掏空“六个钱包”,好不容易上了车,却不幸遭遇了烂尾。楼盘烂尾,银行的房贷一分不能少,房子却不看不到落成的希望。



凯风

OR--商业新媒体 】比房价下跌更可怕的事情是什么?
 
——掏空“六个钱包”,好不容易上了车,却不幸遭遇了烂尾。楼盘烂尾,银行的房贷一分不能少,房子却不看不到落成的希望。

谁来拯救烂尾楼?我们该如何避雷?

01
 
前不久,“昆明30户居民住进烂尾楼”上了热搜。
 
一个名为“别样幸福城”的小区,烂尾了5年之久。业主在经济压力之外,无奈住进了不通水电的烂尾楼:用太阳能灯照明,借雨水洗脸,在小区开荒种菜,在繁华都市无奈过上了城市“吉普赛人”的生活。
 
一边是房价不断上涨,另一边是烂尾楼层出不穷,充斥着黑色幽默的荒诞景象,引来了广泛关注。

近日,在舆论压力之下,昆明别样幸福城烂尾楼终于重新开工。

昆明的“别样幸福城”之所以烂尾,表面原因是开发商资金断裂,实际原因是业主的购房预售款并未进入监管账户,而被开发商挪用,最终因项目众多资金链断裂,导致楼盘烂尾。

天眼查显示,2015年7月至今,涉事开发商佳达利公司共被法院列入失信名单111次,法人代表被限制高消费200次,该公司曾因合同纠纷被他人或公司起诉657次,其中商品房销售合同纠纷222起。

显然,仅靠业主和开发商,很难让烂尾楼起死回生。这起案例,终究只是众多烂尾楼中的特例。不是每一个烂尾楼都能获得舆论关注,也不是每一个烂尾楼都有重启的可能。

“上了热搜的都能得到解决”,这句话既是无奈也是现实。
 
02
 
楼市上行周期,为什么会出现烂尾楼?
 
过去,我们所熟知的烂尾楼,往往出现于楼市泡沫破裂之际。1990年代,海南房地产泡沫破裂,房价一度腰斩,高峰时期出现600多栋烂尾楼,部分烂尾楼由于长期无法盘活,甚至沦为养猪场。
 
 “天涯海角烂尾楼”的传说,在海南存在10多年之久。
 
然而,从1998年至今,中国房价一直处于上行周期,即使中间有几次反复,但最终行情都被逆转,烂尾楼为何仍旧层出不穷?
 
以“别样幸福城”所在的昆明为例。据《中国新闻周刊》报道,2014年至2015年,除别样幸福城外,云锡金地、南亚之门、沸城、金恒财富广场、誉峰国际、奥宸中心、大宥城等一批项目加入烂尾楼名单;高峰时期,昆明市场上烂尾项目达40多个。

河南南阳的烂尾楼更为出名。据《中国经营报》报道,高峰时期,南阳有300多个烂尾楼。今年,当地政府曾宣称到6月30日房地产领域整治项目全部清零,不过至今多个项目仍然未复工,烂尾楼离真正清零遥遥无期。

南阳烂尾楼的出现,则与“先上车后补票”、“边施工边办证”的建设方式不无关系。不少楼盘未拿到预售证,就大行认购之能事,最终的烂尾风险,只能转嫁给业主。
 
这只是问题的冰山一角。
 
03
 
烂尾楼背后,不乏监管的疏漏。
 
这些烂尾楼的出现,往往还与造城运动、大拆大建的存在脱离不了干系。在造城运动之下,或明或暗进行松绑,一些资质不佳的小开发商涌入其间,通过疯狂加杠杆抢占市场。

楼市一旦出现波动,这些楼盘很容易陷入烂尾之虞。
 
更关键的问题在于,一些本在防范烂尾的制度没有真正落地,监管出现了可趁之机。根据规定,商品房预售房要有专门账户进行监管,资金只能用于本项目建设,不得挪用。然而,绝大多数的烂尾楼都出现了资金挪用问题,这背后的问题可想而知。
 
同时,一些地方对违规售房睁一只眼闭一只眼。从制度上看,五证不全,尤其是没有预售证,开发商不得对外销售。然而,在许多城市,没有预售制的楼盘照样公开对外销售,这背后的问题同样显而易见。

