摘要:鉴于明年仍是休养生息年,房地产依然是中国经济的重要稳定器,但预计在最严融资监管政策下,其投资、销售增速会较今年放缓,房价亦会放慢上涨脚步。



 | 宿泱韫

OR--商业新媒体

鼠年的新冠疫情,让原本已进入缓慢下行周期的中国房地产意外火了一把:率先从疫情中恢复,加之较宽松货币环境助力,楼市量价齐升,房地产投资亦韧性十足,然而下半年决策层祭出“三道红线”重拳,让高歌猛进的楼市踩了刹车。

鉴于明年仍是休养生息年,房地产依然是中国经济的重要稳定器,但预计在最严融资监管政策下,其投资、销售增速会较今年放缓,房价亦会放慢上涨脚步。

随着中国房地产体量变大、增速放缓,结构性矛盾愈发凸显,中央除继续强调“房住不炒”“因地制宜”之外,更聚焦于优化结构、化解风险。继今年8月出台针对供给端房企融资的精准监管政策,刚闭幕的中央经济工作会议又重点关注大城市住房和租赁市场问题,中国楼市将进一步走入精耕细作时代。

“明年经济水位上升,但下半年可能会有变数,房地产市场还是要保持平稳。”中原银行首席经济学家王军表示,今年的“三道红线”对房地产投资(包括购地)、预期有一定影响,调控力度已较大,可能不会再继续加码了,经济工作会议也提到“促进房地产市场平稳健康发展”,未来着力点在租赁住房上。

他指出,如果调控再继续加码的话,可能会影响房地产投资,影响稳投资稳增长的大局,毕竟政策导向还是不要急转弯,保持经济恢复力度。

中原地产研究总监刘渊认为,来自外部的不确定,反而增加了稳定国内经济发展的必要性和确定性,在内外双循环发展格局下,房地产行业巨大的规模对于稳定内循环意义重大。

“我们认为2021年国内房地产政策继续维稳的目标不会改变。从中央到地方,各级政策的方向都将围绕确保房地产价格和成交量的稳定而展开。”他表示。

交通银行研究员唐建伟和夏丹预计,2021年楼市政策环境将呈现出“一变两不变”的特征。“变”的是,“三道红线”融资监管新政改变了行业生态,将同时对房企融资、销售、开发行为产生影响;“不变”的是,“房住不炒”和“因城施策”的政策基调不变,城镇化维持增长的长期趋势不变。

路透综合收集十余家智库、行业机构及券商的预测,多数对明年房地产开发投资同比增速的预估在6%上下,较低的预估在2-3%,均不及今年的投资增速,对销售面积(成交量)的预测则有涨有跌,同比下降2-3%的估值较多,新开工亦呈现分化格局,但仍是预计下跌的占据多数。

分析人士们指出,“三道红线”等严厉监管政策下,担心踩线的房企将收缩融资战线,降低对有息负债的依赖,土地投资力度将较今年明显减弱,明年房地产投资增速主要由建筑安装投资支撑,同时房企将加速销售回款,在融资收紧之下畅通资金链。

中国前11月房地产开发投资同比增6.8%,销售面积增1.3%

中国70个大中城市房价指数同环比涨幅在融资新政出炉后放缓

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,预计在没有重大政策转向和外部冲击的情况下,房地产市场将延续平稳态势,2021年全年商品住房价格同比涨幅料降至5%左右,商品住房销售面积同比增幅将保持不变并再创历史新高。

**精耕细作**

今年伴随着楼市景气复苏,亦出现了深圳等热点楼市打新炒新、长租公寓爆雷不断等乱象,监管层也发出了“房地产是现阶段中国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”的警告,预示着防范楼市风险、优化市场结构将是未来一段时间的重点,无论从微观还是行业来看,房地产都更注重精耕细作。

