摘要:数十家房企把“售楼处”搬到线上,并进行打折促销;房地产行业将在2020年脱颖而出,行业风险并不高。


OR--商业新媒体 】新冠疫情之后,是买房的好时机吗?在北京某家中资券商担任分析师的安小艳就准备在近期买房。作为刚需的她5年前就有了买房的想法,只是当时资金有限,迟迟没有下手。“不想一直租房,想拥有一套属于自己的房子,目前手里有一些闲钱,疫情期间房价应该会便宜,所以准备入手了。”安小艳这样说道,“不过,现在看房不怎么方便,尤其是二手房。目前平均2-3周左右会去看一次。”

随着新冠疫情肆虐,中国多个城市通过限制出行来控制疫情扩散。受此影响,许多房地产开发商的楼盘售楼处被迫关闭,销售回款渠道的缺失使房地产开发商的资金压力骤增,数十家房企把“售楼处”搬到线上,并进行打折促销,但楼市的销售表现依然不尽如人意。

据国家统计局6月15日数据,1至5月份,商品房销售面积48703万平方米,同比下降12.3%,降幅比1—4月份收窄7.0个百分点。其中,住宅销售额下降11.8%,办公楼销售额下降26.7%,商业营业用房销售额下降21.7%。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,2020年5月份,统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效,生产生活秩序持续恢复,住房需求得到进一步释放,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。

戴德梁行华东区策略发展顾问部主管、执行董事陈学海对《商业周刊/中文版》表示:“从房地产市场整体情况来看,受到疫情的主要影响表现为短期内的需求暂停释放,并不意味着需求消失,预计二季度开始需求将逐渐恢复释放。中长期来看,决定房地产行业发展的关键仍然是城镇化等因素,大势不变,后续若有刺激性政策,供需关系将快速恢复。”

自2月下旬以来,房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放,房企销售业绩开始有所回升。据克而瑞研究中心6月初发布的报告数据显示,TOP100房企单月实现全口径销售金额约1.1万亿元,环比增长21.3%,同比增速自4月转正后的0.6%进一步提升至12.2%。与去年全年的月均销售相比,5月百强房企单月全口径业绩也提升近13%。在方正证券首席分析师夏亦丰看来,2020年房企的核心竞争力将会落在销售回款、融资量和成本、推货速度这三点上,部分二线高周转房企仍有弯道超车的机会,前10-20名的房企集中度的提升速度也更快。

新冠疫情肆虐,中国房企的销售业绩有了回暖表现,这让人不由联想到2003年,当年SARS疫情并没有对房地产销售造成明显影响。而在2003年之后,中国房地产行业进入高速发展阶段。那么在这次新冠疫情之后,中国的房地产又将往何处去?

原复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民在接受《商业周刊/中文版》采访时表示:“现在的情况与2003年已大不相同。由于中国处于人口红利的爆发期和中国城镇化的高速发展期,2003年刚好是中国房地产起涨的时候。当时中国刚刚加入WTO,‘房改’已经起步,房价极低,同时温州炒房团和居民改善住房的需求等都对房地产形成提振作用。2020年,中国经济进入‘保6’阶段,中国房价已经处在高点,自住型购房者有限,在‘房住不炒’、‘房不刺经’的政策指引下,中国楼市的‘高原’反应明显,很难再现往日高速增长的荣景。”

陈学海表示:“此次新冠疫情相比2003年,一是经济本身处于下行通道,二是房地产市场所处的发展阶段不同,当前疫情发生的阶段正是中国经济换挡时刻,房地产市场历经近20年高速发展后市场规模已到达高位。从疫情带来的影响看,短期内不同市场分化显著,尤其商办市场则承压明显,但长期趋势仍然不变。在租赁端,企业经营受疫情影响,扩张放缓、退租缩租增加,导致一二线城市写字楼空置率居高不下,租金有较大的下降压力。而商业地产方面,由于零售和餐饮受到疫情重创,购物中心及商铺普遍受到较大影响,大部分地产商均采取了租金优惠减免政策。”

随着新冠疫情在海外蔓延,中金公司研究部在3月31日的研报中称,当前中国楼市所面临的风险,已经从国内疫情防控的单一系统风险,转化为全球疫情蔓延的多变量风险。因外需下降引致收入下降而可能触发的楼市需求端风险在目前时点仍不可排除。外需冲击可能将以与2008年金融危机类似的风险传导链条作用于国内楼市,触发房价下跌。现在有必要及时加大房地产政策灵活性,以防范楼市二次探底风险。其中,东南沿海地区受影响更早更深更久。

“考虑到短期内全球经济收缩幅度可能更甚于2008年,中国房地产市场已处于大周期的顶部,长、短周期叠加后的下行压力很可能较2008年更大,我们提示后市若无及时有效的政策应对,市场下滑风险可能较2008年更甚,房价也可能面临阶段性的下跌压力。”中金公司分析称。

对此,陈学海却持有不同看法。他说:“房地产销量但与外需下滑关系较弱,主要还是因为受疫情影响导致房企项目建设停止并且房地产开发企业不允许进行售楼活动,所以购房需求被延期了。预期疫情后,楼市会慢慢复苏。除疫情影响外,外需下滑导致相关企业运营成本压力激增,所以企业扩张或搬迁的意愿度骤降,从而引发写字楼的去化速度大大降低。直至下半年,中国面临外需的不确定性较大,办公市场预计受到较大负面影响。戴德梁行建议,可以适当加大房地产政策的灵活性调控,更重要的是从供给侧改革来拉动楼市需求和房地产投资,在一定程度上回补疫情及外需疲软对中国楼市造成的负面冲击。

