摘要:从住房不再是稳赚不赔的投资,科技将改变一切,到晚年聚居区将会消失,作者为您梳理今后10年房地产市场的三大趋势。



Aleksandra Wisniewsk 报道

OR--商业新媒体 】21世纪20年代,房地产市场会变成什么样?最近,我们重点讨论了气候变化的影响、日益增长的住房企业化、以及模块化建筑的兴起。在本系列的结尾部分,我们将探讨今后10年的另外三个趋势。

1. 住房不再是稳赚不赔的投资

桑尼•米哈特(Sunny Mehat)试图卖掉他在温哥华的两居室公寓已有6个月之久。这并不容易。2016年,这个加拿大城市的房价上涨了30%。但今时不同往日,大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)表示,过去一年,温哥华的房价跌幅超过7%。

“我们接待了很多有兴趣的潜在买家,但没有人决定买房。”这位41岁的IT经理说。米哈特已经降价了两次,但仍接到一些他不愿接受的更低出价。如果下个月他还得不到一个能接受的报价,他会把公寓租出去,盼着房价能再涨。

米哈特可能会等很久。过去10年,低利率及财富相对容易跨境流动,转变了温哥华、伦敦、纽约和悉尼等城市的房地产市场。房价被抬高,豪宅兴建如火如荼。但价格之高令这些城市的居民难以承受。

如今,许多主管部门借助税收和政策变动发起反击,以抑制需求。以温哥华为例,2016年,省议会决定对海外买房者征收15%的税,之后已提升至20%。

随着房价下跌,投资者正在反思自己的投资组合。英国房地产市场分析师尼尔•哈德森(Neal Hudson)表示,如今投资房地产“不像以前那么保险了”。“资本价值增长的时代已经到头了。”伦敦大学学院(University College London)巴特莱特房地产研究所(BREI)主席约兰德•巴恩斯(Yolande Barnes)表示。她表示,在低利率时期,房价只会随着通胀上涨,或者随着租金收益率的上升而上涨。

莱坊(Knight Frank)全球研究主管利亚姆•贝利(Liam Bailey)表示,投资者在寻求稳定回报时,已开始把目光投向更远的地方。“世界各地越来越多的人想要按地理和行业划分的分散风险的投资组合。”

哈德森预计,未来10年期间,英国的资本增长将放缓,工资增长乏力。那些在20、30多岁购买两居室公寓的人将无法像老一代那样把公寓升级为别墅。房价涨幅将会有限,但价格可承受性对于许多人仍将是一个问题。“房价可承受性仍将是伦敦和其他全球城市的首要议题。”巴恩斯说。

对租房者来说,未来10年可能出台更多租金管制。巴黎市议员今年推出了此类措施。在伦敦,市长萨迪克•汗(Sadiq Khan)正在推动权力下放,以管理伦敦过热的租房市场。在伦敦的私人租房市场上,目前一套一居室住宅的平均租金高出英格兰其他地区的一套三居室住宅。

在第一太平戴维斯(Savills)美国首席经济学家海蒂•勒纳(Heidi Learner)看来,更大的担忧来自对跨境资本流动的种种限制,比如中国对出境资本施加的限制措施。她表示,白宫也在考虑限制美中之间的金融投资。“这可能对整个房地产行业不利。”

她说:“很多城市——如温哥华、纽约——都获益于中国流出的资本。对这类资金流动的任何限制,都将对住宅市场产生负面影响。”

2. 科技将改变一切

当在线代理商easyProperty在2015年成立时,它在伦敦街道上举行了一场模拟葬礼,宣告传统商业街代理商寿终正寝。这一失策的宣传造势产生了反效果。在英国,在线房屋代理商Emoov去年倒闭,而只靠自雇代理商、没有实体分店的Purplebricks退出了美国市场。TwentyCi分析师的一份报告显示,在线和混合代理商的市场份额多年来一直徘徊在7%上下。与此同时,实体代理商在过去10年存活了下来。

然而,科技正以多种不同的方式改变着全球房地产市场。研究公司Venture Scanner的数据显示,对所谓“房地产科技”(PropTech)的投资正在激增,2018年共计达近200亿美元,相较2017年增长38%。例如,2018年,软银愿景基金(SoftBank Vision Fund)向建筑科技初创企业Katerra投资8.65亿美元,还投资于在线房屋交易平台Compass以及快速买卖住房的初创企业Opendoor。

“就资金数量以及新涌现出来的公司的质量和多样性而言,过去12个月感觉是一个转折点。”Warburg Realty总裁、纽约房地产技术风险投资集团MetaProp联合创始人克莱利亚•沃伯格•彼得斯(Clelia Warburg Peters)表示。虽然不再与MetaProp有关联,她仍是美国房地产科技企业的投资者。

彼得斯表示,未来10年,房地产科技将遵循与金融科技类似的模式,并将从房地产销售扩展到建筑、物业管理和租赁。

她预测,租房者将从长期租约转向居所与酒店客房的混合模式:他们将在技术的指引下,很快从一套有家具和专业管理的出租房搬到另一套出租房。她说:“这将是加强版的爱彼迎(Airbnb)。”

在英国和美国,我们购买、出售和为住房筹资的方式,也将受到房地产科技初创企业的影响。例如,英国的Wayhome在个人投资者和机构投资者之间架起了一座桥梁:房屋所有权最初为共享,并允许随着时间推移逐步买断。买家至少投入5%的押金,Wayhome的融资伙伴补足剩下的95%。入住之后,买家为自己不拥有的那部分住房支付租金,然后随着时间推移买下房子的剩余部分——要么分期,要么一次性。