中金公司认为,考虑到明年经济增长显著恢复,房地产政策整体取态仍将平稳偏紧。一方面进一步贯彻落实“因城施策”框架下的市场预期管理,防范市场剧烈波动风险,另一方面延续“因企施策”的金融端审慎管理思路,通过“三道红线”管控行业和企业运行风险,在更加差异化、精细化、连续性的调控政策下促进房地产市场平稳健康发展。

克而瑞地产研究对明年的展望报告称,热点城市一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况,紧缩调控措施必将尾随而至。核心一、二线以及强三线城市更可能升级限购,弱二线以及热点三、四线城市更可能升级限售,限价政策理应进一步放开,限价盘预售价格建议逐步市场化。弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免或将更为直接有效。

他们并指出,房企融资和居民房贷层面,未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

“‘三道红线’将持续发力,房企整体融资环境依旧偏紧,房企去杠杆、降负债已是大势所趋;居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。”报告称,热点城市不排除升级限贷的可能性,压力城市或将适度放松限贷,但不会超出现有限贷政策框架范围。

野村中国首席经济学家陆挺认为,除了三道红线之外,应该还有一个尺度:控制房地产融资在整体社会融资里的比例。

他称,在2016-2017年最高峰时该比例超过60%,相信之后这条红线会显著地低于50%;未来几年也不大可能出现房地产投资明显超越其他部门投资的情况,决策层希望引导资金更多投资制造业、拉动消费。

社科院稍早发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》指出,房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决,还存在潜在的隐忧:炒房还没有被完全控制,租赁市场的问题层出不穷,“爆雷”事件频频发生,房地产对消费、投资的挤出效应有所增加并仍在阻碍结构调整。“明年市场风险有望进一步下降,但仍存在大起大落的风险。”

他们建议,构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系,并建立以都市圈为单元的地方和全国住房监管与调控体系;加快开征房地产税以带动长效机制建设,建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税;启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。

时隔两年中央经济工作会议将房地产列入明年重点工作任务,重申了房住不炒、因地制宜,首次提出“解决好大城市住房突出问题”,大篇幅聚焦租赁市场发展。

稍后住建部召开会议,提出明年重点抓好的工作,前三依次是:全力实施城市更新行动,推动城市高质量发展;稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展;以及大力发展租赁住房。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



  相关文章

分享到:

鼠年活跃的中国楼市牛年更趋稳重 “红线”悬顶埋首精耕细作

发布日期:2020-12-26 09:21
摘要:鉴于明年仍是休养生息年,房地产依然是中国经济的重要稳定器,但预计在最严融资监管政策下,其投资、销售增速会较今年放缓,房价亦会放慢上涨脚步。



 | 宿泱韫

OR--商业新媒体

鼠年的新冠疫情,让原本已进入缓慢下行周期的中国房地产意外火了一把:率先从疫情中恢复,加之较宽松货币环境助力,楼市量价齐升,房地产投资亦韧性十足,然而下半年决策层祭出“三道红线”重拳,让高歌猛进的楼市踩了刹车。

鉴于明年仍是休养生息年,房地产依然是中国经济的重要稳定器,但预计在最严融资监管政策下,其投资、销售增速会较今年放缓,房价亦会放慢上涨脚步。

随着中国房地产体量变大、增速放缓,结构性矛盾愈发凸显,中央除继续强调“房住不炒”“因地制宜”之外,更聚焦于优化结构、化解风险。继今年8月出台针对供给端房企融资的精准监管政策,刚闭幕的中央经济工作会议又重点关注大城市住房和租赁市场问题,中国楼市将进一步走入精耕细作时代。

“明年经济水位上升,但下半年可能会有变数,房地产市场还是要保持平稳。”中原银行首席经济学家王军表示,今年的“三道红线”对房地产投资(包括购地)、预期有一定影响,调控力度已较大,可能不会再继续加码了,经济工作会议也提到“促进房地产市场平稳健康发展”,未来着力点在租赁住房上。

