摘要:要想改善资金现状,开发商有两条路可走,一是剥离资产,再就是大力促销;评级为BB的雅居乐在逾越了三条红线中的两条后正是这么做的。



 | Shuli Ren

OR--商业新媒体

对潜在巨额违约抱有戒心的中国不想看到地产开发商旧债头上再添新债,已经要求银行限制房贷风险敞口,并禁止已经逾越所谓“三条红线”的地产开发商发行新债。
投资者显然也是忧心忡忡。国内中型地产开发商华夏幸福的美元债券1月11日大幅下挫并创出了历史新低。地产开发商如何才能摆脱困境?

要想改善资金现状,开发商有两条路可走,一是剥离资产,再就是大力促销。雅居乐刚刚将其在七个中国房地产项目中的股份以71亿元人民币的价格出售给了中国平安保险集团。亚洲头号高收益美元债发行人中国恒大更是祭出了罕见促销手段,向愿意全款购买其零售铺面的买家许以10年内全额返款的优惠。

非常时期需要有非常手段。已经习惯了中国飞速信贷周期轮转的地产开发商再度使出了不说是狡猾也算是淘气的借款手段来帮助自己度过时艰。中国的“三条红线”所依据的是资产负债表数字。因此,规避监管的一个显而易见的办法就是通过表外融资工具进行融资。

评级为BB的雅居乐在逾越了三条红线中的两条后正是这么做的。根据彭博观点获悉的一份发行文件,在英属维京群岛注册的空壳公司Canford Mind Ltd.去年6月发行了1.75亿美元由雅居乐提供“无条件和不可撤销担保”的美元债券。但是由于担保只在每年6月30日和12月31日这两个公司上报资产负债表报告的日子以外可执行,所以这1.75亿美元债务不大可能出现在雅居乐的资产负债表上。那也就意味着监管机构和雅居乐债券持有人无法全面评估雅居乐的风险。

2020年11月,雅居乐又私下通过在开曼群岛注册的公司Better Hai Investment Ltd.发行了2.5亿美元债券。与前次一样,债券的承销方还是海通证券,而海通的境内子公司正因涉嫌债券发行市场操纵在接受监管机构的调查。雅居乐并未被要求就此作出任何相关信息披露。打给该公司的电话无人接听,发给该公司投资者关系部的电邮也未得到回复。

雅居乐绝非例外。未披露的私下发债交易眼下正在变得日益普遍。自去年10月以来,已有多家公司做了这样的事。禹洲集团、融信中国的类似交易已经完成,另据Debtwire上个月报道,花样年控股和龙光集团正在向投资者推介其计划发行的此类债券。

中国地产开发商使用表外融资工具规避监管已经不是什么新鲜事了。根据标普的估算,被其纳入评级范围的地产开发商中,有61%的公司2019年通过非合并报表合资企业发行的债券占到发行总量的30%以上,比例是2017年的两倍。中国在2017年启动了企业去杠杆行动。

合资企业是一块得心应手的面纱,只要不是合并报表,开发商便可把债务堆到它们的账上而无需上报,而其中涉及的数额可能会非常庞大。根据标普的估算,身为为数不多上报此类债券发行交易的开发商之一的世茂集团,未来两年通过合资企业发行的债券规模料将占到债券发行总规模的35%到40%。

这种表外融资无疑是可以掩人耳目的聪明办法,但是对于这种令人生疑的公司治理问题,责任也不应全由开发商来承担。所以对于投资者而言,这里有一条警示。如今每个人关心的都是谁会逾越“三条红线。”但是在眼看尘埃落定、开发商似乎又重归安全地带之际,千万不能放松警惕。在大家目力不及的黑暗中还有很多潜藏的债务。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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身陷困境的中国地产开发商一点都不傻

发布日期:2021-01-13 10:57
摘要:要想改善资金现状,开发商有两条路可走,一是剥离资产,再就是大力促销;评级为BB的雅居乐在逾越了三条红线中的两条后正是这么做的。



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对潜在巨额违约抱有戒心的中国不想看到地产开发商旧债头上再添新债,已经要求银行限制房贷风险敞口,并禁止已经逾越所谓“三条红线”的地产开发商发行新债。
投资者显然也是忧心忡忡。国内中型地产开发商华夏幸福的美元债券1月11日大幅下挫并创出了历史新低。地产开发商如何才能摆脱困境?