在美国,Point等初创企业允许房主通过一种股权共享模式,挖掘自己现有住房的价值。Point公司通常可以买下房屋价值5%至15%的份额,并以一笔约定的贷款为支付形式(还需收取一定费用)。如果房屋价值在投资存续期间上升,房主须向Point支付整体升值的一部分(最终可能是一大笔钱),该公司就会赚钱。如果房屋价值未涨,房主就获得一笔10年期无息贷款。

对投资者来说,“房地产代币化”正在成为投资组合多样化的一种新方式。使用区块链技术,物业所有者可以发行代币,后者代表其资产的一定数量股份。投资者可以购买这些代币,变成部分所有者,享受升值带来的获利。该技术已在美国投入使用。去年秋天,位于曼哈顿的首个价值逾3000万美元的大型项目,在以太坊(Ethereum)区块链上发行了代币。

在欧洲,德国初创企业Brickblock今年为位于威斯巴登(Wiesbaden)的欧洲大陆首个价值200万欧元的地产项目发行了代币。

3. 晚年聚居区将会消失

偏远乡间退休老人集中的冷清乡村(年龄中值很少低于70岁),可能将逐渐消失。新的退休模式假定,老年居民将与其他人一起生活(往往是在城市),而且将注重保持与邻里的关系。

巴斯大学(University of Bath)健康与社会政策名誉教授马尔科姆•约翰逊(Malcolm Johnson)表示:“我们需要一种新的退休生活模式。这种模式不会把老年人隔离在晚年聚居区,而是让他们融入激发活力的环境。”

约翰逊是一名老年学专家,他是英国第4频道(Channel 4)实验电视节目《Old People’s Home for 4 Year Olds》的专家团队成员。该节目把一批幼儿园年龄儿童请到一个退休者社区(类似于所谓“老幼共托”——译者注)。对居民的测试表明,参加实验后,他们的身心健康有所改善。

英国的人口结构将在未来10年发生变化。官方统计数据预测,到2032年,65岁以上人口将增加26%,85岁以上人口将增加55%。法通保险公司(Legal and General)老年居住业务主管菲尔•拜里斯(Phill Byliss)表示:“我们在这方面严重准备不足。”和其他人一样,他认为着重点应该是让老年人保持参与,在社交和精神上保持活跃。

约翰逊表示:“如今,老年人生活在‘一个人的机构’里,由于缺乏人际交往而陷入消沉。”他形容英国的养老服务类似于19世纪治疗精神疾病的方式。

他表示,瑞典和荷兰是以社区为基础的养老服务的先驱,开展这类项目已有多年。他说:“他们做的并不完美,但为我们能做什么设定了标杆。”

这些理念加上巧妙的建造措施,例如根据老年疾病的要求来打造相应的家居环境,可以帮助减轻公共卫生服务的压力。

在其他地方,英国建筑研究院(BRE)和拉夫堡大学(Loughborough University)创建了一处老年痴呆症友好的示范家居:一栋100平方米的维多利亚风格的房子被改造成不同单位,以适合不同类型和阶段的患者。

英国新成立的代际共居公司Kohab,建造让老年人和年轻人住在同一个空间的房屋。Kohab的创始人贾斯汀•希(Justin Shee)将之形容为“重建自然社区”的一种尝试。

他的灵感来自Humanitas Deventer——荷兰一家为老年人提供长期护理的机构,学生可以免费入住空房间,作为交换,他们需要花时间陪伴这里的老人。

91岁的Harry ter Braak是其中一个老人。“我最喜欢的是这栋房子以人为本的设计,”他说,“还有就是这里住着学生。和学生们住在一起让我保持年轻的心态。”■ 



(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)



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21世纪20年代的房地产

发布日期:2019-10-28 07:47
摘要:从住房不再是稳赚不赔的投资,科技将改变一切,到晚年聚居区将会消失,作者为您梳理今后10年房地产市场的三大趋势。



Aleksandra Wisniewsk 报道

OR--商业新媒体 】21世纪20年代,房地产市场会变成什么样?最近,我们重点讨论了气候变化的影响、日益增长的住房企业化、以及模块化建筑的兴起。在本系列的结尾部分,我们将探讨今后10年的另外三个趋势。

1. 住房不再是稳赚不赔的投资

桑尼•米哈特(Sunny Mehat)试图卖掉他在温哥华的两居室公寓已有6个月之久。这并不容易。2016年,这个加拿大城市的房价上涨了30%。但今时不同往日,大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)表示,过去一年,温哥华的房价跌幅超过7%。

“我们接待了很多有兴趣的潜在买家,但没有人决定买房。”这位41岁的IT经理说。米哈特已经降价了两次,但仍接到一些他不愿接受的更低出价。如果下个月他还得不到一个能接受的报价,他会把公寓租出去,盼着房价能再涨。

米哈特可能会等很久。过去10年,低利率及财富相对容易跨境流动,转变了温哥华、伦敦、纽约和悉尼等城市的房地产市场。房价被抬高,豪宅兴建如火如荼。但价格之高令这些城市的居民难以承受。

如今,许多主管部门借助税收和政策变动发起反击,以抑制需求。以温哥华为例,2016年,省议会决定对海外买房者征收15%的税,之后已提升至20%。

随着房价下跌,投资者正在反思自己的投资组合。英国房地产市场分析师尼尔•哈德森(Neal Hudson)表示,如今投资房地产“不像以前那么保险了”。“资本价值增长的时代已经到头了。”伦敦大学学院(University College London)巴特莱特房地产研究所(BREI)主席约兰德•巴恩斯(Yolande Barnes)表示。她表示,在低利率时期,房价只会随着通胀上涨,或者随着租金收益率的上升而上涨。