他指出,如果调控再继续加码的话,可能会影响房地产投资,影响稳投资稳增长的大局,毕竟政策导向还是不要急转弯,保持经济恢复力度。

中原地产研究总监刘渊认为,来自外部的不确定,反而增加了稳定国内经济发展的必要性和确定性,在内外双循环发展格局下,房地产行业巨大的规模对于稳定内循环意义重大。

“我们认为2021年国内房地产政策继续维稳的目标不会改变。从中央到地方,各级政策的方向都将围绕确保房地产价格和成交量的稳定而展开。”他表示。

交通银行研究员唐建伟和夏丹预计,2021年楼市政策环境将呈现出“一变两不变”的特征。“变”的是,“三道红线”融资监管新政改变了行业生态,将同时对房企融资、销售、开发行为产生影响;“不变”的是,“房住不炒”和“因城施策”的政策基调不变,城镇化维持增长的长期趋势不变。

路透综合收集十余家智库、行业机构及券商的预测,多数对明年房地产开发投资同比增速的预估在6%上下,较低的预估在2-3%,均不及今年的投资增速,对销售面积(成交量)的预测则有涨有跌,同比下降2-3%的估值较多,新开工亦呈现分化格局,但仍是预计下跌的占据多数。

分析人士们指出,“三道红线”等严厉监管政策下,担心踩线的房企将收缩融资战线,降低对有息负债的依赖,土地投资力度将较今年明显减弱,明年房地产投资增速主要由建筑安装投资支撑,同时房企将加速销售回款,在融资收紧之下畅通资金链。

中国前11月房地产开发投资同比增6.8%,销售面积增1.3%

中国70个大中城市房价指数同环比涨幅在融资新政出炉后放缓

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,预计在没有重大政策转向和外部冲击的情况下,房地产市场将延续平稳态势,2021年全年商品住房价格同比涨幅料降至5%左右,商品住房销售面积同比增幅将保持不变并再创历史新高。

**精耕细作**

今年伴随着楼市景气复苏,亦出现了深圳等热点楼市打新炒新、长租公寓爆雷不断等乱象,监管层也发出了“房地产是现阶段中国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”的警告,预示着防范楼市风险、优化市场结构将是未来一段时间的重点,无论从微观还是行业来看,房地产都更注重精耕细作。

中金公司认为,考虑到明年经济增长显著恢复,房地产政策整体取态仍将平稳偏紧。一方面进一步贯彻落实“因城施策”框架下的市场预期管理,防范市场剧烈波动风险,另一方面延续“因企施策”的金融端审慎管理思路,通过“三道红线”管控行业和企业运行风险,在更加差异化、精细化、连续性的调控政策下促进房地产市场平稳健康发展。

克而瑞地产研究对明年的展望报告称,热点城市一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况,紧缩调控措施必将尾随而至。核心一、二线以及强三线城市更可能升级限购,弱二线以及热点三、四线城市更可能升级限售,限价政策理应进一步放开,限价盘预售价格建议逐步市场化。弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免或将更为直接有效。

他们并指出,房企融资和居民房贷层面,未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

“‘三道红线’将持续发力,房企整体融资环境依旧偏紧,房企去杠杆、降负债已是大势所趋;居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。”报告称,热点城市不排除升级限贷的可能性,压力城市或将适度放松限贷,但不会超出现有限贷政策框架范围。

野村中国首席经济学家陆挺认为,除了三道红线之外,应该还有一个尺度:控制房地产融资在整体社会融资里的比例。

他称,在2016-2017年最高峰时该比例超过60%,相信之后这条红线会显著地低于50%;未来几年也不大可能出现房地产投资明显超越其他部门投资的情况,决策层希望引导资金更多投资制造业、拉动消费。

社科院稍早发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》指出,房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决,还存在潜在的隐忧:炒房还没有被完全控制,租赁市场的问题层出不穷,“爆雷”事件频频发生,房地产对消费、投资的挤出效应有所增加并仍在阻碍结构调整。“明年市场风险有望进一步下降,但仍存在大起大落的风险。”