蔡为民表示,购房需求不足跟政策的引导有非常大的关系,因为2017年提出了“房住不炒”,即房地产作为居住使用,不要不能作为炒作的工具。2019年又提出了“房不刺经”,即房地产不作为短期刺激经济的方法或手段,目前房价难以上涨主要还是因为政策前置的原因,误伤了很多改善型的需求。当然,这个政策是可以调整改变的。

花旗分析师Griffin Chan等在报告中指出,房地产行业将在2020年脱颖而出,行业风险并不高,上市公司2020年盈利增长15%是可以现实的。房地产行业的主要风险是由于经济放缓或货币财政政策实施得太迟而导致的购买力下行,但购买力风险可以通过需求方政策来抵消。

新冠疫情爆发对已经高速增长数十年的中国经济构成威胁,因此,中国开始发力“新基建”以提振中国经济。据彭博新闻社报道,截至3月24日,全国已有31个省份推出了总额40万亿的投资蓝图,其中包括传统基建以及和科技相关的新基建投资。这不禁让人们想到了12年前的“4万亿投资计划”,那么这一次的新基建投资还会像2008年那样催生中国房地产新一轮高速增长?房价暴涨的历史是否会重演?

明源地产研究院凌峰表示,此前“4万亿”的投资政策一定会马上惠及住宅地产,因为流动性宽松,必然导致不少资金绕道到这一领域。但随着2019年LPR的推出,这一引流作用被大大弱化。而对产业地产商来说,疫情带来了重大挑战,但随着数十万亿新基建的面世,又迎来了发展的窗口期。其中生物科技园区、智能家居、智能楼宇与智慧园区等产业地产值得布局。例如,房地产开发商长时间关闭售楼处,意识到了VR看房等的重要性,装修公司VR全屋装修软件系统也迎来了新的机会,这些都跟房地产行业紧密相关。

蔡为民表示,两者的效果会有落差,“中国的房地产已经推升多年,房价或多或少存在一定的泡沫,所以中国的房地产价格未必会像2009年复苏之后有一个快速走高,可能的效果应该是:一线城市稳中有涨,但涨幅有限,大概5%~8%左右;二三线城市基本上维持稳定,涨幅在5%上下;三四线或者以下的城市主要是稳中有降,跌幅应该在10%上下或者10%~15%左右之间。”

陈学海表示,新基建投资对于房地产的影响可能体现在两个方面,一是行业端,会加剧房地产市场未来的分化;二是企业端,将进一步加速地产企业转型升级。由于目前政策对于稳定房价有着明确要求,金融侧对于房企的支持力度提升也十分有限,预计新基建投资流入到房地产领域的情况会和2008年有明显不同,流入到房地产、特别是住宅开发领域的资金依然可能被严控,但对于房地产的其他领域如租赁住房、商业地产等将带来一定利好。”

而目前中国楼市最大的悬念,依然在于宏观调控的走向。随着新冠疫情的演进,房地产调控有一些微妙的变化。

国泰君安证券3月26日发布的研报中指出,在2月20日之前,更多强调“房住不炒”;2月20日之后,侧重强调“因城施策”。2020年地方政府房地产政策八成以上有结构性松动空间,在已召开两会的29省(市)中,4省(市)未提房地产,其余25个省(市)对房地产调控政策从紧到松形成六个梯队:其中最严的五省(市)强调、重申“房住不炒”,包括北京、湖南、浙江、吉林、山西;而松动空间大的五省(市)只强调“平稳健康发展”,包括河南、广西、内蒙古、辽宁、新疆。

蔡为民表示,中国楼市仍然在一个维稳状态,所要达到的效果基本上就是三句话:涨不上去、跌不下来,涨要捂、跌要扶,既怕涨、更怕跌。

在陈学海看来,未来中国经济的基本面将是良好的,房价大规模下跌的情况将是小概率事件。近期部分一二线城市的个别楼盘销售火爆,但不代表市场整体回暖,目前楼市整体成交规模仍没有恢复到疫情之前的水平。“房住不炒,因城施策”仍将是未来房地产发展的主旋律。我国的城市住宅需求的区域分化必然加大,哪里有稳定的工作机会,哪里就有更多的住房需求,而非像过去那样全国遍地开花。”

现在还是买房的好时机吗?陈学海表示:“从信贷指标来看,目前LPR仍维持在5年期4.75%这一水平,没有下降,这是国家在充分考虑了市场流动性之后作出的决定。从政策通路来看,宽松的资金不会大量流向房地产,因此难以出现量价大涨的局面。在稳房价的前提下,全国房贷利率政策区域分化较为明显,这意味着未来不同地区楼市的走向或将分化。但总体而言,首套房贷款平均利率已经连续4个月下调,部分城市甚至将首付比例降低,这对购房刚需购房客群而言是一个积极的信号。目前楼市恢复具有较强的地域性特点,大部分城市还没走出疫情的影响,因此对于改善型购房客群和投资客群而言,则需要充分结合自身诉求、目标市场具体情况以及地区实际经济发展水平等多个维度进行综合性思考,理性配置资产。”

“现在价格是最脆弱的时候,对于有刚需或改善需求的购房者来说,如果首付够的话,现在是个非常好的机会。”蔡为民补充道,“当全世界都在进行货币宽松,美元以万亿为单位进入世界市场,通货膨胀的压力就会增强,大家都觉得现在是值得注意的危机,对于中国投资者来讲,目前想要保值的工具,可能除了房地产似乎也没有别的的工具可以利用。”撰文/马杰 

总之 房地产行业的主要风险是由于经济放缓或货币财政政策实施得太迟而导致的购买力下行,但购买力风险可以通过需求方政策来抵消。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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新冠疫情之后 中国楼市何去何从?