要想改善资金现状,开发商有两条路可走,一是剥离资产,再就是大力促销。雅居乐刚刚将其在七个中国房地产项目中的股份以71亿元人民币的价格出售给了中国平安保险集团。亚洲头号高收益美元债发行人中国恒大更是祭出了罕见促销手段,向愿意全款购买其零售铺面的买家许以10年内全额返款的优惠。

非常时期需要有非常手段。已经习惯了中国飞速信贷周期轮转的地产开发商再度使出了不说是狡猾也算是淘气的借款手段来帮助自己度过时艰。中国的“三条红线”所依据的是资产负债表数字。因此,规避监管的一个显而易见的办法就是通过表外融资工具进行融资。

评级为BB的雅居乐在逾越了三条红线中的两条后正是这么做的。根据彭博观点获悉的一份发行文件,在英属维京群岛注册的空壳公司Canford Mind Ltd.去年6月发行了1.75亿美元由雅居乐提供“无条件和不可撤销担保”的美元债券。但是由于担保只在每年6月30日和12月31日这两个公司上报资产负债表报告的日子以外可执行,所以这1.75亿美元债务不大可能出现在雅居乐的资产负债表上。那也就意味着监管机构和雅居乐债券持有人无法全面评估雅居乐的风险。

2020年11月,雅居乐又私下通过在开曼群岛注册的公司Better Hai Investment Ltd.发行了2.5亿美元债券。与前次一样,债券的承销方还是海通证券,而海通的境内子公司正因涉嫌债券发行市场操纵在接受监管机构的调查。雅居乐并未被要求就此作出任何相关信息披露。打给该公司的电话无人接听,发给该公司投资者关系部的电邮也未得到回复。

雅居乐绝非例外。未披露的私下发债交易眼下正在变得日益普遍。自去年10月以来,已有多家公司做了这样的事。禹洲集团、融信中国的类似交易已经完成,另据Debtwire上个月报道,花样年控股和龙光集团正在向投资者推介其计划发行的此类债券。

中国地产开发商使用表外融资工具规避监管已经不是什么新鲜事了。根据标普的估算,被其纳入评级范围的地产开发商中,有61%的公司2019年通过非合并报表合资企业发行的债券占到发行总量的30%以上,比例是2017年的两倍。中国在2017年启动了企业去杠杆行动。

合资企业是一块得心应手的面纱,只要不是合并报表,开发商便可把债务堆到它们的账上而无需上报,而其中涉及的数额可能会非常庞大。根据标普的估算,身为为数不多上报此类债券发行交易的开发商之一的世茂集团,未来两年通过合资企业发行的债券规模料将占到债券发行总规模的35%到40%。

这种表外融资无疑是可以掩人耳目的聪明办法,但是对于这种令人生疑的公司治理问题,责任也不应全由开发商来承担。所以对于投资者而言,这里有一条警示。如今每个人关心的都是谁会逾越“三条红线。”但是在眼看尘埃落定、开发商似乎又重归安全地带之际,千万不能放松警惕。在大家目力不及的黑暗中还有很多潜藏的债务。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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对潜在巨额违约抱有戒心的中国不想看到地产开发商旧债头上再添新债,已经要求银行限制房贷风险敞口,并禁止已经逾越所谓“三条红线”的地产开发商发行新债。
投资者显然也是忧心忡忡。国内中型地产开发商华夏幸福的美元债券1月11日大幅下挫并创出了历史新低。地产开发商如何才能摆脱困境?

要想改善资金现状,开发商有两条路可走,一是剥离资产,再就是大力促销。雅居乐刚刚将其在七个中国房地产项目中的股份以71亿元人民币的价格出售给了中国平安保险集团。亚洲头号高收益美元债发行人中国恒大更是祭出了罕见促销手段,向愿意全款购买其零售铺面的买家许以10年内全额返款的优惠。

非常时期需要有非常手段。已经习惯了中国飞速信贷周期轮转的地产开发商再度使出了不说是狡猾也算是淘气的借款手段来帮助自己度过时艰。中国的“三条红线”所依据的是资产负债表数字。因此,规避监管的一个显而易见的办法就是通过表外融资工具进行融资。

评级为BB的雅居乐在逾越了三条红线中的两条后正是这么做的。根据彭博观点获悉的一份发行文件,在英属维京群岛注册的空壳公司Canford Mind Ltd.去年6月发行了1.75亿美元由雅居乐提供“无条件和不可撤销担保”的美元债券。但是由于担保只在每年6月30日和12月31日这两个公司上报资产负债表报告的日子以外可执行,所以这1.75亿美元债务不大可能出现在雅居乐的资产负债表上。那也就意味着监管机构和雅居乐债券持有人无法全面评估雅居乐的风险。