此外,一些城市放宽了预售门槛,让期房平添了无数风险。一般而言,高层住宅施工进度达2/3才准预售,多层住宅(7层以下)封顶方能对外预售。

然而,不少地方将高层预售门槛放宽到1/2进度,甚至只要地面建设一层就能对外预售,这无疑会加剧烂尾风险。
 
既然存在如此之多的乱象,即便楼市处于上行周期,也防不住一些开发商的混水摸鱼,烂尾楼的出现就不是什么新鲜事。
 
04
 
相比于监管,更深层的原因在于预售制。
 
显然,几乎所有烂尾楼基本都是出现在预售制度之下。如果取消预售制,所见即所得,烂尾楼问题可以迎刃而解。
 
然而,即便千呼万唤,取消预售制也只是今年在海南一地开始试行,而且海南新规只针对新出让土地,试点范围相对有限。

在全国其他地方,虽然各界呼声不断,广东等地不乏吹风之举,部分城市也出台了相关的征求意见,但最终都是只闻雷声响、不见雨落下。

究其根本,在于背后存在巨大的利益阻力。预售制关乎房地产经济的根本,是开发商玩转高周转游戏的命脉,也是维系土地财政高速运转的重要前提。
 
这一模式自从60多年前在香港发明以来,在我国就一直长盛不衰。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”,所谓预售制,就是“卖楼花”。这一制度在1990年代引入内地,从此成为房地产模式牢不可破的一部分。

一方面,房企是预售制的最大受益者。一旦取消预售制,房企周转速度变慢,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠,大开发商也将失去高周转的利器。

另一方面,部分地方政府未必乐见“卖楼花”消失。对于地方来说,高周转的好处,是提高了土地出让的效率,短时间内获得更多的卖地收入。如果高周转不复,一宗土地两年才能变现,开发商必然减缓拿地速度,土地财政又将如何维系?
 
取消预售制为何久久难以落地,这就是原因所在。
 
05
 
回到现实,既然预售制短期很难退出,那么我们该如何避开烂尾楼?
 
其一,要谨慎选择开发商。这两年楼市调控不断,房企融资不断收紧,加上国内外大环境的不确定性,中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。

所以首要避开这些问题房企,优选大型开发商,其好处在于,大开发商的抗风险能力更强,而即便遭遇烂尾,进行维权时也能获得舆论关注。
 
其二,购房时一定要到售楼处现场看房,要看开发商是否“5证齐全”。所谓5证,指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》,5证齐全的楼盘不一定绝对安全,但没有5证的楼盘很容易出问题。
 
同时,可参考开发商在建的其他项目,通过天眼查或企查查看开发商是否存在债务纠纷等风险警示。如果是中小开发商,在建楼盘或竣工楼盘都是寥寥无几,且存在多笔债务纠纷,那么谨慎为上。
 
其三,一旦遭遇烂尾,不要轻易断供。房子可以烂尾,但银行不会因为烂尾而豁免购房按揭合同。房子烂尾,房贷该还还是要还,否则容易被列入征信,影响其他金融需求。
 
当然,业主可以通过合法维权方式,通过政府与银行协商延期还款。更进一步,可发起集体诉讼进行维权,或通过舆论呼吁,或者自筹资金促进烂尾楼复工。总之,要谨慎弃房断供。
 
其四,不要迷信新房。在预售制度之下,新房往往都是期房,所见不能所得,无法看到房子最终的落地情况,一旦存在质量问题,后续将会面临无限扯皮。同时,新房价格往往都存在溢价,这些溢价已经透支了未来的利好,而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。
 
业内人士早说过,这两年的房子可能是20年来质量最差的。这句话一定要听进去。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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比房价下跌更可怕的是什么?烂尾楼!

发布日期:2020-08-29 05:20
掏空“六个钱包”,好不容易上了车,却不幸遭遇了烂尾。楼盘烂尾,银行的房贷一分不能少,房子却不看不到落成的希望。



凯风

OR--商业新媒体 】比房价下跌更可怕的事情是什么?
 
——掏空“六个钱包”,好不容易上了车,却不幸遭遇了烂尾。楼盘烂尾,银行的房贷一分不能少,房子却不看不到落成的希望。

谁来拯救烂尾楼?我们该如何避雷?

01
 
前不久,“昆明30户居民住进烂尾楼”上了热搜。
 
一个名为“别样幸福城”的小区,烂尾了5年之久。业主在经济压力之外,无奈住进了不通水电的烂尾楼:用太阳能灯照明,借雨水洗脸,在小区开荒种菜,在繁华都市无奈过上了城市“吉普赛人”的生活。
 
一边是房价不断上涨,另一边是烂尾楼层出不穷,充斥着黑色幽默的荒诞景象,引来了广泛关注。

近日,在舆论压力之下,昆明别样幸福城烂尾楼终于重新开工。

昆明的“别样幸福城”之所以烂尾,表面原因是开发商资金断裂,实际原因是业主的购房预售款并未进入监管账户,而被开发商挪用,最终因项目众多资金链断裂,导致楼盘烂尾。

天眼查显示,2015年7月至今,涉事开发商佳达利公司共被法院列入失信名单111次,法人代表被限制高消费200次,该公司曾因合同纠纷被他人或公司起诉657次,其中商品房销售合同纠纷222起。

显然,仅靠业主和开发商,很难让烂尾楼起死回生。这起案例,终究只是众多烂尾楼中的特例。不是每一个烂尾楼都能获得舆论关注,也不是每一个烂尾楼都有重启的可能。

“上了热搜的都能得到解决”,这句话既是无奈也是现实。
 
02
 
楼市上行周期,为什么会出现烂尾楼?
 