莱坊(Knight Frank)全球研究主管利亚姆•贝利(Liam Bailey)表示,投资者在寻求稳定回报时,已开始把目光投向更远的地方。“世界各地越来越多的人想要按地理和行业划分的分散风险的投资组合。”

哈德森预计,未来10年期间,英国的资本增长将放缓,工资增长乏力。那些在20、30多岁购买两居室公寓的人将无法像老一代那样把公寓升级为别墅。房价涨幅将会有限,但价格可承受性对于许多人仍将是一个问题。“房价可承受性仍将是伦敦和其他全球城市的首要议题。”巴恩斯说。

对租房者来说,未来10年可能出台更多租金管制。巴黎市议员今年推出了此类措施。在伦敦,市长萨迪克•汗(Sadiq Khan)正在推动权力下放,以管理伦敦过热的租房市场。在伦敦的私人租房市场上,目前一套一居室住宅的平均租金高出英格兰其他地区的一套三居室住宅。

在第一太平戴维斯(Savills)美国首席经济学家海蒂•勒纳(Heidi Learner)看来,更大的担忧来自对跨境资本流动的种种限制,比如中国对出境资本施加的限制措施。她表示,白宫也在考虑限制美中之间的金融投资。“这可能对整个房地产行业不利。”

她说:“很多城市——如温哥华、纽约——都获益于中国流出的资本。对这类资金流动的任何限制,都将对住宅市场产生负面影响。”

2. 科技将改变一切

当在线代理商easyProperty在2015年成立时,它在伦敦街道上举行了一场模拟葬礼,宣告传统商业街代理商寿终正寝。这一失策的宣传造势产生了反效果。在英国,在线房屋代理商Emoov去年倒闭,而只靠自雇代理商、没有实体分店的Purplebricks退出了美国市场。TwentyCi分析师的一份报告显示,在线和混合代理商的市场份额多年来一直徘徊在7%上下。与此同时,实体代理商在过去10年存活了下来。

然而,科技正以多种不同的方式改变着全球房地产市场。研究公司Venture Scanner的数据显示,对所谓“房地产科技”(PropTech)的投资正在激增,2018年共计达近200亿美元,相较2017年增长38%。例如,2018年,软银愿景基金(SoftBank Vision Fund)向建筑科技初创企业Katerra投资8.65亿美元,还投资于在线房屋交易平台Compass以及快速买卖住房的初创企业Opendoor。

“就资金数量以及新涌现出来的公司的质量和多样性而言,过去12个月感觉是一个转折点。”Warburg Realty总裁、纽约房地产技术风险投资集团MetaProp联合创始人克莱利亚•沃伯格•彼得斯(Clelia Warburg Peters)表示。虽然不再与MetaProp有关联,她仍是美国房地产科技企业的投资者。

彼得斯表示,未来10年,房地产科技将遵循与金融科技类似的模式,并将从房地产销售扩展到建筑、物业管理和租赁。

她预测,租房者将从长期租约转向居所与酒店客房的混合模式:他们将在技术的指引下,很快从一套有家具和专业管理的出租房搬到另一套出租房。她说:“这将是加强版的爱彼迎(Airbnb)。”

在英国和美国,我们购买、出售和为住房筹资的方式,也将受到房地产科技初创企业的影响。例如,英国的Wayhome在个人投资者和机构投资者之间架起了一座桥梁:房屋所有权最初为共享,并允许随着时间推移逐步买断。买家至少投入5%的押金,Wayhome的融资伙伴补足剩下的95%。入住之后,买家为自己不拥有的那部分住房支付租金,然后随着时间推移买下房子的剩余部分——要么分期,要么一次性。

在美国,Point等初创企业允许房主通过一种股权共享模式,挖掘自己现有住房的价值。Point公司通常可以买下房屋价值5%至15%的份额,并以一笔约定的贷款为支付形式(还需收取一定费用)。如果房屋价值在投资存续期间上升,房主须向Point支付整体升值的一部分(最终可能是一大笔钱),该公司就会赚钱。如果房屋价值未涨,房主就获得一笔10年期无息贷款。

对投资者来说,“房地产代币化”正在成为投资组合多样化的一种新方式。使用区块链技术,物业所有者可以发行代币,后者代表其资产的一定数量股份。投资者可以购买这些代币,变成部分所有者,享受升值带来的获利。该技术已在美国投入使用。去年秋天,位于曼哈顿的首个价值逾3000万美元的大型项目,在以太坊(Ethereum)区块链上发行了代币。

在欧洲,德国初创企业Brickblock今年为位于威斯巴登(Wiesbaden)的欧洲大陆首个价值200万欧元的地产项目发行了代币。

3. 晚年聚居区将会消失

偏远乡间退休老人集中的冷清乡村(年龄中值很少低于70岁),可能将逐渐消失。新的退休模式假定,老年居民将与其他人一起生活(往往是在城市),而且将注重保持与邻里的关系。

巴斯大学(University of Bath)健康与社会政策名誉教授马尔科姆•约翰逊(Malcolm Johnson)表示:“我们需要一种新的退休生活模式。这种模式不会把老年人隔离在晚年聚居区,而是让他们融入激发活力的环境。”

约翰逊是一名老年学专家,他是英国第4频道(Channel 4)实验电视节目《Old People’s Home for 4 Year Olds》的专家团队成员。该节目把一批幼儿园年龄儿童请到一个退休者社区(类似于所谓“老幼共托”——译者注)。对居民的测试表明,参加实验后,他们的身心健康有所改善。