2020年11月,雅居乐又私下通过在开曼群岛注册的公司Better Hai Investment Ltd.发行了2.5亿美元债券。与前次一样,债券的承销方还是海通证券,而海通的境内子公司正因涉嫌债券发行市场操纵在接受监管机构的调查。雅居乐并未被要求就此作出任何相关信息披露。打给该公司的电话无人接听,发给该公司投资者关系部的电邮也未得到回复。

雅居乐绝非例外。未披露的私下发债交易眼下正在变得日益普遍。自去年10月以来,已有多家公司做了这样的事。禹洲集团、融信中国的类似交易已经完成,另据Debtwire上个月报道,花样年控股和龙光集团正在向投资者推介其计划发行的此类债券。

中国地产开发商使用表外融资工具规避监管已经不是什么新鲜事了。根据标普的估算,被其纳入评级范围的地产开发商中,有61%的公司2019年通过非合并报表合资企业发行的债券占到发行总量的30%以上,比例是2017年的两倍。中国在2017年启动了企业去杠杆行动。

合资企业是一块得心应手的面纱,只要不是合并报表,开发商便可把债务堆到它们的账上而无需上报,而其中涉及的数额可能会非常庞大。根据标普的估算,身为为数不多上报此类债券发行交易的开发商之一的世茂集团,未来两年通过合资企业发行的债券规模料将占到债券发行总规模的35%到40%。

这种表外融资无疑是可以掩人耳目的聪明办法,但是对于这种令人生疑的公司治理问题,责任也不应全由开发商来承担。所以对于投资者而言,这里有一条警示。如今每个人关心的都是谁会逾越“三条红线。”但是在眼看尘埃落定、开发商似乎又重归安全地带之际,千万不能放松警惕。在大家目力不及的黑暗中还有很多潜藏的债务。■


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投资者显然也是忧心忡忡。国内中型地产开发商华夏幸福的美元债券1月11日大幅下挫并创出了历史新低。地产开发商如何才能摆脱困境?

要想改善资金现状,开发商有两条路可走,一是剥离资产,再就是大力促销。雅居乐刚刚将其在七个中国房地产项目中的股份以71亿元人民币的价格出售给了中国平安保险集团。亚洲头号高收益美元债发行人中国恒大更是祭出了罕见促销手段,向愿意全款购买其零售铺面的买家许以10年内全额返款的优惠。

非常时期需要有非常手段。已经习惯了中国飞速信贷周期轮转的地产开发商再度使出了不说是狡猾也算是淘气的借款手段来帮助自己度过时艰。中国的“三条红线”所依据的是资产负债表数字。因此,规避监管的一个显而易见的办法就是通过表外融资工具进行融资。

评级为BB的雅居乐在逾越了三条红线中的两条后正是这么做的。根据彭博观点获悉的一份发行文件,在英属维京群岛注册的空壳公司Canford Mind Ltd.去年6月发行了1.75亿美元由雅居乐提供“无条件和不可撤销担保”的美元债券。但是由于担保只在每年6月30日和12月31日这两个公司上报资产负债表报告的日子以外可执行,所以这1.75亿美元债务不大可能出现在雅居乐的资产负债表上。那也就意味着监管机构和雅居乐债券持有人无法全面评估雅居乐的风险。

2020年11月,雅居乐又私下通过在开曼群岛注册的公司Better Hai Investment Ltd.发行了2.5亿美元债券。与前次一样,债券的承销方还是海通证券,而海通的境内子公司正因涉嫌债券发行市场操纵在接受监管机构的调查。雅居乐并未被要求就此作出任何相关信息披露。打给该公司的电话无人接听,发给该公司投资者关系部的电邮也未得到回复。

雅居乐绝非例外。未披露的私下发债交易眼下正在变得日益普遍。自去年10月以来,已有多家公司做了这样的事。禹洲集团、融信中国的类似交易已经完成,另据Debtwire上个月报道,花样年控股和龙光集团正在向投资者推介其计划发行的此类债券。