过去,我们所熟知的烂尾楼,往往出现于楼市泡沫破裂之际。1990年代,海南房地产泡沫破裂,房价一度腰斩,高峰时期出现600多栋烂尾楼,部分烂尾楼由于长期无法盘活,甚至沦为养猪场。
 
 “天涯海角烂尾楼”的传说,在海南存在10多年之久。
 
然而,从1998年至今,中国房价一直处于上行周期,即使中间有几次反复,但最终行情都被逆转,烂尾楼为何仍旧层出不穷?
 
以“别样幸福城”所在的昆明为例。据《中国新闻周刊》报道,2014年至2015年,除别样幸福城外,云锡金地、南亚之门、沸城、金恒财富广场、誉峰国际、奥宸中心、大宥城等一批项目加入烂尾楼名单;高峰时期,昆明市场上烂尾项目达40多个。

河南南阳的烂尾楼更为出名。据《中国经营报》报道,高峰时期,南阳有300多个烂尾楼。今年,当地政府曾宣称到6月30日房地产领域整治项目全部清零,不过至今多个项目仍然未复工,烂尾楼离真正清零遥遥无期。

南阳烂尾楼的出现,则与“先上车后补票”、“边施工边办证”的建设方式不无关系。不少楼盘未拿到预售证,就大行认购之能事,最终的烂尾风险,只能转嫁给业主。
 
这只是问题的冰山一角。
 
03
 
烂尾楼背后,不乏监管的疏漏。
 
这些烂尾楼的出现,往往还与造城运动、大拆大建的存在脱离不了干系。在造城运动之下,或明或暗进行松绑,一些资质不佳的小开发商涌入其间,通过疯狂加杠杆抢占市场。

楼市一旦出现波动,这些楼盘很容易陷入烂尾之虞。
 
更关键的问题在于,一些本在防范烂尾的制度没有真正落地,监管出现了可趁之机。根据规定,商品房预售房要有专门账户进行监管,资金只能用于本项目建设,不得挪用。然而,绝大多数的烂尾楼都出现了资金挪用问题,这背后的问题可想而知。
 
同时,一些地方对违规售房睁一只眼闭一只眼。从制度上看,五证不全,尤其是没有预售证,开发商不得对外销售。然而,在许多城市,没有预售制的楼盘照样公开对外销售,这背后的问题同样显而易见。

此外,一些城市放宽了预售门槛,让期房平添了无数风险。一般而言,高层住宅施工进度达2/3才准预售,多层住宅(7层以下)封顶方能对外预售。

然而,不少地方将高层预售门槛放宽到1/2进度,甚至只要地面建设一层就能对外预售,这无疑会加剧烂尾风险。
 
既然存在如此之多的乱象,即便楼市处于上行周期,也防不住一些开发商的混水摸鱼,烂尾楼的出现就不是什么新鲜事。
 
04
 
相比于监管,更深层的原因在于预售制。
 
显然,几乎所有烂尾楼基本都是出现在预售制度之下。如果取消预售制,所见即所得,烂尾楼问题可以迎刃而解。
 
然而,即便千呼万唤,取消预售制也只是今年在海南一地开始试行,而且海南新规只针对新出让土地,试点范围相对有限。

在全国其他地方,虽然各界呼声不断,广东等地不乏吹风之举,部分城市也出台了相关的征求意见,但最终都是只闻雷声响、不见雨落下。

究其根本,在于背后存在巨大的利益阻力。预售制关乎房地产经济的根本,是开发商玩转高周转游戏的命脉,也是维系土地财政高速运转的重要前提。
 
这一模式自从60多年前在香港发明以来,在我国就一直长盛不衰。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”,所谓预售制,就是“卖楼花”。这一制度在1990年代引入内地,从此成为房地产模式牢不可破的一部分。

一方面,房企是预售制的最大受益者。一旦取消预售制,房企周转速度变慢,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠,大开发商也将失去高周转的利器。

另一方面,部分地方政府未必乐见“卖楼花”消失。对于地方来说,高周转的好处,是提高了土地出让的效率,短时间内获得更多的卖地收入。如果高周转不复,一宗土地两年才能变现,开发商必然减缓拿地速度,土地财政又将如何维系?
 
取消预售制为何久久难以落地,这就是原因所在。
 
05
 
回到现实,既然预售制短期很难退出,那么我们该如何避开烂尾楼?
 