发布日期:2020-06-24 16:27
摘要:数十家房企把“售楼处”搬到线上,并进行打折促销;房地产行业将在2020年脱颖而出,行业风险并不高。


OR--商业新媒体 】新冠疫情之后,是买房的好时机吗?在北京某家中资券商担任分析师的安小艳就准备在近期买房。作为刚需的她5年前就有了买房的想法,只是当时资金有限,迟迟没有下手。“不想一直租房,想拥有一套属于自己的房子,目前手里有一些闲钱,疫情期间房价应该会便宜,所以准备入手了。”安小艳这样说道,“不过,现在看房不怎么方便,尤其是二手房。目前平均2-3周左右会去看一次。”

随着新冠疫情肆虐,中国多个城市通过限制出行来控制疫情扩散。受此影响,许多房地产开发商的楼盘售楼处被迫关闭,销售回款渠道的缺失使房地产开发商的资金压力骤增,数十家房企把“售楼处”搬到线上,并进行打折促销,但楼市的销售表现依然不尽如人意。

据国家统计局6月15日数据,1至5月份,商品房销售面积48703万平方米,同比下降12.3%,降幅比1—4月份收窄7.0个百分点。其中,住宅销售额下降11.8%,办公楼销售额下降26.7%,商业营业用房销售额下降21.7%。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,2020年5月份,统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效,生产生活秩序持续恢复,住房需求得到进一步释放,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。

戴德梁行华东区策略发展顾问部主管、执行董事陈学海对《商业周刊/中文版》表示:“从房地产市场整体情况来看,受到疫情的主要影响表现为短期内的需求暂停释放,并不意味着需求消失,预计二季度开始需求将逐渐恢复释放。中长期来看,决定房地产行业发展的关键仍然是城镇化等因素,大势不变,后续若有刺激性政策,供需关系将快速恢复。”

自2月下旬以来,房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放,房企销售业绩开始有所回升。据克而瑞研究中心6月初发布的报告数据显示,TOP100房企单月实现全口径销售金额约1.1万亿元,环比增长21.3%,同比增速自4月转正后的0.6%进一步提升至12.2%。与去年全年的月均销售相比,5月百强房企单月全口径业绩也提升近13%。在方正证券首席分析师夏亦丰看来,2020年房企的核心竞争力将会落在销售回款、融资量和成本、推货速度这三点上,部分二线高周转房企仍有弯道超车的机会,前10-20名的房企集中度的提升速度也更快。

新冠疫情肆虐,中国房企的销售业绩有了回暖表现,这让人不由联想到2003年,当年SARS疫情并没有对房地产销售造成明显影响。而在2003年之后,中国房地产行业进入高速发展阶段。那么在这次新冠疫情之后,中国的房地产又将往何处去?

原复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民在接受《商业周刊/中文版》采访时表示:“现在的情况与2003年已大不相同。由于中国处于人口红利的爆发期和中国城镇化的高速发展期,2003年刚好是中国房地产起涨的时候。当时中国刚刚加入WTO,‘房改’已经起步,房价极低,同时温州炒房团和居民改善住房的需求等都对房地产形成提振作用。2020年,中国经济进入‘保6’阶段,中国房价已经处在高点,自住型购房者有限,在‘房住不炒’、‘房不刺经’的政策指引下,中国楼市的‘高原’反应明显,很难再现往日高速增长的荣景。”

陈学海表示:“此次新冠疫情相比2003年,一是经济本身处于下行通道,二是房地产市场所处的发展阶段不同,当前疫情发生的阶段正是中国经济换挡时刻,房地产市场历经近20年高速发展后市场规模已到达高位。从疫情带来的影响看,短期内不同市场分化显著,尤其商办市场则承压明显,但长期趋势仍然不变。在租赁端,企业经营受疫情影响,扩张放缓、退租缩租增加,导致一二线城市写字楼空置率居高不下,租金有较大的下降压力。而商业地产方面,由于零售和餐饮受到疫情重创,购物中心及商铺普遍受到较大影响,大部分地产商均采取了租金优惠减免政策。”

随着新冠疫情在海外蔓延,中金公司研究部在3月31日的研报中称,当前中国楼市所面临的风险,已经从国内疫情防控的单一系统风险,转化为全球疫情蔓延的多变量风险。因外需下降引致收入下降而可能触发的楼市需求端风险在目前时点仍不可排除。外需冲击可能将以与2008年金融危机类似的风险传导链条作用于国内楼市,触发房价下跌。现在有必要及时加大房地产政策灵活性,以防范楼市二次探底风险。其中,东南沿海地区受影响更早更深更久。