他们建议,构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系,并建立以都市圈为单元的地方和全国住房监管与调控体系;加快开征房地产税以带动长效机制建设,建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税;启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。

时隔两年中央经济工作会议将房地产列入明年重点工作任务,重申了房住不炒、因地制宜,首次提出“解决好大城市住房突出问题”,大篇幅聚焦租赁市场发展。

稍后住建部召开会议,提出明年重点抓好的工作,前三依次是:全力实施城市更新行动,推动城市高质量发展;稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展;以及大力发展租赁住房。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



  相关文章
摘要:鉴于明年仍是休养生息年,房地产依然是中国经济的重要稳定器,但预计在最严融资监管政策下,其投资、销售增速会较今年放缓,房价亦会放慢上涨脚步。



 | 宿泱韫

OR--商业新媒体

鼠年的新冠疫情,让原本已进入缓慢下行周期的中国房地产意外火了一把:率先从疫情中恢复,加之较宽松货币环境助力,楼市量价齐升,房地产投资亦韧性十足,然而下半年决策层祭出“三道红线”重拳,让高歌猛进的楼市踩了刹车。

鉴于明年仍是休养生息年,房地产依然是中国经济的重要稳定器,但预计在最严融资监管政策下,其投资、销售增速会较今年放缓,房价亦会放慢上涨脚步。

随着中国房地产体量变大、增速放缓,结构性矛盾愈发凸显,中央除继续强调“房住不炒”“因地制宜”之外,更聚焦于优化结构、化解风险。继今年8月出台针对供给端房企融资的精准监管政策,刚闭幕的中央经济工作会议又重点关注大城市住房和租赁市场问题,中国楼市将进一步走入精耕细作时代。

“明年经济水位上升,但下半年可能会有变数,房地产市场还是要保持平稳。”中原银行首席经济学家王军表示,今年的“三道红线”对房地产投资(包括购地)、预期有一定影响,调控力度已较大,可能不会再继续加码了,经济工作会议也提到“促进房地产市场平稳健康发展”,未来着力点在租赁住房上。

他指出,如果调控再继续加码的话,可能会影响房地产投资,影响稳投资稳增长的大局,毕竟政策导向还是不要急转弯,保持经济恢复力度。

中原地产研究总监刘渊认为,来自外部的不确定,反而增加了稳定国内经济发展的必要性和确定性,在内外双循环发展格局下,房地产行业巨大的规模对于稳定内循环意义重大。

“我们认为2021年国内房地产政策继续维稳的目标不会改变。从中央到地方,各级政策的方向都将围绕确保房地产价格和成交量的稳定而展开。”他表示。

交通银行研究员唐建伟和夏丹预计,2021年楼市政策环境将呈现出“一变两不变”的特征。“变”的是,“三道红线”融资监管新政改变了行业生态,将同时对房企融资、销售、开发行为产生影响;“不变”的是,“房住不炒”和“因城施策”的政策基调不变,城镇化维持增长的长期趋势不变。

路透综合收集十余家智库、行业机构及券商的预测,多数对明年房地产开发投资同比增速的预估在6%上下,较低的预估在2-3%,均不及今年的投资增速,对销售面积(成交量)的预测则有涨有跌,同比下降2-3%的估值较多,新开工亦呈现分化格局,但仍是预计下跌的占据多数。

分析人士们指出,“三道红线”等严厉监管政策下,担心踩线的房企将收缩融资战线,降低对有息负债的依赖,土地投资力度将较今年明显减弱,明年房地产投资增速主要由建筑安装投资支撑,同时房企将加速销售回款,在融资收紧之下畅通资金链。