其一,要谨慎选择开发商。这两年楼市调控不断,房企融资不断收紧,加上国内外大环境的不确定性,中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。

所以首要避开这些问题房企,优选大型开发商,其好处在于,大开发商的抗风险能力更强,而即便遭遇烂尾,进行维权时也能获得舆论关注。
 
其二,购房时一定要到售楼处现场看房,要看开发商是否“5证齐全”。所谓5证,指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》,5证齐全的楼盘不一定绝对安全,但没有5证的楼盘很容易出问题。
 
同时,可参考开发商在建的其他项目,通过天眼查或企查查看开发商是否存在债务纠纷等风险警示。如果是中小开发商,在建楼盘或竣工楼盘都是寥寥无几,且存在多笔债务纠纷,那么谨慎为上。
 
其三,一旦遭遇烂尾,不要轻易断供。房子可以烂尾,但银行不会因为烂尾而豁免购房按揭合同。房子烂尾,房贷该还还是要还,否则容易被列入征信,影响其他金融需求。
 
当然,业主可以通过合法维权方式,通过政府与银行协商延期还款。更进一步,可发起集体诉讼进行维权,或通过舆论呼吁,或者自筹资金促进烂尾楼复工。总之,要谨慎弃房断供。
 
其四,不要迷信新房。在预售制度之下,新房往往都是期房,所见不能所得,无法看到房子最终的落地情况,一旦存在质量问题,后续将会面临无限扯皮。同时,新房价格往往都存在溢价,这些溢价已经透支了未来的利好,而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。
 
业内人士早说过,这两年的房子可能是20年来质量最差的。这句话一定要听进去。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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掏空“六个钱包”,好不容易上了车,却不幸遭遇了烂尾。楼盘烂尾,银行的房贷一分不能少,房子却不看不到落成的希望。



凯风

OR--商业新媒体 】比房价下跌更可怕的事情是什么?
 
——掏空“六个钱包”,好不容易上了车,却不幸遭遇了烂尾。楼盘烂尾,银行的房贷一分不能少,房子却不看不到落成的希望。

谁来拯救烂尾楼?我们该如何避雷?

01
 
前不久,“昆明30户居民住进烂尾楼”上了热搜。
 
一个名为“别样幸福城”的小区,烂尾了5年之久。业主在经济压力之外,无奈住进了不通水电的烂尾楼:用太阳能灯照明,借雨水洗脸,在小区开荒种菜,在繁华都市无奈过上了城市“吉普赛人”的生活。
 
一边是房价不断上涨,另一边是烂尾楼层出不穷,充斥着黑色幽默的荒诞景象,引来了广泛关注。

近日,在舆论压力之下,昆明别样幸福城烂尾楼终于重新开工。

昆明的“别样幸福城”之所以烂尾,表面原因是开发商资金断裂,实际原因是业主的购房预售款并未进入监管账户,而被开发商挪用,最终因项目众多资金链断裂,导致楼盘烂尾。

天眼查显示,2015年7月至今,涉事开发商佳达利公司共被法院列入失信名单111次,法人代表被限制高消费200次,该公司曾因合同纠纷被他人或公司起诉657次,其中商品房销售合同纠纷222起。

显然,仅靠业主和开发商,很难让烂尾楼起死回生。这起案例,终究只是众多烂尾楼中的特例。不是每一个烂尾楼都能获得舆论关注,也不是每一个烂尾楼都有重启的可能。

“上了热搜的都能得到解决”,这句话既是无奈也是现实。
 
02
 
楼市上行周期,为什么会出现烂尾楼?
 
过去,我们所熟知的烂尾楼,往往出现于楼市泡沫破裂之际。1990年代,海南房地产泡沫破裂,房价一度腰斩,高峰时期出现600多栋烂尾楼,部分烂尾楼由于长期无法盘活,甚至沦为养猪场。
 
 “天涯海角烂尾楼”的传说,在海南存在10多年之久。
 
然而,从1998年至今,中国房价一直处于上行周期,即使中间有几次反复,但最终行情都被逆转,烂尾楼为何仍旧层出不穷?
 
以“别样幸福城”所在的昆明为例。据《中国新闻周刊》报道,2014年至2015年,除别样幸福城外,云锡金地、南亚之门、沸城、金恒财富广场、誉峰国际、奥宸中心、大宥城等一批项目加入烂尾楼名单;高峰时期,昆明市场上烂尾项目达40多个。

河南南阳的烂尾楼更为出名。据《中国经营报》报道,高峰时期,南阳有300多个烂尾楼。今年,当地政府曾宣称到6月30日房地产领域整治项目全部清零,不过至今多个项目仍然未复工,烂尾楼离真正清零遥遥无期。