英国的人口结构将在未来10年发生变化。官方统计数据预测,到2032年,65岁以上人口将增加26%,85岁以上人口将增加55%。法通保险公司(Legal and General)老年居住业务主管菲尔•拜里斯(Phill Byliss)表示:“我们在这方面严重准备不足。”和其他人一样,他认为着重点应该是让老年人保持参与,在社交和精神上保持活跃。

约翰逊表示:“如今,老年人生活在‘一个人的机构’里,由于缺乏人际交往而陷入消沉。”他形容英国的养老服务类似于19世纪治疗精神疾病的方式。

他表示,瑞典和荷兰是以社区为基础的养老服务的先驱,开展这类项目已有多年。他说:“他们做的并不完美,但为我们能做什么设定了标杆。”

这些理念加上巧妙的建造措施,例如根据老年疾病的要求来打造相应的家居环境,可以帮助减轻公共卫生服务的压力。

在其他地方,英国建筑研究院(BRE)和拉夫堡大学(Loughborough University)创建了一处老年痴呆症友好的示范家居:一栋100平方米的维多利亚风格的房子被改造成不同单位,以适合不同类型和阶段的患者。

英国新成立的代际共居公司Kohab,建造让老年人和年轻人住在同一个空间的房屋。Kohab的创始人贾斯汀•希(Justin Shee)将之形容为“重建自然社区”的一种尝试。

他的灵感来自Humanitas Deventer——荷兰一家为老年人提供长期护理的机构,学生可以免费入住空房间,作为交换,他们需要花时间陪伴这里的老人。

91岁的Harry ter Braak是其中一个老人。“我最喜欢的是这栋房子以人为本的设计,”他说,“还有就是这里住着学生。和学生们住在一起让我保持年轻的心态。”■ 



(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)



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Aleksandra Wisniewsk 报道

OR--商业新媒体 】21世纪20年代,房地产市场会变成什么样?最近,我们重点讨论了气候变化的影响、日益增长的住房企业化、以及模块化建筑的兴起。在本系列的结尾部分,我们将探讨今后10年的另外三个趋势。

1. 住房不再是稳赚不赔的投资

桑尼•米哈特(Sunny Mehat)试图卖掉他在温哥华的两居室公寓已有6个月之久。这并不容易。2016年,这个加拿大城市的房价上涨了30%。但今时不同往日,大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)表示,过去一年,温哥华的房价跌幅超过7%。

“我们接待了很多有兴趣的潜在买家,但没有人决定买房。”这位41岁的IT经理说。米哈特已经降价了两次,但仍接到一些他不愿接受的更低出价。如果下个月他还得不到一个能接受的报价,他会把公寓租出去,盼着房价能再涨。

米哈特可能会等很久。过去10年,低利率及财富相对容易跨境流动,转变了温哥华、伦敦、纽约和悉尼等城市的房地产市场。房价被抬高,豪宅兴建如火如荼。但价格之高令这些城市的居民难以承受。

如今,许多主管部门借助税收和政策变动发起反击,以抑制需求。以温哥华为例,2016年,省议会决定对海外买房者征收15%的税,之后已提升至20%。

随着房价下跌,投资者正在反思自己的投资组合。英国房地产市场分析师尼尔•哈德森(Neal Hudson)表示,如今投资房地产“不像以前那么保险了”。“资本价值增长的时代已经到头了。”伦敦大学学院(University College London)巴特莱特房地产研究所(BREI)主席约兰德•巴恩斯(Yolande Barnes)表示。她表示,在低利率时期,房价只会随着通胀上涨,或者随着租金收益率的上升而上涨。

莱坊(Knight Frank)全球研究主管利亚姆•贝利(Liam Bailey)表示,投资者在寻求稳定回报时,已开始把目光投向更远的地方。“世界各地越来越多的人想要按地理和行业划分的分散风险的投资组合。”

哈德森预计,未来10年期间,英国的资本增长将放缓,工资增长乏力。那些在20、30多岁购买两居室公寓的人将无法像老一代那样把公寓升级为别墅。房价涨幅将会有限,但价格可承受性对于许多人仍将是一个问题。“房价可承受性仍将是伦敦和其他全球城市的首要议题。”巴恩斯说。

对租房者来说,未来10年可能出台更多租金管制。巴黎市议员今年推出了此类措施。在伦敦,市长萨迪克•汗(Sadiq Khan)正在推动权力下放,以管理伦敦过热的租房市场。在伦敦的私人租房市场上,目前一套一居室住宅的平均租金高出英格兰其他地区的一套三居室住宅。

在第一太平戴维斯(Savills)美国首席经济学家海蒂•勒纳(Heidi Learner)看来,更大的担忧来自对跨境资本流动的种种限制,比如中国对出境资本施加的限制措施。她表示,白宫也在考虑限制美中之间的金融投资。“这可能对整个房地产行业不利。”

她说:“很多城市——如温哥华、纽约——都获益于中国流出的资本。对这类资金流动的任何限制,都将对住宅市场产生负面影响。”

2. 科技将改变一切

当在线代理商easyProperty在2015年成立时,它在伦敦街道上举行了一场模拟葬礼,宣告传统商业街代理商寿终正寝。这一失策的宣传造势产生了反效果。在英国,在线房屋代理商Emoov去年倒闭,而只靠自雇代理商、没有实体分店的Purplebricks退出了美国市场。TwentyCi分析师的一份报告显示,在线和混合代理商的市场份额多年来一直徘徊在7%上下。与此同时,实体代理商在过去10年存活了下来。