“考虑到短期内全球经济收缩幅度可能更甚于2008年,中国房地产市场已处于大周期的顶部,长、短周期叠加后的下行压力很可能较2008年更大,我们提示后市若无及时有效的政策应对,市场下滑风险可能较2008年更甚,房价也可能面临阶段性的下跌压力。”中金公司分析称。

对此,陈学海却持有不同看法。他说:“房地产销量但与外需下滑关系较弱,主要还是因为受疫情影响导致房企项目建设停止并且房地产开发企业不允许进行售楼活动,所以购房需求被延期了。预期疫情后,楼市会慢慢复苏。除疫情影响外,外需下滑导致相关企业运营成本压力激增,所以企业扩张或搬迁的意愿度骤降,从而引发写字楼的去化速度大大降低。直至下半年,中国面临外需的不确定性较大,办公市场预计受到较大负面影响。戴德梁行建议,可以适当加大房地产政策的灵活性调控,更重要的是从供给侧改革来拉动楼市需求和房地产投资,在一定程度上回补疫情及外需疲软对中国楼市造成的负面冲击。

蔡为民表示,购房需求不足跟政策的引导有非常大的关系,因为2017年提出了“房住不炒”,即房地产作为居住使用,不要不能作为炒作的工具。2019年又提出了“房不刺经”,即房地产不作为短期刺激经济的方法或手段,目前房价难以上涨主要还是因为政策前置的原因,误伤了很多改善型的需求。当然,这个政策是可以调整改变的。

花旗分析师Griffin Chan等在报告中指出,房地产行业将在2020年脱颖而出,行业风险并不高,上市公司2020年盈利增长15%是可以现实的。房地产行业的主要风险是由于经济放缓或货币财政政策实施得太迟而导致的购买力下行,但购买力风险可以通过需求方政策来抵消。

新冠疫情爆发对已经高速增长数十年的中国经济构成威胁,因此,中国开始发力“新基建”以提振中国经济。据彭博新闻社报道,截至3月24日,全国已有31个省份推出了总额40万亿的投资蓝图,其中包括传统基建以及和科技相关的新基建投资。这不禁让人们想到了12年前的“4万亿投资计划”,那么这一次的新基建投资还会像2008年那样催生中国房地产新一轮高速增长?房价暴涨的历史是否会重演?

明源地产研究院凌峰表示,此前“4万亿”的投资政策一定会马上惠及住宅地产,因为流动性宽松,必然导致不少资金绕道到这一领域。但随着2019年LPR的推出,这一引流作用被大大弱化。而对产业地产商来说,疫情带来了重大挑战,但随着数十万亿新基建的面世,又迎来了发展的窗口期。其中生物科技园区、智能家居、智能楼宇与智慧园区等产业地产值得布局。例如,房地产开发商长时间关闭售楼处,意识到了VR看房等的重要性,装修公司VR全屋装修软件系统也迎来了新的机会,这些都跟房地产行业紧密相关。

蔡为民表示,两者的效果会有落差,“中国的房地产已经推升多年,房价或多或少存在一定的泡沫,所以中国的房地产价格未必会像2009年复苏之后有一个快速走高,可能的效果应该是:一线城市稳中有涨,但涨幅有限,大概5%~8%左右;二三线城市基本上维持稳定,涨幅在5%上下;三四线或者以下的城市主要是稳中有降,跌幅应该在10%上下或者10%~15%左右之间。”

陈学海表示,新基建投资对于房地产的影响可能体现在两个方面,一是行业端,会加剧房地产市场未来的分化;二是企业端,将进一步加速地产企业转型升级。由于目前政策对于稳定房价有着明确要求,金融侧对于房企的支持力度提升也十分有限,预计新基建投资流入到房地产领域的情况会和2008年有明显不同,流入到房地产、特别是住宅开发领域的资金依然可能被严控,但对于房地产的其他领域如租赁住房、商业地产等将带来一定利好。”

而目前中国楼市最大的悬念,依然在于宏观调控的走向。随着新冠疫情的演进,房地产调控有一些微妙的变化。

国泰君安证券3月26日发布的研报中指出,在2月20日之前,更多强调“房住不炒”;2月20日之后,侧重强调“因城施策”。2020年地方政府房地产政策八成以上有结构性松动空间,在已召开两会的29省(市)中,4省(市)未提房地产,其余25个省(市)对房地产调控政策从紧到松形成六个梯队:其中最严的五省(市)强调、重申“房住不炒”,包括北京、湖南、浙江、吉林、山西;而松动空间大的五省(市)只强调“平稳健康发展”,包括河南、广西、内蒙古、辽宁、新疆。

蔡为民表示,中国楼市仍然在一个维稳状态,所要达到的效果基本上就是三句话:涨不上去、跌不下来,涨要捂、跌要扶,既怕涨、更怕跌。

在陈学海看来,未来中国经济的基本面将是良好的,房价大规模下跌的情况将是小概率事件。近期部分一二线城市的个别楼盘销售火爆,但不代表市场整体回暖,目前楼市整体成交规模仍没有恢复到疫情之前的水平。“房住不炒,因城施策”仍将是未来房地产发展的主旋律。我国的城市住宅需求的区域分化必然加大,哪里有稳定的工作机会,哪里就有更多的住房需求,而非像过去那样全国遍地开花。”