中国地产开发商使用表外融资工具规避监管已经不是什么新鲜事了。根据标普的估算,被其纳入评级范围的地产开发商中,有61%的公司2019年通过非合并报表合资企业发行的债券占到发行总量的30%以上,比例是2017年的两倍。中国在2017年启动了企业去杠杆行动。

合资企业是一块得心应手的面纱,只要不是合并报表,开发商便可把债务堆到它们的账上而无需上报,而其中涉及的数额可能会非常庞大。根据标普的估算,身为为数不多上报此类债券发行交易的开发商之一的世茂集团,未来两年通过合资企业发行的债券规模料将占到债券发行总规模的35%到40%。

这种表外融资无疑是可以掩人耳目的聪明办法,但是对于这种令人生疑的公司治理问题,责任也不应全由开发商来承担。所以对于投资者而言,这里有一条警示。如今每个人关心的都是谁会逾越“三条红线。”但是在眼看尘埃落定、开发商似乎又重归安全地带之际,千万不能放松警惕。在大家目力不及的黑暗中还有很多潜藏的债务。■


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对潜在巨额违约抱有戒心的中国不想看到地产开发商旧债头上再添新债,已经要求银行限制房贷风险敞口,并禁止已经逾越所谓“三条红线”的地产开发商发行新债。
投资者显然也是忧心忡忡。国内中型地产开发商华夏幸福的美元债券1月11日大幅下挫并创出了历史新低。地产开发商如何才能摆脱困境?

要想改善资金现状,开发商有两条路可走,一是剥离资产,再就是大力促销。雅居乐刚刚将其在七个中国房地产项目中的股份以71亿元人民币的价格出售给了中国平安保险集团。亚洲头号高收益美元债发行人中国恒大更是祭出了罕见促销手段,向愿意全款购买其零售铺面的买家许以10年内全额返款的优惠。

非常时期需要有非常手段。已经习惯了中国飞速信贷周期轮转的地产开发商再度使出了不说是狡猾也算是淘气的借款手段来帮助自己度过时艰。中国的“三条红线”所依据的是资产负债表数字。因此,规避监管的一个显而易见的办法就是通过表外融资工具进行融资。

评级为BB的雅居乐在逾越了三条红线中的两条后正是这么做的。根据彭博观点获悉的一份发行文件,在英属维京群岛注册的空壳公司Canford Mind Ltd.去年6月发行了1.75亿美元由雅居乐提供“无条件和不可撤销担保”的美元债券。但是由于担保只在每年6月30日和12月31日这两个公司上报资产负债表报告的日子以外可执行,所以这1.75亿美元债务不大可能出现在雅居乐的资产负债表上。那也就意味着监管机构和雅居乐债券持有人无法全面评估雅居乐的风险。

2020年11月,雅居乐又私下通过在开曼群岛注册的公司Better Hai Investment Ltd.发行了2.5亿美元债券。与前次一样,债券的承销方还是海通证券,而海通的境内子公司正因涉嫌债券发行市场操纵在接受监管机构的调查。雅居乐并未被要求就此作出任何相关信息披露。打给该公司的电话无人接听,发给该公司投资者关系部的电邮也未得到回复。

雅居乐绝非例外。未披露的私下发债交易眼下正在变得日益普遍。自去年10月以来,已有多家公司做了这样的事。禹洲集团、融信中国的类似交易已经完成,另据Debtwire上个月报道,花样年控股和龙光集团正在向投资者推介其计划发行的此类债券。

中国地产开发商使用表外融资工具规避监管已经不是什么新鲜事了。根据标普的估算,被其纳入评级范围的地产开发商中,有61%的公司2019年通过非合并报表合资企业发行的债券占到发行总量的30%以上,比例是2017年的两倍。中国在2017年启动了企业去杠杆行动。

合资企业是一块得心应手的面纱,只要不是合并报表,开发商便可把债务堆到它们的账上而无需上报,而其中涉及的数额可能会非常庞大。根据标普的估算,身为为数不多上报此类债券发行交易的开发商之一的世茂集团,未来两年通过合资企业发行的债券规模料将占到债券发行总规模的35%到40%。

这种表外融资无疑是可以掩人耳目的聪明办法,但是对于这种令人生疑的公司治理问题,责任也不应全由开发商来承担。所以对于投资者而言,这里有一条警示。如今每个人关心的都是谁会逾越“三条红线。”但是在眼看尘埃落定、开发商似乎又重归安全地带之际,千万不能放松警惕。在大家目力不及的黑暗中还有很多潜藏的债务。■


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