中国前11月房地产开发投资同比增6.8%,销售面积增1.3%

中国70个大中城市房价指数同环比涨幅在融资新政出炉后放缓

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,预计在没有重大政策转向和外部冲击的情况下,房地产市场将延续平稳态势,2021年全年商品住房价格同比涨幅料降至5%左右,商品住房销售面积同比增幅将保持不变并再创历史新高。

**精耕细作**

今年伴随着楼市景气复苏,亦出现了深圳等热点楼市打新炒新、长租公寓爆雷不断等乱象,监管层也发出了“房地产是现阶段中国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”的警告,预示着防范楼市风险、优化市场结构将是未来一段时间的重点,无论从微观还是行业来看,房地产都更注重精耕细作。

中金公司认为,考虑到明年经济增长显著恢复,房地产政策整体取态仍将平稳偏紧。一方面进一步贯彻落实“因城施策”框架下的市场预期管理,防范市场剧烈波动风险,另一方面延续“因企施策”的金融端审慎管理思路,通过“三道红线”管控行业和企业运行风险,在更加差异化、精细化、连续性的调控政策下促进房地产市场平稳健康发展。

克而瑞地产研究对明年的展望报告称,热点城市一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况,紧缩调控措施必将尾随而至。核心一、二线以及强三线城市更可能升级限购,弱二线以及热点三、四线城市更可能升级限售,限价政策理应进一步放开,限价盘预售价格建议逐步市场化。弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免或将更为直接有效。

他们并指出,房企融资和居民房贷层面,未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

“‘三道红线’将持续发力,房企整体融资环境依旧偏紧,房企去杠杆、降负债已是大势所趋;居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。”报告称,热点城市不排除升级限贷的可能性,压力城市或将适度放松限贷,但不会超出现有限贷政策框架范围。

野村中国首席经济学家陆挺认为,除了三道红线之外,应该还有一个尺度:控制房地产融资在整体社会融资里的比例。

他称,在2016-2017年最高峰时该比例超过60%,相信之后这条红线会显著地低于50%;未来几年也不大可能出现房地产投资明显超越其他部门投资的情况,决策层希望引导资金更多投资制造业、拉动消费。

社科院稍早发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》指出,房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决,还存在潜在的隐忧:炒房还没有被完全控制,租赁市场的问题层出不穷,“爆雷”事件频频发生,房地产对消费、投资的挤出效应有所增加并仍在阻碍结构调整。“明年市场风险有望进一步下降,但仍存在大起大落的风险。”

他们建议,构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系,并建立以都市圈为单元的地方和全国住房监管与调控体系;加快开征房地产税以带动长效机制建设,建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税;启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。

时隔两年中央经济工作会议将房地产列入明年重点工作任务,重申了房住不炒、因地制宜,首次提出“解决好大城市住房突出问题”,大篇幅聚焦租赁市场发展。

稍后住建部召开会议,提出明年重点抓好的工作,前三依次是:全力实施城市更新行动,推动城市高质量发展;稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展;以及大力发展租赁住房。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



  相关文章

读者评论


最新资讯
OR


分享到:

鼠年活跃的中国楼市牛年更趋稳重 “红线”悬顶埋首精耕细作

发布日期:2020-12-26 09:21
摘要:鉴于明年仍是休养生息年,房地产依然是中国经济的重要稳定器,但预计在最严融资监管政策下,其投资、销售增速会较今年放缓,房价亦会放慢上涨脚步。



 | 宿泱韫

OR--商业新媒体

鼠年的新冠疫情,让原本已进入缓慢下行周期的中国房地产意外火了一把:率先从疫情中恢复,加之较宽松货币环境助力,楼市量价齐升,房地产投资亦韧性十足,然而下半年决策层祭出“三道红线”重拳,让高歌猛进的楼市踩了刹车。

