计为34.86万亿元,比上年多9.19万亿元。

货币政策的宽松,是否转化为购房动力?这一结论,其实存在争议。一个角度的理解是,社会融资规模创新高为房地产市场带来巨量增量资金;但从另一个角度理解,众多买家为买房而大量贷款,本身创造了巨额社会融资。

换言之,更大程度上买房是社融的因,而不是社融的果。这么说来,归根结底,推高房价的,依旧是预期,或者说房价只涨不跌的集体信仰。

驱动羊群的,不是仅仅来自头羊的榜样,更是来自身边的同伴的步调。《徐瑾经济人》身边不少熟人,即使从事专业工作,谈到房价,也是充满了非理性的恐慌——调控之前,关于上海房价即将上涨50%的小道消息也口耳相传。

换而言之,那么多人争先恐后去认购新盘或者学区房,刚需已经不足以解释,望子成龙也不是唯一原因——本质上,这是一种押宝或者说集体投机。不少人从过去的经验得出结论,今天买还是触手可及,明天买可能高攀不起——买的不是房子,而是对于通胀的恐惧、上涨的野望与转手大赚的前景。

如何破除这样迷思?强力调控只是延缓情绪的释放:调控之后,市场稳定一段时间后,调控走松,房价卷土重来,类似的循环在过去已经上演多次。

在什么地方,人们不再迷恋房地产?大概率上,只有房价泡沫破灭过一次的地方,比如日本。

从官方口径而言,对房地产风险的关注已经成为关键词。2020年下半年,央行党委书记、银保监会主席郭树清就指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。他指出,“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关”;“目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的’灰犀牛’”。

实际上,贯彻“房住不炒”,堵不如疏。

除了位置,什么在决定房价?

上文强调了位置或者城市的重要性,但这不是唯一决定房价的因素。

确实,疫情带来的冲击,使得地区分化更加凸显,发达地区的治理水平或者秩序优势,再次凸显了其吸引力。比如上海,重现中风险疫情,而从通报的及时以及管控水平看,在国内依旧独领风骚。

不过,除了位置之外,从长周期来看,经济和人口因素对房价同样重要。

过去支撑房价的,本质上是大家不断上涨的收入。换而言之,对多数中产家庭,只要凑出首付,按揭的压力最终会随着收入增加而逐渐消解。

然而,过去买房之所以稳赚不赔,并不是多数人眼光好,只是搭上了经济的快车道。

在这个快车道上,只要能够拿到信贷资源,只要能够加杠杆,无论炒房还是投资,大概率不会太差,这是容易钱的时代。现在投资回报率逐渐下滑,也意味着好资产和好机会都在减少,这个时候赚钱,才算是真正考验眼光。

时移世易,过去,中国经济保持两位数增长,而未来,中期能够保持5%就已经很了不起,这意味着,实体经济的投资回报率在大幅下滑,企业赚钱越来越难,大家的收入增速也会大打折扣。月入五万的助理年入百万的程序员,其实都是经济繁荣时代的产物,最终会随着经济的下滑,成为时代的印记。在今天,内卷、996、软阶层、35岁现象,才是社会中产的不得不面对的重大问题。

房价收入比是衡量房价一个指标,一般等于住房价格与居民家庭收入之比。按照Numbeo的数据,中国样本城市2020年房价收入比为28.4倍,排名第八,居全球主要经济首位。即使横向比较,一线城市房价收入比更是高于35,直追香港。

经济之外,人口因素也值得关注。买房住房卖房,背后是人。

众所周知,人口流入越多的地区,房价向好可能性越大。问题是,即使在一线城市,人口老龄化也在凸显。以上海为例,从网上一个热门对比贴可以看出一些端倪。按照浦东发布的数据,1990年1月1号这一天上海新出生了3854人,2000年1月1号出生了1563人,2010年是421人,到2020年225人。

放在全国范围,这也是大势所趋。2019年全国新出生人口1465万,出生率为10.48%,是1949年以来出生率最低,预期2020年也会继续走低。不少专家已经指出,中国是人口少子老龄化最快的大国。

从这个角度讲,今天的学区房热,也许折射了中产被放大的焦虑,但是放在中期来看,这种焦虑还是基于人多、赛道拥挤的预期。而真等到未来人口锐减,这样的焦虑不存在的时候在,真正的问题才开始凸显。

如今,中国一线城市房地产还在享受自己的热潮,茶余饭后还时常能够听到议论房价的声音。问题是,这样的时代还能持续多久?