现在还是买房的好时机吗?陈学海表示:“从信贷指标来看,目前LPR仍维持在5年期4.75%这一水平,没有下降,这是国家在充分考虑了市场流动性之后作出的决定。从政策通路来看,宽松的资金不会大量流向房地产,因此难以出现量价大涨的局面。在稳房价的前提下,全国房贷利率政策区域分化较为明显,这意味着未来不同地区楼市的走向或将分化。但总体而言,首套房贷款平均利率已经连续4个月下调,部分城市甚至将首付比例降低,这对购房刚需购房客群而言是一个积极的信号。目前楼市恢复具有较强的地域性特点,大部分城市还没走出疫情的影响,因此对于改善型购房客群和投资客群而言,则需要充分结合自身诉求、目标市场具体情况以及地区实际经济发展水平等多个维度进行综合性思考,理性配置资产。”

“现在价格是最脆弱的时候,对于有刚需或改善需求的购房者来说,如果首付够的话,现在是个非常好的机会。”蔡为民补充道,“当全世界都在进行货币宽松,美元以万亿为单位进入世界市场,通货膨胀的压力就会增强,大家都觉得现在是值得注意的危机,对于中国投资者来讲,目前想要保值的工具,可能除了房地产似乎也没有别的的工具可以利用。”撰文/马杰 

总之 房地产行业的主要风险是由于经济放缓或货币财政政策实施得太迟而导致的购买力下行,但购买力风险可以通过需求方政策来抵消。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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摘要:数十家房企把“售楼处”搬到线上,并进行打折促销;房地产行业将在2020年脱颖而出,行业风险并不高。


OR--商业新媒体 】新冠疫情之后,是买房的好时机吗?在北京某家中资券商担任分析师的安小艳就准备在近期买房。作为刚需的她5年前就有了买房的想法,只是当时资金有限,迟迟没有下手。“不想一直租房,想拥有一套属于自己的房子,目前手里有一些闲钱,疫情期间房价应该会便宜,所以准备入手了。”安小艳这样说道,“不过,现在看房不怎么方便,尤其是二手房。目前平均2-3周左右会去看一次。”

随着新冠疫情肆虐,中国多个城市通过限制出行来控制疫情扩散。受此影响,许多房地产开发商的楼盘售楼处被迫关闭,销售回款渠道的缺失使房地产开发商的资金压力骤增,数十家房企把“售楼处”搬到线上,并进行打折促销,但楼市的销售表现依然不尽如人意。

据国家统计局6月15日数据,1至5月份,商品房销售面积48703万平方米,同比下降12.3%,降幅比1—4月份收窄7.0个百分点。其中,住宅销售额下降11.8%,办公楼销售额下降26.7%,商业营业用房销售额下降21.7%。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,2020年5月份,统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效,生产生活秩序持续恢复,住房需求得到进一步释放,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。

戴德梁行华东区策略发展顾问部主管、执行董事陈学海对《商业周刊/中文版》表示:“从房地产市场整体情况来看,受到疫情的主要影响表现为短期内的需求暂停释放,并不意味着需求消失,预计二季度开始需求将逐渐恢复释放。中长期来看,决定房地产行业发展的关键仍然是城镇化等因素,大势不变,后续若有刺激性政策,供需关系将快速恢复。”

自2月下旬以来,房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放,房企销售业绩开始有所回升。据克而瑞研究中心6月初发布的报告数据显示,TOP100房企单月实现全口径销售金额约1.1万亿元,环比增长21.3%,同比增速自4月转正后的0.6%进一步提升至12.2%。与去年全年的月均销售相比,5月百强房企单月全口径业绩也提升近13%。在方正证券首席分析师夏亦丰看来,2020年房企的核心竞争力将会落在销售回款、融资量和成本、推货速度这三点上,部分二线高周转房企仍有弯道超车的机会,前10-20名的房企集中度的提升速度也更快。

新冠疫情肆虐,中国房企的销售业绩有了回暖表现,这让人不由联想到2003年,当年SARS疫情并没有对房地产销售造成明显影响。而在2003年之后,中国房地产行业进入高速发展阶段。那么在这次新冠疫情之后,中国的房地产又将往何处去?

原复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民在接受《商业周刊/中文版》采访时表示:“现在的情况与2003年已大不相同。由于中国处于人口红利的爆发期和中国城镇化的高速发展期,2003年刚好是中国房地产起涨的时候。当时中国刚刚加入WTO,‘房改’已经起步,房价极低,同时温州炒房团和居民改善住房的需求等都对房地产形成提振作用。2020年,中国经济进入‘保6’阶段,中国房价已经处在高点,自住型购房者有限,在‘房住不炒’、‘房不刺经’的政策指引下,中国楼市的‘高原’反应明显,很难再现往日高速增长的荣景。”

陈学海表示:“此次新冠疫情相比2003年,一是经济本身处于下行通道,二是房地产市场所处的发展阶段不同,当前疫情发生的阶段正是中国经济换挡时刻,房地产市场历经近20年高速发展后市场规模已到达高位。从疫情带来的影响看,短期内不同市场分化显著,尤其商办市场则承压明显,但长期趋势仍然不变。在租赁端,企业经营受疫情影响,扩张放缓、退租缩租增加,导致一二线城市写字楼空置率居高不下,租金有较大的下降压力。而商业地产方面,由于零售和餐饮受到疫情重创,购物中心及商铺普遍受到较大影响,大部分地产商均采取了租金优惠减免政策。”