南阳烂尾楼的出现,则与“先上车后补票”、“边施工边办证”的建设方式不无关系。不少楼盘未拿到预售证,就大行认购之能事,最终的烂尾风险,只能转嫁给业主。
 
这只是问题的冰山一角。
 
03
 
烂尾楼背后,不乏监管的疏漏。
 
这些烂尾楼的出现,往往还与造城运动、大拆大建的存在脱离不了干系。在造城运动之下,或明或暗进行松绑,一些资质不佳的小开发商涌入其间,通过疯狂加杠杆抢占市场。

楼市一旦出现波动,这些楼盘很容易陷入烂尾之虞。
 
更关键的问题在于,一些本在防范烂尾的制度没有真正落地,监管出现了可趁之机。根据规定,商品房预售房要有专门账户进行监管,资金只能用于本项目建设,不得挪用。然而,绝大多数的烂尾楼都出现了资金挪用问题,这背后的问题可想而知。
 
同时,一些地方对违规售房睁一只眼闭一只眼。从制度上看,五证不全,尤其是没有预售证,开发商不得对外销售。然而,在许多城市,没有预售制的楼盘照样公开对外销售,这背后的问题同样显而易见。

此外,一些城市放宽了预售门槛,让期房平添了无数风险。一般而言,高层住宅施工进度达2/3才准预售,多层住宅(7层以下)封顶方能对外预售。

然而,不少地方将高层预售门槛放宽到1/2进度,甚至只要地面建设一层就能对外预售,这无疑会加剧烂尾风险。
 
既然存在如此之多的乱象,即便楼市处于上行周期,也防不住一些开发商的混水摸鱼,烂尾楼的出现就不是什么新鲜事。
 
04
 
相比于监管,更深层的原因在于预售制。
 
显然,几乎所有烂尾楼基本都是出现在预售制度之下。如果取消预售制,所见即所得,烂尾楼问题可以迎刃而解。
 
然而,即便千呼万唤,取消预售制也只是今年在海南一地开始试行,而且海南新规只针对新出让土地,试点范围相对有限。

在全国其他地方,虽然各界呼声不断,广东等地不乏吹风之举,部分城市也出台了相关的征求意见,但最终都是只闻雷声响、不见雨落下。

究其根本,在于背后存在巨大的利益阻力。预售制关乎房地产经济的根本,是开发商玩转高周转游戏的命脉,也是维系土地财政高速运转的重要前提。
 
这一模式自从60多年前在香港发明以来,在我国就一直长盛不衰。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”,所谓预售制,就是“卖楼花”。这一制度在1990年代引入内地,从此成为房地产模式牢不可破的一部分。

一方面,房企是预售制的最大受益者。一旦取消预售制,房企周转速度变慢,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠,大开发商也将失去高周转的利器。

另一方面,部分地方政府未必乐见“卖楼花”消失。对于地方来说,高周转的好处,是提高了土地出让的效率,短时间内获得更多的卖地收入。如果高周转不复,一宗土地两年才能变现,开发商必然减缓拿地速度,土地财政又将如何维系?
 
取消预售制为何久久难以落地,这就是原因所在。
 
05
 
回到现实,既然预售制短期很难退出,那么我们该如何避开烂尾楼?
 
其一,要谨慎选择开发商。这两年楼市调控不断,房企融资不断收紧,加上国内外大环境的不确定性,中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。

所以首要避开这些问题房企,优选大型开发商,其好处在于,大开发商的抗风险能力更强,而即便遭遇烂尾,进行维权时也能获得舆论关注。
 
其二,购房时一定要到售楼处现场看房,要看开发商是否“5证齐全”。所谓5证,指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》,5证齐全的楼盘不一定绝对安全,但没有5证的楼盘很容易出问题。
 
同时,可参考开发商在建的其他项目,通过天眼查或企查查看开发商是否存在债务纠纷等风险警示。如果是中小开发商,在建楼盘或竣工楼盘都是寥寥无几,且存在多笔债务纠纷,那么谨慎为上。
 
其三,一旦遭遇烂尾,不要轻易断供。房子可以烂尾,但银行不会因为烂尾而豁免购房按揭合同。房子烂尾,房贷该还还是要还,否则容易被列入征信,影响其他金融需求。
 
当然,业主可以通过合法维权方式,通过政府与银行协商延期还款。更进一步,可发起集体诉讼进行维权,或通过舆论呼吁,或者自筹资金促进烂尾楼复工。总之,要谨慎弃房断供。
 
其四,不要迷信新房。在预售制度之下,新房往往都是期房,所见不能所得,无法看到房子最终的落地情况,一旦存在质量问题,后续将会面临无限扯皮。同时,新房价格往往都存在溢价,这些溢价已经透支了未来的利好,而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。
 
业内人士早说过,这两年的房子可能是20年来质量最差的。这句话一定要听进去。■


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谁来拯救烂尾楼?我们该如何避雷?