然而,科技正以多种不同的方式改变着全球房地产市场。研究公司Venture Scanner的数据显示,对所谓“房地产科技”(PropTech)的投资正在激增,2018年共计达近200亿美元,相较2017年增长38%。例如,2018年,软银愿景基金(SoftBank Vision Fund)向建筑科技初创企业Katerra投资8.65亿美元,还投资于在线房屋交易平台Compass以及快速买卖住房的初创企业Opendoor。

“就资金数量以及新涌现出来的公司的质量和多样性而言,过去12个月感觉是一个转折点。”Warburg Realty总裁、纽约房地产技术风险投资集团MetaProp联合创始人克莱利亚•沃伯格•彼得斯(Clelia Warburg Peters)表示。虽然不再与MetaProp有关联,她仍是美国房地产科技企业的投资者。

彼得斯表示,未来10年,房地产科技将遵循与金融科技类似的模式,并将从房地产销售扩展到建筑、物业管理和租赁。

她预测,租房者将从长期租约转向居所与酒店客房的混合模式:他们将在技术的指引下,很快从一套有家具和专业管理的出租房搬到另一套出租房。她说:“这将是加强版的爱彼迎(Airbnb)。”

在英国和美国,我们购买、出售和为住房筹资的方式,也将受到房地产科技初创企业的影响。例如,英国的Wayhome在个人投资者和机构投资者之间架起了一座桥梁:房屋所有权最初为共享,并允许随着时间推移逐步买断。买家至少投入5%的押金,Wayhome的融资伙伴补足剩下的95%。入住之后,买家为自己不拥有的那部分住房支付租金,然后随着时间推移买下房子的剩余部分——要么分期,要么一次性。

在美国,Point等初创企业允许房主通过一种股权共享模式,挖掘自己现有住房的价值。Point公司通常可以买下房屋价值5%至15%的份额,并以一笔约定的贷款为支付形式(还需收取一定费用)。如果房屋价值在投资存续期间上升,房主须向Point支付整体升值的一部分(最终可能是一大笔钱),该公司就会赚钱。如果房屋价值未涨,房主就获得一笔10年期无息贷款。

对投资者来说,“房地产代币化”正在成为投资组合多样化的一种新方式。使用区块链技术,物业所有者可以发行代币,后者代表其资产的一定数量股份。投资者可以购买这些代币,变成部分所有者,享受升值带来的获利。该技术已在美国投入使用。去年秋天,位于曼哈顿的首个价值逾3000万美元的大型项目,在以太坊(Ethereum)区块链上发行了代币。

在欧洲,德国初创企业Brickblock今年为位于威斯巴登(Wiesbaden)的欧洲大陆首个价值200万欧元的地产项目发行了代币。

3. 晚年聚居区将会消失

偏远乡间退休老人集中的冷清乡村(年龄中值很少低于70岁),可能将逐渐消失。新的退休模式假定,老年居民将与其他人一起生活(往往是在城市),而且将注重保持与邻里的关系。

巴斯大学(University of Bath)健康与社会政策名誉教授马尔科姆•约翰逊(Malcolm Johnson)表示:“我们需要一种新的退休生活模式。这种模式不会把老年人隔离在晚年聚居区,而是让他们融入激发活力的环境。”

约翰逊是一名老年学专家,他是英国第4频道(Channel 4)实验电视节目《Old People’s Home for 4 Year Olds》的专家团队成员。该节目把一批幼儿园年龄儿童请到一个退休者社区(类似于所谓“老幼共托”——译者注)。对居民的测试表明,参加实验后,他们的身心健康有所改善。

英国的人口结构将在未来10年发生变化。官方统计数据预测,到2032年,65岁以上人口将增加26%,85岁以上人口将增加55%。法通保险公司(Legal and General)老年居住业务主管菲尔•拜里斯(Phill Byliss)表示:“我们在这方面严重准备不足。”和其他人一样,他认为着重点应该是让老年人保持参与,在社交和精神上保持活跃。

约翰逊表示:“如今,老年人生活在‘一个人的机构’里,由于缺乏人际交往而陷入消沉。”他形容英国的养老服务类似于19世纪治疗精神疾病的方式。

他表示,瑞典和荷兰是以社区为基础的养老服务的先驱,开展这类项目已有多年。他说:“他们做的并不完美,但为我们能做什么设定了标杆。”

这些理念加上巧妙的建造措施,例如根据老年疾病的要求来打造相应的家居环境,可以帮助减轻公共卫生服务的压力。

在其他地方,英国建筑研究院(BRE)和拉夫堡大学(Loughborough University)创建了一处老年痴呆症友好的示范家居:一栋100平方米的维多利亚风格的房子被改造成不同单位,以适合不同类型和阶段的患者。

英国新成立的代际共居公司Kohab,建造让老年人和年轻人住在同一个空间的房屋。Kohab的创始人贾斯汀•希(Justin Shee)将之形容为“重建自然社区”的一种尝试。

他的灵感来自Humanitas Deventer——荷兰一家为老年人提供长期护理的机构,学生可以免费入住空房间,作为交换,他们需要花时间陪伴这里的老人。

91岁的Harry ter Braak是其中一个老人。“我最喜欢的是这栋房子以人为本的设计,”他说,“还有就是这里住着学生。和学生们住在一起让我保持年轻的心态。”■ 



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1. 住房不再是稳赚不赔的投资

桑尼•米哈特(Sunny Mehat)试图卖掉他在温哥华的两居室公寓已有6个月之久。这并不容易。2016年,这个加拿大城市的房价上涨了30%。但今时不同往日,大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)表示,过去一年,温哥华的房价跌幅超过7%。