随着新冠疫情在海外蔓延,中金公司研究部在3月31日的研报中称,当前中国楼市所面临的风险,已经从国内疫情防控的单一系统风险,转化为全球疫情蔓延的多变量风险。因外需下降引致收入下降而可能触发的楼市需求端风险在目前时点仍不可排除。外需冲击可能将以与2008年金融危机类似的风险传导链条作用于国内楼市,触发房价下跌。现在有必要及时加大房地产政策灵活性,以防范楼市二次探底风险。其中,东南沿海地区受影响更早更深更久。

“考虑到短期内全球经济收缩幅度可能更甚于2008年,中国房地产市场已处于大周期的顶部,长、短周期叠加后的下行压力很可能较2008年更大,我们提示后市若无及时有效的政策应对,市场下滑风险可能较2008年更甚,房价也可能面临阶段性的下跌压力。”中金公司分析称。

对此,陈学海却持有不同看法。他说:“房地产销量但与外需下滑关系较弱,主要还是因为受疫情影响导致房企项目建设停止并且房地产开发企业不允许进行售楼活动,所以购房需求被延期了。预期疫情后,楼市会慢慢复苏。除疫情影响外,外需下滑导致相关企业运营成本压力激增,所以企业扩张或搬迁的意愿度骤降,从而引发写字楼的去化速度大大降低。直至下半年,中国面临外需的不确定性较大,办公市场预计受到较大负面影响。戴德梁行建议,可以适当加大房地产政策的灵活性调控,更重要的是从供给侧改革来拉动楼市需求和房地产投资,在一定程度上回补疫情及外需疲软对中国楼市造成的负面冲击。

蔡为民表示,购房需求不足跟政策的引导有非常大的关系,因为2017年提出了“房住不炒”,即房地产作为居住使用,不要不能作为炒作的工具。2019年又提出了“房不刺经”,即房地产不作为短期刺激经济的方法或手段,目前房价难以上涨主要还是因为政策前置的原因,误伤了很多改善型的需求。当然,这个政策是可以调整改变的。

花旗分析师Griffin Chan等在报告中指出,房地产行业将在2020年脱颖而出,行业风险并不高,上市公司2020年盈利增长15%是可以现实的。房地产行业的主要风险是由于经济放缓或货币财政政策实施得太迟而导致的购买力下行,但购买力风险可以通过需求方政策来抵消。

新冠疫情爆发对已经高速增长数十年的中国经济构成威胁,因此,中国开始发力“新基建”以提振中国经济。据彭博新闻社报道,截至3月24日,全国已有31个省份推出了总额40万亿的投资蓝图,其中包括传统基建以及和科技相关的新基建投资。这不禁让人们想到了12年前的“4万亿投资计划”,那么这一次的新基建投资还会像2008年那样催生中国房地产新一轮高速增长?房价暴涨的历史是否会重演?

明源地产研究院凌峰表示,此前“4万亿”的投资政策一定会马上惠及住宅地产,因为流动性宽松,必然导致不少资金绕道到这一领域。但随着2019年LPR的推出,这一引流作用被大大弱化。而对产业地产商来说,疫情带来了重大挑战,但随着数十万亿新基建的面世,又迎来了发展的窗口期。其中生物科技园区、智能家居、智能楼宇与智慧园区等产业地产值得布局。例如,房地产开发商长时间关闭售楼处,意识到了VR看房等的重要性,装修公司VR全屋装修软件系统也迎来了新的机会,这些都跟房地产行业紧密相关。

蔡为民表示,两者的效果会有落差,“中国的房地产已经推升多年,房价或多或少存在一定的泡沫,所以中国的房地产价格未必会像2009年复苏之后有一个快速走高,可能的效果应该是:一线城市稳中有涨,但涨幅有限,大概5%~8%左右;二三线城市基本上维持稳定,涨幅在5%上下;三四线或者以下的城市主要是稳中有降,跌幅应该在10%上下或者10%~15%左右之间。”

陈学海表示,新基建投资对于房地产的影响可能体现在两个方面,一是行业端,会加剧房地产市场未来的分化;二是企业端,将进一步加速地产企业转型升级。由于目前政策对于稳定房价有着明确要求,金融侧对于房企的支持力度提升也十分有限,预计新基建投资流入到房地产领域的情况会和2008年有明显不同,流入到房地产、特别是住宅开发领域的资金依然可能被严控,但对于房地产的其他领域如租赁住房、商业地产等将带来一定利好。”

而目前中国楼市最大的悬念,依然在于宏观调控的走向。随着新冠疫情的演进,房地产调控有一些微妙的变化。

国泰君安证券3月26日发布的研报中指出,在2月20日之前,更多强调“房住不炒”;2月20日之后,侧重强调“因城施策”。2020年地方政府房地产政策八成以上有结构性松动空间,在已召开两会的29省(市)中,4省(市)未提房地产,其余25个省(市)对房地产调控政策从紧到松形成六个梯队:其中最严的五省(市)强调、重申“房住不炒”,包括北京、湖南、浙江、吉林、山西;而松动空间大的五省(市)只强调“平稳健康发展”,包括河南、广西、内蒙古、辽宁、新疆。