01
 
前不久,“昆明30户居民住进烂尾楼”上了热搜。
 
一个名为“别样幸福城”的小区,烂尾了5年之久。业主在经济压力之外,无奈住进了不通水电的烂尾楼:用太阳能灯照明,借雨水洗脸,在小区开荒种菜,在繁华都市无奈过上了城市“吉普赛人”的生活。
 
一边是房价不断上涨,另一边是烂尾楼层出不穷,充斥着黑色幽默的荒诞景象,引来了广泛关注。

近日,在舆论压力之下,昆明别样幸福城烂尾楼终于重新开工。

昆明的“别样幸福城”之所以烂尾,表面原因是开发商资金断裂,实际原因是业主的购房预售款并未进入监管账户,而被开发商挪用,最终因项目众多资金链断裂,导致楼盘烂尾。

天眼查显示,2015年7月至今,涉事开发商佳达利公司共被法院列入失信名单111次,法人代表被限制高消费200次,该公司曾因合同纠纷被他人或公司起诉657次,其中商品房销售合同纠纷222起。

显然,仅靠业主和开发商,很难让烂尾楼起死回生。这起案例,终究只是众多烂尾楼中的特例。不是每一个烂尾楼都能获得舆论关注,也不是每一个烂尾楼都有重启的可能。

“上了热搜的都能得到解决”,这句话既是无奈也是现实。
 
02
 
楼市上行周期,为什么会出现烂尾楼?
 
过去,我们所熟知的烂尾楼,往往出现于楼市泡沫破裂之际。1990年代,海南房地产泡沫破裂,房价一度腰斩,高峰时期出现600多栋烂尾楼,部分烂尾楼由于长期无法盘活,甚至沦为养猪场。
 
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然而,从1998年至今,中国房价一直处于上行周期,即使中间有几次反复,但最终行情都被逆转,烂尾楼为何仍旧层出不穷?
 
以“别样幸福城”所在的昆明为例。据《中国新闻周刊》报道,2014年至2015年,除别样幸福城外,云锡金地、南亚之门、沸城、金恒财富广场、誉峰国际、奥宸中心、大宥城等一批项目加入烂尾楼名单;高峰时期,昆明市场上烂尾项目达40多个。

河南南阳的烂尾楼更为出名。据《中国经营报》报道,高峰时期,南阳有300多个烂尾楼。今年,当地政府曾宣称到6月30日房地产领域整治项目全部清零,不过至今多个项目仍然未复工,烂尾楼离真正清零遥遥无期。

南阳烂尾楼的出现,则与“先上车后补票”、“边施工边办证”的建设方式不无关系。不少楼盘未拿到预售证,就大行认购之能事,最终的烂尾风险,只能转嫁给业主。
 
这只是问题的冰山一角。
 
03
 
烂尾楼背后,不乏监管的疏漏。
 
这些烂尾楼的出现,往往还与造城运动、大拆大建的存在脱离不了干系。在造城运动之下,或明或暗进行松绑,一些资质不佳的小开发商涌入其间,通过疯狂加杠杆抢占市场。

楼市一旦出现波动,这些楼盘很容易陷入烂尾之虞。
 
更关键的问题在于,一些本在防范烂尾的制度没有真正落地,监管出现了可趁之机。根据规定,商品房预售房要有专门账户进行监管,资金只能用于本项目建设,不得挪用。然而,绝大多数的烂尾楼都出现了资金挪用问题,这背后的问题可想而知。
 
同时,一些地方对违规售房睁一只眼闭一只眼。从制度上看,五证不全,尤其是没有预售证,开发商不得对外销售。然而,在许多城市,没有预售制的楼盘照样公开对外销售,这背后的问题同样显而易见。

此外,一些城市放宽了预售门槛,让期房平添了无数风险。一般而言,高层住宅施工进度达2/3才准预售,多层住宅(7层以下)封顶方能对外预售。

然而,不少地方将高层预售门槛放宽到1/2进度,甚至只要地面建设一层就能对外预售,这无疑会加剧烂尾风险。
 
既然存在如此之多的乱象,即便楼市处于上行周期,也防不住一些开发商的混水摸鱼,烂尾楼的出现就不是什么新鲜事。
 
04
 
相比于监管,更深层的原因在于预售制。
 
显然,几乎所有烂尾楼基本都是出现在预售制度之下。如果取消预售制,所见即所得,烂尾楼问题可以迎刃而解。
 
然而,即便千呼万唤,取消预售制也只是今年在海南一地开始试行,而且海南新规只针对新出让土地,试点范围相对有限。

在全国其他地方,虽然各界呼声不断,广东等地不乏吹风之举,部分城市也出台了相关的征求意见,但最终都是只闻雷声响、不见雨落下。

究其根本,在于背后存在巨大的利益阻力。预售制关乎房地产经济的根本,是开发商玩转高周转游戏的命脉,也是维系土地财政高速运转的重要前提。
 
这一模式自从60多年前在香港发明以来,在我国就一直长盛不衰。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”,所谓预售制,就是“卖楼花”。这一制度在1990年代引入内地,从此成为房地产模式牢不可破的一部分。

一方面,房企是预售制的最大受益者。一旦取消预售制,房企周转速度变慢,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠,大开发商也将失去高周转的利器。

另一方面,部分地方政府未必乐见“卖楼花”消失。对于地方来说,高周转的好处,是提高了土地出让的效率,短时间内获得更多的卖地收入。如果高周转不复,一宗土地两年才能变现,开发商必然减缓拿地速度,土地财政又将如何维系?
 