本质上,房地产市场已经走过了黄金时代与白银时代,下一个时代,是黑铁时代。

在这个时代,也许某些一线城市还存在结构性机会,但是长线来看,房地产神话正在褪色。在股票牛市的时候,我们警告说不要借钱炒股,在今天的房地产热潮中,我想也许是时候考虑,不要再继续大幅借钱炒房子了。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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摘要:一线楼市回暖之下,监管层不得不祭出调控铁拳。放眼全国,房地产市场存在巨大分化。居民加杠杆动力来自何方?什么在决定房地产价格?



 | 徐瑾

OR--商业新媒体

房价,始终是中国人最关心的问题。

2021年的冬天,国人对房价的热情,并没有随着疫情的反复而消退。继深圳之后,上海、杭州等地相继出台调控措施,上海要求“离婚3年内套数按离婚前计算”,杭州则要求落户未满5年限购范围内限购1套住房。

可以说,这些措施基本堵死了假离婚买房套路,甚至连带着真正离婚的朋友也受伤。

一线城市和新一线城市一起出手,可见中国楼市调控决心。据悉,合肥、郑州、福建南平等地也加入了调控行列。

——问题在于,让监管层不得不祭出调控铁拳,房地产市场,真的那么火爆么?居民加杠杆的动力还是那么足么?未必。

分化的房地产市场

众所周知,房地产是一个区域市场,但是这句话在当下尤其重要。

华人首富李嘉诚曾经说,买房就是location、location、location。在今天中国买房,那么就是城市、城市、城市。

如果你在上海这样的一线城市,在2020年感受到的就不仅是房价回暖,而是上涨的压力。

在一手房市场,效应尤其明显。因为一手房、二手房存在价格倒挂,不少购房者深信“买到即赚到”。在摇号认筹制度之下,楼盘售罄不新鲜,热门楼盘认筹率往往超过500%,甚至出现一个楼盘千人摇号、单个楼盘筹金60亿元等新闻。岁末的上海楼市躁动不已,按照东方公证处数据,2020年上海地区共有186个新盘开盘摇号,2019年是154个,同比上涨20.78%,房源上涨14.6%。

至于二手房,学区房成为涨势主要推手。市场普遍认为学区房价格上涨超过两成,出现量价齐升的状况。按照易居房地产研究院数据,2020年上海新建商品住宅成交面积约为917.8万平方米,同比增长23.1%,成交面积创4年来新高;2020年上海二手住宅成交约30.2万套,同比增长27.0%,也创近4年来新高,甚至高于一手房涨幅。

上海不是唯一案例,一线城市在2020年的行情复苏最快。

按照贝壳的数据,疫情对于一线城市影响最大,但一线城市复苏也最快。一线城市年初成交量下滑幅度近40%,但全年看下来,一线城市累计成交面积增长0.6%,成交价格同比上涨8.2%。

同时,市场需求的主流,走向了改善型住房。这意味着,一线房地产市场,越来越成为一个少数人的游戏。按照开源证券首席经济学家赵伟的数据,2020年4季度,一线城市商品房销售面积同比增幅达54%,三房及以上户型占比66%,有的热门小区全年价格涨幅超60%。

人和人悲喜并不相通,房价的变化更是如此。可以这么说,位置决定了你对房地产市场的感受。如果你不在一线城市,身处三四线城市,那么你可能感受更多是寒意。

贝壳数据显示,三、四线城市年初受影响相对较小,但恢复速度缓慢,整年而言成交量下降7.7%。二线城市表现,居于二者之间,下降2.6%。不少曾经领涨的城市,价格开始出现下跌。

从各种数据来看,经济的南北差异也在房地产上一一呈现。如果你在南方,无论珠三角还是长三角,不难感受房地产市场的热度。如果你在中部城市,你的感觉就没有那么好了;如果你在东北城市群,可能就得直面同比降幅超过两成的寒意。

分化,成为房地产市场的关键词。这样的情况下,房地产市场,还值得期待么?

货币放水推高房价?