蔡为民表示,中国楼市仍然在一个维稳状态,所要达到的效果基本上就是三句话:涨不上去、跌不下来,涨要捂、跌要扶,既怕涨、更怕跌。

在陈学海看来,未来中国经济的基本面将是良好的,房价大规模下跌的情况将是小概率事件。近期部分一二线城市的个别楼盘销售火爆,但不代表市场整体回暖,目前楼市整体成交规模仍没有恢复到疫情之前的水平。“房住不炒,因城施策”仍将是未来房地产发展的主旋律。我国的城市住宅需求的区域分化必然加大,哪里有稳定的工作机会,哪里就有更多的住房需求,而非像过去那样全国遍地开花。”

现在还是买房的好时机吗?陈学海表示:“从信贷指标来看,目前LPR仍维持在5年期4.75%这一水平,没有下降,这是国家在充分考虑了市场流动性之后作出的决定。从政策通路来看,宽松的资金不会大量流向房地产,因此难以出现量价大涨的局面。在稳房价的前提下,全国房贷利率政策区域分化较为明显,这意味着未来不同地区楼市的走向或将分化。但总体而言,首套房贷款平均利率已经连续4个月下调,部分城市甚至将首付比例降低,这对购房刚需购房客群而言是一个积极的信号。目前楼市恢复具有较强的地域性特点,大部分城市还没走出疫情的影响,因此对于改善型购房客群和投资客群而言,则需要充分结合自身诉求、目标市场具体情况以及地区实际经济发展水平等多个维度进行综合性思考,理性配置资产。”

“现在价格是最脆弱的时候,对于有刚需或改善需求的购房者来说,如果首付够的话,现在是个非常好的机会。”蔡为民补充道,“当全世界都在进行货币宽松,美元以万亿为单位进入世界市场,通货膨胀的压力就会增强,大家都觉得现在是值得注意的危机,对于中国投资者来讲,目前想要保值的工具,可能除了房地产似乎也没有别的的工具可以利用。”撰文/马杰 

总之 房地产行业的主要风险是由于经济放缓或货币财政政策实施得太迟而导致的购买力下行,但购买力风险可以通过需求方政策来抵消。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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新冠疫情之后 中国楼市何去何从?

发布日期:2020-06-24 16:27
摘要:数十家房企把“售楼处”搬到线上,并进行打折促销;房地产行业将在2020年脱颖而出,行业风险并不高。


OR--商业新媒体 】新冠疫情之后,是买房的好时机吗?在北京某家中资券商担任分析师的安小艳就准备在近期买房。作为刚需的她5年前就有了买房的想法,只是当时资金有限,迟迟没有下手。“不想一直租房,想拥有一套属于自己的房子,目前手里有一些闲钱,疫情期间房价应该会便宜,所以准备入手了。”安小艳这样说道,“不过,现在看房不怎么方便,尤其是二手房。目前平均2-3周左右会去看一次。”

随着新冠疫情肆虐,中国多个城市通过限制出行来控制疫情扩散。受此影响,许多房地产开发商的楼盘售楼处被迫关闭,销售回款渠道的缺失使房地产开发商的资金压力骤增,数十家房企把“售楼处”搬到线上,并进行打折促销,但楼市的销售表现依然不尽如人意。

据国家统计局6月15日数据,1至5月份,商品房销售面积48703万平方米,同比下降12.3%,降幅比1—4月份收窄7.0个百分点。其中,住宅销售额下降11.8%,办公楼销售额下降26.7%,商业营业用房销售额下降21.7%。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,2020年5月份,统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效,生产生活秩序持续恢复,住房需求得到进一步释放,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。

戴德梁行华东区策略发展顾问部主管、执行董事陈学海对《商业周刊/中文版》表示:“从房地产市场整体情况来看,受到疫情的主要影响表现为短期内的需求暂停释放,并不意味着需求消失,预计二季度开始需求将逐渐恢复释放。中长期来看,决定房地产行业发展的关键仍然是城镇化等因素,大势不变,后续若有刺激性政策,供需关系将快速恢复。”

自2月下旬以来,房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放,房企销售业绩开始有所回升。据克而瑞研究中心6月初发布的报告数据显示,TOP100房企单月实现全口径销售金额约1.1万亿元,环比增长21.3%,同比增速自4月转正后的0.6%进一步提升至12.2%。与去年全年的月均销售相比,5月百强房企单月全口径业绩也提升近13%。在方正证券首席分析师夏亦丰看来,2020年房企的核心竞争力将会落在销售回款、融资量和成本、推货速度这三点上,部分二线高周转房企仍有弯道超车的机会,前10-20名的房企集中度的提升速度也更快。

新冠疫情肆虐,中国房企的销售业绩有了回暖表现,这让人不由联想到2003年,当年SARS疫情并没有对房地产销售造成明显影响。而在2003年之后,中国房地产行业进入高速发展阶段。那么在这次新冠疫情之后,中国的房地产又将往何处去?