取消预售制为何久久难以落地,这就是原因所在。
 
05
 
回到现实,既然预售制短期很难退出,那么我们该如何避开烂尾楼?
 
其一,要谨慎选择开发商。这两年楼市调控不断,房企融资不断收紧,加上国内外大环境的不确定性,中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。

所以首要避开这些问题房企,优选大型开发商,其好处在于,大开发商的抗风险能力更强,而即便遭遇烂尾,进行维权时也能获得舆论关注。
 
其二,购房时一定要到售楼处现场看房,要看开发商是否“5证齐全”。所谓5证,指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》,5证齐全的楼盘不一定绝对安全,但没有5证的楼盘很容易出问题。
 
同时,可参考开发商在建的其他项目,通过天眼查或企查查看开发商是否存在债务纠纷等风险警示。如果是中小开发商,在建楼盘或竣工楼盘都是寥寥无几,且存在多笔债务纠纷,那么谨慎为上。
 
其三,一旦遭遇烂尾,不要轻易断供。房子可以烂尾,但银行不会因为烂尾而豁免购房按揭合同。房子烂尾,房贷该还还是要还,否则容易被列入征信,影响其他金融需求。
 
当然,业主可以通过合法维权方式,通过政府与银行协商延期还款。更进一步,可发起集体诉讼进行维权,或通过舆论呼吁,或者自筹资金促进烂尾楼复工。总之,要谨慎弃房断供。
 
其四,不要迷信新房。在预售制度之下,新房往往都是期房,所见不能所得,无法看到房子最终的落地情况,一旦存在质量问题,后续将会面临无限扯皮。同时,新房价格往往都存在溢价,这些溢价已经透支了未来的利好,而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。
 
业内人士早说过,这两年的房子可能是20年来质量最差的。这句话一定要听进去。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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凯风

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——掏空“六个钱包”,好不容易上了车,却不幸遭遇了烂尾。楼盘烂尾,银行的房贷一分不能少,房子却不看不到落成的希望。

谁来拯救烂尾楼?我们该如何避雷?

01
 
前不久,“昆明30户居民住进烂尾楼”上了热搜。
 
一个名为“别样幸福城”的小区,烂尾了5年之久。业主在经济压力之外,无奈住进了不通水电的烂尾楼:用太阳能灯照明,借雨水洗脸,在小区开荒种菜,在繁华都市无奈过上了城市“吉普赛人”的生活。
 
一边是房价不断上涨,另一边是烂尾楼层出不穷,充斥着黑色幽默的荒诞景象,引来了广泛关注。

近日,在舆论压力之下,昆明别样幸福城烂尾楼终于重新开工。

昆明的“别样幸福城”之所以烂尾,表面原因是开发商资金断裂,实际原因是业主的购房预售款并未进入监管账户,而被开发商挪用,最终因项目众多资金链断裂,导致楼盘烂尾。

天眼查显示,2015年7月至今,涉事开发商佳达利公司共被法院列入失信名单111次,法人代表被限制高消费200次,该公司曾因合同纠纷被他人或公司起诉657次,其中商品房销售合同纠纷222起。

显然,仅靠业主和开发商,很难让烂尾楼起死回生。这起案例,终究只是众多烂尾楼中的特例。不是每一个烂尾楼都能获得舆论关注,也不是每一个烂尾楼都有重启的可能。

“上了热搜的都能得到解决”,这句话既是无奈也是现实。
 
02
 
楼市上行周期,为什么会出现烂尾楼?
 
过去,我们所熟知的烂尾楼,往往出现于楼市泡沫破裂之际。1990年代,海南房地产泡沫破裂,房价一度腰斩,高峰时期出现600多栋烂尾楼,部分烂尾楼由于长期无法盘活,甚至沦为养猪场。
 
 “天涯海角烂尾楼”的传说,在海南存在10多年之久。
 
然而,从1998年至今,中国房价一直处于上行周期,即使中间有几次反复,但最终行情都被逆转,烂尾楼为何仍旧层出不穷?
 