“我们接待了很多有兴趣的潜在买家,但没有人决定买房。”这位41岁的IT经理说。米哈特已经降价了两次,但仍接到一些他不愿接受的更低出价。如果下个月他还得不到一个能接受的报价,他会把公寓租出去,盼着房价能再涨。

米哈特可能会等很久。过去10年,低利率及财富相对容易跨境流动,转变了温哥华、伦敦、纽约和悉尼等城市的房地产市场。房价被抬高,豪宅兴建如火如荼。但价格之高令这些城市的居民难以承受。

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哈德森预计,未来10年期间,英国的资本增长将放缓,工资增长乏力。那些在20、30多岁购买两居室公寓的人将无法像老一代那样把公寓升级为别墅。房价涨幅将会有限,但价格可承受性对于许多人仍将是一个问题。“房价可承受性仍将是伦敦和其他全球城市的首要议题。”巴恩斯说。

对租房者来说,未来10年可能出台更多租金管制。巴黎市议员今年推出了此类措施。在伦敦,市长萨迪克•汗(Sadiq Khan)正在推动权力下放,以管理伦敦过热的租房市场。在伦敦的私人租房市场上,目前一套一居室住宅的平均租金高出英格兰其他地区的一套三居室住宅。

在第一太平戴维斯(Savills)美国首席经济学家海蒂•勒纳(Heidi Learner)看来,更大的担忧来自对跨境资本流动的种种限制,比如中国对出境资本施加的限制措施。她表示,白宫也在考虑限制美中之间的金融投资。“这可能对整个房地产行业不利。”

她说:“很多城市——如温哥华、纽约——都获益于中国流出的资本。对这类资金流动的任何限制,都将对住宅市场产生负面影响。”

2. 科技将改变一切

当在线代理商easyProperty在2015年成立时,它在伦敦街道上举行了一场模拟葬礼,宣告传统商业街代理商寿终正寝。这一失策的宣传造势产生了反效果。在英国,在线房屋代理商Emoov去年倒闭,而只靠自雇代理商、没有实体分店的Purplebricks退出了美国市场。TwentyCi分析师的一份报告显示,在线和混合代理商的市场份额多年来一直徘徊在7%上下。与此同时,实体代理商在过去10年存活了下来。

然而,科技正以多种不同的方式改变着全球房地产市场。研究公司Venture Scanner的数据显示,对所谓“房地产科技”(PropTech)的投资正在激增,2018年共计达近200亿美元,相较2017年增长38%。例如,2018年,软银愿景基金(SoftBank Vision Fund)向建筑科技初创企业Katerra投资8.65亿美元,还投资于在线房屋交易平台Compass以及快速买卖住房的初创企业Opendoor。

“就资金数量以及新涌现出来的公司的质量和多样性而言,过去12个月感觉是一个转折点。”Warburg Realty总裁、纽约房地产技术风险投资集团MetaProp联合创始人克莱利亚•沃伯格•彼得斯(Clelia Warburg Peters)表示。虽然不再与MetaProp有关联,她仍是美国房地产科技企业的投资者。

彼得斯表示,未来10年,房地产科技将遵循与金融科技类似的模式,并将从房地产销售扩展到建筑、物业管理和租赁。

她预测,租房者将从长期租约转向居所与酒店客房的混合模式:他们将在技术的指引下,很快从一套有家具和专业管理的出租房搬到另一套出租房。她说:“这将是加强版的爱彼迎(Airbnb)。”

在英国和美国,我们购买、出售和为住房筹资的方式,也将受到房地产科技初创企业的影响。例如,英国的Wayhome在个人投资者和机构投资者之间架起了一座桥梁:房屋所有权最初为共享,并允许随着时间推移逐步买断。买家至少投入5%的押金,Wayhome的融资伙伴补足剩下的95%。入住之后,买家为自己不拥有的那部分住房支付租金,然后随着时间推移买下房子的剩余部分——要么分期,要么一次性。

在美国,Point等初创企业允许房主通过一种股权共享模式,挖掘自己现有住房的价值。Point公司通常可以买下房屋价值5%至15%的份额,并以一笔约定的贷款为支付形式(还需收取一定费用)。如果房屋价值在投资存续期间上升,房主须向Point支付整体升值的一部分(最终可能是一大笔钱),该公司就会赚钱。如果房屋价值未涨,房主就获得一笔10年期无息贷款。

对投资者来说,“房地产代币化”正在成为投资组合多样化的一种新方式。使用区块链技术,物业所有者可以发行代币,后者代表其资产的一定数量股份。投资者可以购买这些代币,变成部分所有者,享受升值带来的获利。该技术已在美国投入使用。去年秋天,位于曼哈顿的首个价值逾3000万美元的大型项目,在以太坊(Ethereum)区块链上发行了代币。

在欧洲,德国初创企业Brickblock今年为位于威斯巴登(Wiesbaden)的欧洲大陆首个价值200万欧元的地产项目发行了代币。

3. 晚年聚居区将会消失

偏远乡间退休老人集中的冷清乡村(年龄中值很少低于70岁),可能将逐渐消失。新的退休模式假定,老年居民将与其他人一起生活(往往是在城市),而且将注重保持与邻里的关系。

巴斯大学(University of Bath)健康与社会政策名誉教授马尔科姆•约翰逊(Malcolm Johnson)表示:“我们需要一种新的退休生活模式。这种模式不会把老年人隔离在晚年聚居区,而是让他们融入激发活力的环境。”