鉴于明年仍是休养生息年,房地产依然是中国经济的重要稳定器,但预计在最严融资监管政策下,其投资、销售增速会较今年放缓,房价亦会放慢上涨脚步。

随着中国房地产体量变大、增速放缓,结构性矛盾愈发凸显,中央除继续强调“房住不炒”“因地制宜”之外,更聚焦于优化结构、化解风险。继今年8月出台针对供给端房企融资的精准监管政策,刚闭幕的中央经济工作会议又重点关注大城市住房和租赁市场问题,中国楼市将进一步走入精耕细作时代。

“明年经济水位上升,但下半年可能会有变数,房地产市场还是要保持平稳。”中原银行首席经济学家王军表示,今年的“三道红线”对房地产投资(包括购地)、预期有一定影响,调控力度已较大,可能不会再继续加码了,经济工作会议也提到“促进房地产市场平稳健康发展”,未来着力点在租赁住房上。

他指出,如果调控再继续加码的话,可能会影响房地产投资,影响稳投资稳增长的大局,毕竟政策导向还是不要急转弯,保持经济恢复力度。

中原地产研究总监刘渊认为,来自外部的不确定,反而增加了稳定国内经济发展的必要性和确定性,在内外双循环发展格局下,房地产行业巨大的规模对于稳定内循环意义重大。

“我们认为2021年国内房地产政策继续维稳的目标不会改变。从中央到地方,各级政策的方向都将围绕确保房地产价格和成交量的稳定而展开。”他表示。

交通银行研究员唐建伟和夏丹预计,2021年楼市政策环境将呈现出“一变两不变”的特征。“变”的是,“三道红线”融资监管新政改变了行业生态,将同时对房企融资、销售、开发行为产生影响;“不变”的是,“房住不炒”和“因城施策”的政策基调不变,城镇化维持增长的长期趋势不变。

路透综合收集十余家智库、行业机构及券商的预测,多数对明年房地产开发投资同比增速的预估在6%上下,较低的预估在2-3%,均不及今年的投资增速,对销售面积(成交量)的预测则有涨有跌,同比下降2-3%的估值较多,新开工亦呈现分化格局,但仍是预计下跌的占据多数。

分析人士们指出,“三道红线”等严厉监管政策下,担心踩线的房企将收缩融资战线,降低对有息负债的依赖,土地投资力度将较今年明显减弱,明年房地产投资增速主要由建筑安装投资支撑,同时房企将加速销售回款,在融资收紧之下畅通资金链。

中国前11月房地产开发投资同比增6.8%,销售面积增1.3%

中国70个大中城市房价指数同环比涨幅在融资新政出炉后放缓

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,预计在没有重大政策转向和外部冲击的情况下,房地产市场将延续平稳态势,2021年全年商品住房价格同比涨幅料降至5%左右,商品住房销售面积同比增幅将保持不变并再创历史新高。

**精耕细作**

今年伴随着楼市景气复苏,亦出现了深圳等热点楼市打新炒新、长租公寓爆雷不断等乱象,监管层也发出了“房地产是现阶段中国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”的警告,预示着防范楼市风险、优化市场结构将是未来一段时间的重点,无论从微观还是行业来看,房地产都更注重精耕细作。

中金公司认为,考虑到明年经济增长显著恢复,房地产政策整体取态仍将平稳偏紧。一方面进一步贯彻落实“因城施策”框架下的市场预期管理,防范市场剧烈波动风险,另一方面延续“因企施策”的金融端审慎管理思路,通过“三道红线”管控行业和企业运行风险,在更加差异化、精细化、连续性的调控政策下促进房地产市场平稳健康发展。

克而瑞地产研究对明年的展望报告称,热点城市一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况,紧缩调控措施必将尾随而至。核心一、二线以及强三线城市更可能升级限购,弱二线以及热点三、四线城市更可能升级限售,限价政策理应进一步放开,限价盘预售价格建议逐步市场化。弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免或将更为直接有效。

他们并指出,房企融资和居民房贷层面,未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

“‘三道红线’将持续发力,房企整体融资环境依旧偏紧,房企去杠杆、降负债已是大势所趋;居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。”报告称,热点城市不排除升级限贷的可能性,压力城市或将适度放松限贷,但不会超出现有限贷政策框架范围。