以“别样幸福城”所在的昆明为例。据《中国新闻周刊》报道,2014年至2015年,除别样幸福城外,云锡金地、南亚之门、沸城、金恒财富广场、誉峰国际、奥宸中心、大宥城等一批项目加入烂尾楼名单;高峰时期,昆明市场上烂尾项目达40多个。

河南南阳的烂尾楼更为出名。据《中国经营报》报道,高峰时期,南阳有300多个烂尾楼。今年,当地政府曾宣称到6月30日房地产领域整治项目全部清零,不过至今多个项目仍然未复工,烂尾楼离真正清零遥遥无期。

南阳烂尾楼的出现,则与“先上车后补票”、“边施工边办证”的建设方式不无关系。不少楼盘未拿到预售证,就大行认购之能事,最终的烂尾风险,只能转嫁给业主。
 
这只是问题的冰山一角。
 
03
 
烂尾楼背后,不乏监管的疏漏。
 
这些烂尾楼的出现,往往还与造城运动、大拆大建的存在脱离不了干系。在造城运动之下,或明或暗进行松绑,一些资质不佳的小开发商涌入其间,通过疯狂加杠杆抢占市场。

楼市一旦出现波动,这些楼盘很容易陷入烂尾之虞。
 
更关键的问题在于,一些本在防范烂尾的制度没有真正落地,监管出现了可趁之机。根据规定,商品房预售房要有专门账户进行监管,资金只能用于本项目建设,不得挪用。然而,绝大多数的烂尾楼都出现了资金挪用问题,这背后的问题可想而知。
 
同时,一些地方对违规售房睁一只眼闭一只眼。从制度上看,五证不全,尤其是没有预售证,开发商不得对外销售。然而,在许多城市,没有预售制的楼盘照样公开对外销售,这背后的问题同样显而易见。

此外,一些城市放宽了预售门槛,让期房平添了无数风险。一般而言,高层住宅施工进度达2/3才准预售,多层住宅(7层以下)封顶方能对外预售。

然而,不少地方将高层预售门槛放宽到1/2进度,甚至只要地面建设一层就能对外预售,这无疑会加剧烂尾风险。
 
既然存在如此之多的乱象,即便楼市处于上行周期,也防不住一些开发商的混水摸鱼,烂尾楼的出现就不是什么新鲜事。
 
04
 
相比于监管,更深层的原因在于预售制。
 
显然,几乎所有烂尾楼基本都是出现在预售制度之下。如果取消预售制,所见即所得,烂尾楼问题可以迎刃而解。
 
然而,即便千呼万唤,取消预售制也只是今年在海南一地开始试行,而且海南新规只针对新出让土地,试点范围相对有限。

在全国其他地方,虽然各界呼声不断,广东等地不乏吹风之举,部分城市也出台了相关的征求意见,但最终都是只闻雷声响、不见雨落下。

究其根本,在于背后存在巨大的利益阻力。预售制关乎房地产经济的根本,是开发商玩转高周转游戏的命脉,也是维系土地财政高速运转的重要前提。
 
这一模式自从60多年前在香港发明以来,在我国就一直长盛不衰。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”,所谓预售制,就是“卖楼花”。这一制度在1990年代引入内地,从此成为房地产模式牢不可破的一部分。

一方面,房企是预售制的最大受益者。一旦取消预售制,房企周转速度变慢,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠,大开发商也将失去高周转的利器。

另一方面,部分地方政府未必乐见“卖楼花”消失。对于地方来说,高周转的好处,是提高了土地出让的效率,短时间内获得更多的卖地收入。如果高周转不复,一宗土地两年才能变现,开发商必然减缓拿地速度,土地财政又将如何维系?
 
取消预售制为何久久难以落地,这就是原因所在。
 
05
 
回到现实,既然预售制短期很难退出,那么我们该如何避开烂尾楼?
 
其一,要谨慎选择开发商。这两年楼市调控不断,房企融资不断收紧,加上国内外大环境的不确定性,中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。

所以首要避开这些问题房企,优选大型开发商,其好处在于,大开发商的抗风险能力更强,而即便遭遇烂尾,进行维权时也能获得舆论关注。
 
其二,购房时一定要到售楼处现场看房,要看开发商是否“5证齐全”。所谓5证,指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》,5证齐全的楼盘不一定绝对安全,但没有5证的楼盘很容易出问题。
 
同时,可参考开发商在建的其他项目,通过天眼查或企查查看开发商是否存在债务纠纷等风险警示。如果是中小开发商,在建楼盘或竣工楼盘都是寥寥无几,且存在多笔债务纠纷,那么谨慎为上。
 
其三,一旦遭遇烂尾,不要轻易断供。房子可以烂尾,但银行不会因为烂尾而豁免购房按揭合同。房子烂尾,房贷该还还是要还,否则容易被列入征信,影响其他金融需求。
 
当然,业主可以通过合法维权方式,通过政府与银行协商延期还款。更进一步,可发起集体诉讼进行维权,或通过舆论呼吁,或者自筹资金促进烂尾楼复工。总之,要谨慎弃房断供。
 
其四,不要迷信新房。在预售制度之下,新房往往都是期房,所见不能所得,无法看到房子最终的落地情况,一旦存在质量问题,后续将会面临无限扯皮。同时,新房价格往往都存在溢价,这些溢价已经透支了未来的利好,而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。
 
业内人士早说过,这两年的房子可能是20年来质量最差的。这句话一定要听进去。■


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