约翰逊是一名老年学专家,他是英国第4频道(Channel 4)实验电视节目《Old People’s Home for 4 Year Olds》的专家团队成员。该节目把一批幼儿园年龄儿童请到一个退休者社区(类似于所谓“老幼共托”——译者注)。对居民的测试表明,参加实验后,他们的身心健康有所改善。

英国的人口结构将在未来10年发生变化。官方统计数据预测,到2032年,65岁以上人口将增加26%,85岁以上人口将增加55%。法通保险公司(Legal and General)老年居住业务主管菲尔•拜里斯(Phill Byliss)表示:“我们在这方面严重准备不足。”和其他人一样,他认为着重点应该是让老年人保持参与,在社交和精神上保持活跃。

约翰逊表示:“如今,老年人生活在‘一个人的机构’里,由于缺乏人际交往而陷入消沉。”他形容英国的养老服务类似于19世纪治疗精神疾病的方式。

他表示,瑞典和荷兰是以社区为基础的养老服务的先驱,开展这类项目已有多年。他说:“他们做的并不完美,但为我们能做什么设定了标杆。”

这些理念加上巧妙的建造措施,例如根据老年疾病的要求来打造相应的家居环境,可以帮助减轻公共卫生服务的压力。

在其他地方,英国建筑研究院(BRE)和拉夫堡大学(Loughborough University)创建了一处老年痴呆症友好的示范家居:一栋100平方米的维多利亚风格的房子被改造成不同单位,以适合不同类型和阶段的患者。

英国新成立的代际共居公司Kohab,建造让老年人和年轻人住在同一个空间的房屋。Kohab的创始人贾斯汀•希(Justin Shee)将之形容为“重建自然社区”的一种尝试。

他的灵感来自Humanitas Deventer——荷兰一家为老年人提供长期护理的机构,学生可以免费入住空房间,作为交换,他们需要花时间陪伴这里的老人。

91岁的Harry ter Braak是其中一个老人。“我最喜欢的是这栋房子以人为本的设计,”他说,“还有就是这里住着学生。和学生们住在一起让我保持年轻的心态。”■ 



(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    service@or123.top)



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摘要:从住房不再是稳赚不赔的投资,科技将改变一切,到晚年聚居区将会消失,作者为您梳理今后10年房地产市场的三大趋势。



Aleksandra Wisniewsk 报道

OR--商业新媒体 】21世纪20年代,房地产市场会变成什么样?最近,我们重点讨论了气候变化的影响、日益增长的住房企业化、以及模块化建筑的兴起。在本系列的结尾部分,我们将探讨今后10年的另外三个趋势。

1. 住房不再是稳赚不赔的投资

桑尼•米哈特(Sunny Mehat)试图卖掉他在温哥华的两居室公寓已有6个月之久。这并不容易。2016年,这个加拿大城市的房价上涨了30%。但今时不同往日,大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)表示,过去一年,温哥华的房价跌幅超过7%。

“我们接待了很多有兴趣的潜在买家,但没有人决定买房。”这位41岁的IT经理说。米哈特已经降价了两次,但仍接到一些他不愿接受的更低出价。如果下个月他还得不到一个能接受的报价,他会把公寓租出去,盼着房价能再涨。

米哈特可能会等很久。过去10年,低利率及财富相对容易跨境流动,转变了温哥华、伦敦、纽约和悉尼等城市的房地产市场。房价被抬高,豪宅兴建如火如荼。但价格之高令这些城市的居民难以承受。

如今,许多主管部门借助税收和政策变动发起反击,以抑制需求。以温哥华为例,2016年,省议会决定对海外买房者征收15%的税,之后已提升至20%。

随着房价下跌,投资者正在反思自己的投资组合。英国房地产市场分析师尼尔•哈德森(Neal Hudson)表示,如今投资房地产“不像以前那么保险了”。“资本价值增长的时代已经到头了。”伦敦大学学院(University College London)巴特莱特房地产研究所(BREI)主席约兰德•巴恩斯(Yolande Barnes)表示。她表示,在低利率时期,房价只会随着通胀上涨,或者随着租金收益率的上升而上涨。

莱坊(Knight Frank)全球研究主管利亚姆•贝利(Liam Bailey)表示,投资者在寻求稳定回报时,已开始把目光投向更远的地方。“世界各地越来越多的人想要按地理和行业划分的分散风险的投资组合。”

哈德森预计,未来10年期间,英国的资本增长将放缓,工资增长乏力。那些在20、30多岁购买两居室公寓的人将无法像老一代那样把公寓升级为别墅。房价涨幅将会有限,但价格可承受性对于许多人仍将是一个问题。“房价可承受性仍将是伦敦和其他全球城市的首要议题。”巴恩斯说。

对租房者来说,未来10年可能出台更多租金管制。巴黎市议员今年推出了此类措施。在伦敦,市长萨迪克•汗(Sadiq Khan)正在推动权力下放,以管理伦敦过热的租房市场。在伦敦的私人租房市场上,目前一套一居室住宅的平均租金高出英格兰其他地区的一套三居室住宅。

在第一太平戴维斯(Savills)美国首席经济学家海蒂•勒纳(Heidi Learner)看来,更大的担忧来自对跨境资本流动的种种限制,比如中国对出境资本施加的限制措施。她表示,白宫也在考虑限制美中之间的金融投资。“这可能对整个房地产行业不利。”

她说:“很多城市——如温哥华、纽约——都获益于中国流出的资本。对这类资金流动的任何限制,都将对住宅市场产生负面影响。”