支撑房价上涨预期最大动力,在民间往往被认为是货币放水,或者说央行的宽松货币政策。

从事实层面,宽松货币政策确实在延续,无论国际还是国内都是如此。从央行数据而言,2020全年人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元,社会融资规模增量累计为34.86万亿元,比上年多9.19万亿元。

货币政策的宽松,是否转化为购房动力?这一结论,其实存在争议。一个角度的理解是,社会融资规模创新高为房地产市场带来巨量增量资金;但从另一个角度理解,众多买家为买房而大量贷款,本身创造了巨额社会融资。

换言之,更大程度上买房是社融的因,而不是社融的果。这么说来,归根结底,推高房价的,依旧是预期,或者说房价只涨不跌的集体信仰。

驱动羊群的,不是仅仅来自头羊的榜样,更是来自身边的同伴的步调。《徐瑾经济人》身边不少熟人,即使从事专业工作,谈到房价,也是充满了非理性的恐慌——调控之前,关于上海房价即将上涨50%的小道消息也口耳相传。

换而言之,那么多人争先恐后去认购新盘或者学区房,刚需已经不足以解释,望子成龙也不是唯一原因——本质上,这是一种押宝或者说集体投机。不少人从过去的经验得出结论,今天买还是触手可及,明天买可能高攀不起——买的不是房子,而是对于通胀的恐惧、上涨的野望与转手大赚的前景。

如何破除这样迷思?强力调控只是延缓情绪的释放:调控之后,市场稳定一段时间后,调控走松,房价卷土重来,类似的循环在过去已经上演多次。

在什么地方,人们不再迷恋房地产?大概率上,只有房价泡沫破灭过一次的地方,比如日本。

从官方口径而言,对房地产风险的关注已经成为关键词。2020年下半年,央行党委书记、银保监会主席郭树清就指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。他指出,“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关”;“目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的’灰犀牛’”。

实际上,贯彻“房住不炒”,堵不如疏。

除了位置,什么在决定房价?

上文强调了位置或者城市的重要性,但这不是唯一决定房价的因素。

确实,疫情带来的冲击,使得地区分化更加凸显,发达地区的治理水平或者秩序优势,再次凸显了其吸引力。比如上海,重现中风险疫情,而从通报的及时以及管控水平看,在国内依旧独领风骚。

不过,除了位置之外,从长周期来看,经济和人口因素对房价同样重要。

过去支撑房价的,本质上是大家不断上涨的收入。换而言之,对多数中产家庭,只要凑出首付,按揭的压力最终会随着收入增加而逐渐消解。

然而,过去买房之所以稳赚不赔,并不是多数人眼光好,只是搭上了经济的快车道。

在这个快车道上,只要能够拿到信贷资源,只要能够加杠杆,无论炒房还是投资,大概率不会太差,这是容易钱的时代。现在投资回报率逐渐下滑,也意味着好资产和好机会都在减少,这个时候赚钱,才算是真正考验眼光。

时移世易,过去,中国经济保持两位数增长,而未来,中期能够保持5%就已经很了不起,这意味着,实体经济的投资回报率在大幅下滑,企业赚钱越来越难,大家的收入增速也会大打折扣。月入五万的助理年入百万的程序员,其实都是经济繁荣时代的产物,最终会随着经济的下滑,成为时代的印记。在今天,内卷、996、软阶层、35岁现象,才是社会中产的不得不面对的重大问题。

房价收入比是衡量房价一个指标,一般等于住房价格与居民家庭收入之比。按照Numbeo的数据,中国样本城市2020年房价收入比为28.4倍,排名第八,居全球主要经济首位。即使横向比较,一线城市房价收入比更是高于35,直追香港。

经济之外,人口因素也值得关注。买房住房卖房,背后是人。

众所周知,人口流入越多的地区,房价向好可能性越大。问题是,即使在一线城市,人口老龄化也在凸显。以上海为例,从网上一个热门对比贴可以看出一些端倪。按照浦东发布的数据,1990年1月1号这一天上海新出生了3854人,2000年1月1号出生了1563人,2010年是421人,到2020年225人。

放在全国范围,这也是大势所趋。2019年全国新出生人口1465万,出生率为10.48%,是1949年以来出生率最低,预期2020年也会继续走低。不少专家已经指出,中国是人口少子老龄化最快的大国。

从这个角度讲,今天的学区房热,也许折射了中产被放大的焦虑,但是放在中期来看,这种焦虑还是基于人多、赛道拥挤的预期。而真等到未来人口锐减,这样的焦虑不存在的时候在,真正的问题才开始凸显。

如今,中国一线城市房地产还在享受自己的热潮,茶余饭后还时常能够听到议论房价的声音。问题是,这样的时代还能持续多久?

本质上,房地产市场已经走过了黄金时代与白银时代,下一个时代,是黑铁时代。

在这个时代,也许某些一线城市还存在结构性机会,但是长线来看,房地产神话正在褪色。在股票牛市的时候,我们警告说不要借钱炒股,在今天的房地产热潮中,我想也许是时候考虑,不要再继续大幅借钱炒房子了。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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