野村中国首席经济学家陆挺认为,除了三道红线之外,应该还有一个尺度:控制房地产融资在整体社会融资里的比例。

他称,在2016-2017年最高峰时该比例超过60%,相信之后这条红线会显著地低于50%;未来几年也不大可能出现房地产投资明显超越其他部门投资的情况,决策层希望引导资金更多投资制造业、拉动消费。

社科院稍早发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》指出,房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决,还存在潜在的隐忧:炒房还没有被完全控制,租赁市场的问题层出不穷,“爆雷”事件频频发生,房地产对消费、投资的挤出效应有所增加并仍在阻碍结构调整。“明年市场风险有望进一步下降,但仍存在大起大落的风险。”

他们建议,构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系,并建立以都市圈为单元的地方和全国住房监管与调控体系;加快开征房地产税以带动长效机制建设,建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税;启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。

时隔两年中央经济工作会议将房地产列入明年重点工作任务,重申了房住不炒、因地制宜,首次提出“解决好大城市住房突出问题”,大篇幅聚焦租赁市场发展。

稍后住建部召开会议,提出明年重点抓好的工作,前三依次是:全力实施城市更新行动,推动城市高质量发展;稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展;以及大力发展租赁住房。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



  相关文章
摘要:鉴于明年仍是休养生息年,房地产依然是中国经济的重要稳定器,但预计在最严融资监管政策下,其投资、销售增速会较今年放缓,房价亦会放慢上涨脚步。



 | 宿泱韫

OR--商业新媒体

鼠年的新冠疫情,让原本已进入缓慢下行周期的中国房地产意外火了一把:率先从疫情中恢复,加之较宽松货币环境助力,楼市量价齐升,房地产投资亦韧性十足,然而下半年决策层祭出“三道红线”重拳,让高歌猛进的楼市踩了刹车。

鉴于明年仍是休养生息年,房地产依然是中国经济的重要稳定器,但预计在最严融资监管政策下,其投资、销售增速会较今年放缓,房价亦会放慢上涨脚步。

随着中国房地产体量变大、增速放缓,结构性矛盾愈发凸显,中央除继续强调“房住不炒”“因地制宜”之外,更聚焦于优化结构、化解风险。继今年8月出台针对供给端房企融资的精准监管政策,刚闭幕的中央经济工作会议又重点关注大城市住房和租赁市场问题,中国楼市将进一步走入精耕细作时代。

“明年经济水位上升,但下半年可能会有变数,房地产市场还是要保持平稳。”中原银行首席经济学家王军表示,今年的“三道红线”对房地产投资(包括购地)、预期有一定影响,调控力度已较大,可能不会再继续加码了,经济工作会议也提到“促进房地产市场平稳健康发展”,未来着力点在租赁住房上。

他指出,如果调控再继续加码的话,可能会影响房地产投资,影响稳投资稳增长的大局,毕竟政策导向还是不要急转弯,保持经济恢复力度。

中原地产研究总监刘渊认为,来自外部的不确定,反而增加了稳定国内经济发展的必要性和确定性,在内外双循环发展格局下,房地产行业巨大的规模对于稳定内循环意义重大。

“我们认为2021年国内房地产政策继续维稳的目标不会改变。从中央到地方,各级政策的方向都将围绕确保房地产价格和成交量的稳定而展开。”他表示。

交通银行研究员唐建伟和夏丹预计,2021年楼市政策环境将呈现出“一变两不变”的特征。“变”的是,“三道红线”融资监管新政改变了行业生态,将同时对房企融资、销售、开发行为产生影响;“不变”的是,“房住不炒”和“因城施策”的政策基调不变,城镇化维持增长的长期趋势不变。