2. 科技将改变一切

当在线代理商easyProperty在2015年成立时,它在伦敦街道上举行了一场模拟葬礼,宣告传统商业街代理商寿终正寝。这一失策的宣传造势产生了反效果。在英国,在线房屋代理商Emoov去年倒闭,而只靠自雇代理商、没有实体分店的Purplebricks退出了美国市场。TwentyCi分析师的一份报告显示,在线和混合代理商的市场份额多年来一直徘徊在7%上下。与此同时,实体代理商在过去10年存活了下来。

然而,科技正以多种不同的方式改变着全球房地产市场。研究公司Venture Scanner的数据显示,对所谓“房地产科技”(PropTech)的投资正在激增,2018年共计达近200亿美元,相较2017年增长38%。例如,2018年,软银愿景基金(SoftBank Vision Fund)向建筑科技初创企业Katerra投资8.65亿美元,还投资于在线房屋交易平台Compass以及快速买卖住房的初创企业Opendoor。

“就资金数量以及新涌现出来的公司的质量和多样性而言,过去12个月感觉是一个转折点。”Warburg Realty总裁、纽约房地产技术风险投资集团MetaProp联合创始人克莱利亚•沃伯格•彼得斯(Clelia Warburg Peters)表示。虽然不再与MetaProp有关联,她仍是美国房地产科技企业的投资者。

彼得斯表示,未来10年,房地产科技将遵循与金融科技类似的模式,并将从房地产销售扩展到建筑、物业管理和租赁。

她预测,租房者将从长期租约转向居所与酒店客房的混合模式:他们将在技术的指引下,很快从一套有家具和专业管理的出租房搬到另一套出租房。她说:“这将是加强版的爱彼迎(Airbnb)。”

在英国和美国,我们购买、出售和为住房筹资的方式,也将受到房地产科技初创企业的影响。例如,英国的Wayhome在个人投资者和机构投资者之间架起了一座桥梁:房屋所有权最初为共享,并允许随着时间推移逐步买断。买家至少投入5%的押金,Wayhome的融资伙伴补足剩下的95%。入住之后,买家为自己不拥有的那部分住房支付租金,然后随着时间推移买下房子的剩余部分——要么分期,要么一次性。

在美国,Point等初创企业允许房主通过一种股权共享模式,挖掘自己现有住房的价值。Point公司通常可以买下房屋价值5%至15%的份额,并以一笔约定的贷款为支付形式(还需收取一定费用)。如果房屋价值在投资存续期间上升,房主须向Point支付整体升值的一部分(最终可能是一大笔钱),该公司就会赚钱。如果房屋价值未涨,房主就获得一笔10年期无息贷款。

对投资者来说,“房地产代币化”正在成为投资组合多样化的一种新方式。使用区块链技术,物业所有者可以发行代币,后者代表其资产的一定数量股份。投资者可以购买这些代币,变成部分所有者,享受升值带来的获利。该技术已在美国投入使用。去年秋天,位于曼哈顿的首个价值逾3000万美元的大型项目,在以太坊(Ethereum)区块链上发行了代币。

在欧洲,德国初创企业Brickblock今年为位于威斯巴登(Wiesbaden)的欧洲大陆首个价值200万欧元的地产项目发行了代币。

3. 晚年聚居区将会消失

偏远乡间退休老人集中的冷清乡村(年龄中值很少低于70岁),可能将逐渐消失。新的退休模式假定,老年居民将与其他人一起生活(往往是在城市),而且将注重保持与邻里的关系。

巴斯大学(University of Bath)健康与社会政策名誉教授马尔科姆•约翰逊(Malcolm Johnson)表示:“我们需要一种新的退休生活模式。这种模式不会把老年人隔离在晚年聚居区,而是让他们融入激发活力的环境。”

约翰逊是一名老年学专家,他是英国第4频道(Channel 4)实验电视节目《Old People’s Home for 4 Year Olds》的专家团队成员。该节目把一批幼儿园年龄儿童请到一个退休者社区(类似于所谓“老幼共托”——译者注)。对居民的测试表明,参加实验后,他们的身心健康有所改善。

英国的人口结构将在未来10年发生变化。官方统计数据预测,到2032年,65岁以上人口将增加26%,85岁以上人口将增加55%。法通保险公司(Legal and General)老年居住业务主管菲尔•拜里斯(Phill Byliss)表示:“我们在这方面严重准备不足。”和其他人一样,他认为着重点应该是让老年人保持参与,在社交和精神上保持活跃。

约翰逊表示:“如今,老年人生活在‘一个人的机构’里,由于缺乏人际交往而陷入消沉。”他形容英国的养老服务类似于19世纪治疗精神疾病的方式。

他表示,瑞典和荷兰是以社区为基础的养老服务的先驱,开展这类项目已有多年。他说:“他们做的并不完美,但为我们能做什么设定了标杆。”

这些理念加上巧妙的建造措施,例如根据老年疾病的要求来打造相应的家居环境,可以帮助减轻公共卫生服务的压力。

在其他地方,英国建筑研究院(BRE)和拉夫堡大学(Loughborough University)创建了一处老年痴呆症友好的示范家居:一栋100平方米的维多利亚风格的房子被改造成不同单位,以适合不同类型和阶段的患者。

英国新成立的代际共居公司Kohab,建造让老年人和年轻人住在同一个空间的房屋。Kohab的创始人贾斯汀•希(Justin Shee)将之形容为“重建自然社区”的一种尝试。

他的灵感来自Humanitas Deventer——荷兰一家为老年人提供长期护理的机构,学生可以免费入住空房间,作为交换,他们需要花时间陪伴这里的老人。

91岁的Harry ter Braak是其中一个老人。“我最喜欢的是这栋房子以人为本的设计,”他说,“还有就是这里住着学生。和学生们住在一起让我保持年轻的心态。”■ 



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