路透综合收集十余家智库、行业机构及券商的预测,多数对明年房地产开发投资同比增速的预估在6%上下,较低的预估在2-3%,均不及今年的投资增速,对销售面积(成交量)的预测则有涨有跌,同比下降2-3%的估值较多,新开工亦呈现分化格局,但仍是预计下跌的占据多数。

分析人士们指出,“三道红线”等严厉监管政策下,担心踩线的房企将收缩融资战线,降低对有息负债的依赖,土地投资力度将较今年明显减弱,明年房地产投资增速主要由建筑安装投资支撑,同时房企将加速销售回款,在融资收紧之下畅通资金链。

中国前11月房地产开发投资同比增6.8%,销售面积增1.3%

中国70个大中城市房价指数同环比涨幅在融资新政出炉后放缓

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,预计在没有重大政策转向和外部冲击的情况下,房地产市场将延续平稳态势,2021年全年商品住房价格同比涨幅料降至5%左右,商品住房销售面积同比增幅将保持不变并再创历史新高。

**精耕细作**

今年伴随着楼市景气复苏,亦出现了深圳等热点楼市打新炒新、长租公寓爆雷不断等乱象,监管层也发出了“房地产是现阶段中国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”的警告,预示着防范楼市风险、优化市场结构将是未来一段时间的重点,无论从微观还是行业来看,房地产都更注重精耕细作。

中金公司认为,考虑到明年经济增长显著恢复,房地产政策整体取态仍将平稳偏紧。一方面进一步贯彻落实“因城施策”框架下的市场预期管理,防范市场剧烈波动风险,另一方面延续“因企施策”的金融端审慎管理思路,通过“三道红线”管控行业和企业运行风险,在更加差异化、精细化、连续性的调控政策下促进房地产市场平稳健康发展。

克而瑞地产研究对明年的展望报告称,热点城市一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况,紧缩调控措施必将尾随而至。核心一、二线以及强三线城市更可能升级限购,弱二线以及热点三、四线城市更可能升级限售,限价政策理应进一步放开,限价盘预售价格建议逐步市场化。弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免或将更为直接有效。

他们并指出,房企融资和居民房贷层面,未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

“‘三道红线’将持续发力,房企整体融资环境依旧偏紧,房企去杠杆、降负债已是大势所趋;居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。”报告称,热点城市不排除升级限贷的可能性,压力城市或将适度放松限贷,但不会超出现有限贷政策框架范围。

野村中国首席经济学家陆挺认为,除了三道红线之外,应该还有一个尺度:控制房地产融资在整体社会融资里的比例。

他称,在2016-2017年最高峰时该比例超过60%,相信之后这条红线会显著地低于50%;未来几年也不大可能出现房地产投资明显超越其他部门投资的情况,决策层希望引导资金更多投资制造业、拉动消费。

社科院稍早发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》指出,房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决,还存在潜在的隐忧:炒房还没有被完全控制,租赁市场的问题层出不穷,“爆雷”事件频频发生,房地产对消费、投资的挤出效应有所增加并仍在阻碍结构调整。“明年市场风险有望进一步下降,但仍存在大起大落的风险。”

他们建议,构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系,并建立以都市圈为单元的地方和全国住房监管与调控体系;加快开征房地产税以带动长效机制建设,建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税;启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。

时隔两年中央经济工作会议将房地产列入明年重点工作任务,重申了房住不炒、因地制宜,首次提出“解决好大城市住房突出问题”,大篇幅聚焦租赁市场发展。

稍后住建部召开会议,提出明年重点抓好的工作,前三依次是:全力实施城市更新行动,推动城市高质量发展;稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展;以及大力发展租赁住房。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



  相关文章

读者评论


您可能感兴趣的资讯
OR


最新资讯
OR


热门排行榜
OR

热门排行榜
OR

关注我们
OR

OR | 商业新媒体

地址:中国成都市高新区天华路299号
  邮编:610041
 手机:18982085896     邮箱:info@or123.net
网址:or123.net
© The OR  2017