原复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民在接受《商业周刊/中文版》采访时表示:“现在的情况与2003年已大不相同。由于中国处于人口红利的爆发期和中国城镇化的高速发展期,2003年刚好是中国房地产起涨的时候。当时中国刚刚加入WTO,‘房改’已经起步,房价极低,同时温州炒房团和居民改善住房的需求等都对房地产形成提振作用。2020年,中国经济进入‘保6’阶段,中国房价已经处在高点,自住型购房者有限,在‘房住不炒’、‘房不刺经’的政策指引下,中国楼市的‘高原’反应明显,很难再现往日高速增长的荣景。”

陈学海表示:“此次新冠疫情相比2003年,一是经济本身处于下行通道,二是房地产市场所处的发展阶段不同,当前疫情发生的阶段正是中国经济换挡时刻,房地产市场历经近20年高速发展后市场规模已到达高位。从疫情带来的影响看,短期内不同市场分化显著,尤其商办市场则承压明显,但长期趋势仍然不变。在租赁端,企业经营受疫情影响,扩张放缓、退租缩租增加,导致一二线城市写字楼空置率居高不下,租金有较大的下降压力。而商业地产方面,由于零售和餐饮受到疫情重创,购物中心及商铺普遍受到较大影响,大部分地产商均采取了租金优惠减免政策。”

随着新冠疫情在海外蔓延,中金公司研究部在3月31日的研报中称,当前中国楼市所面临的风险,已经从国内疫情防控的单一系统风险,转化为全球疫情蔓延的多变量风险。因外需下降引致收入下降而可能触发的楼市需求端风险在目前时点仍不可排除。外需冲击可能将以与2008年金融危机类似的风险传导链条作用于国内楼市,触发房价下跌。现在有必要及时加大房地产政策灵活性,以防范楼市二次探底风险。其中,东南沿海地区受影响更早更深更久。

“考虑到短期内全球经济收缩幅度可能更甚于2008年,中国房地产市场已处于大周期的顶部,长、短周期叠加后的下行压力很可能较2008年更大,我们提示后市若无及时有效的政策应对,市场下滑风险可能较2008年更甚,房价也可能面临阶段性的下跌压力。”中金公司分析称。

对此,陈学海却持有不同看法。他说:“房地产销量但与外需下滑关系较弱,主要还是因为受疫情影响导致房企项目建设停止并且房地产开发企业不允许进行售楼活动,所以购房需求被延期了。预期疫情后,楼市会慢慢复苏。除疫情影响外,外需下滑导致相关企业运营成本压力激增,所以企业扩张或搬迁的意愿度骤降,从而引发写字楼的去化速度大大降低。直至下半年,中国面临外需的不确定性较大,办公市场预计受到较大负面影响。戴德梁行建议,可以适当加大房地产政策的灵活性调控,更重要的是从供给侧改革来拉动楼市需求和房地产投资,在一定程度上回补疫情及外需疲软对中国楼市造成的负面冲击。

蔡为民表示,购房需求不足跟政策的引导有非常大的关系,因为2017年提出了“房住不炒”,即房地产作为居住使用,不要不能作为炒作的工具。2019年又提出了“房不刺经”,即房地产不作为短期刺激经济的方法或手段,目前房价难以上涨主要还是因为政策前置的原因,误伤了很多改善型的需求。当然,这个政策是可以调整改变的。

花旗分析师Griffin Chan等在报告中指出,房地产行业将在2020年脱颖而出,行业风险并不高,上市公司2020年盈利增长15%是可以现实的。房地产行业的主要风险是由于经济放缓或货币财政政策实施得太迟而导致的购买力下行,但购买力风险可以通过需求方政策来抵消。

新冠疫情爆发对已经高速增长数十年的中国经济构成威胁,因此,中国开始发力“新基建”以提振中国经济。据彭博新闻社报道,截至3月24日,全国已有31个省份推出了总额40万亿的投资蓝图,其中包括传统基建以及和科技相关的新基建投资。这不禁让人们想到了12年前的“4万亿投资计划”,那么这一次的新基建投资还会像2008年那样催生中国房地产新一轮高速增长?房价暴涨的历史是否会重演?

明源地产研究院凌峰表示,此前“4万亿”的投资政策一定会马上惠及住宅地产,因为流动性宽松,必然导致不少资金绕道到这一领域。但随着2019年LPR的推出,这一引流作用被大大弱化。而对产业地产商来说,疫情带来了重大挑战,但随着数十万亿新基建的面世,又迎来了发展的窗口期。其中生物科技园区、智能家居、智能楼宇与智慧园区等产业地产值得布局。例如,房地产开发商长时间关闭售楼处,意识到了VR看房等的重要性,装修公司VR全屋装修软件系统也迎来了新的机会,这些都跟房地产行业紧密相关。

蔡为民表示,两者的效果会有落差,“中国的房地产已经推升多年,房价或多或少存在一定的泡沫,所以中国的房地产价格未必会像2009年复苏之后有一个快速走高,可能的效果应该是:一线城市稳中有涨,但涨幅有限,大概5%~8%左右;二三线城市基本上维持稳定,涨幅在5%上下;三四线或者以下的城市主要是稳中有降,跌幅应该在10%上下或者10%~15%左右之间。”

陈学海表示,新基建投资对于房地产的影响可能体现在两个方面,一是行业端,会加剧房地产市场未来的分化;二是企业端,将进一步加速地产企业转型升级。由于目前政策对于稳定房价有着明确要求,金融侧对于房企的支持力度提升也十分有限,预计新基建投资流入到房地产领域的情况会和2008年有明显不同,流入到房地产、特别是住宅开发领域的资金依然可能被严控,但对于房地产的其他领域如租赁住房、商业地产等将带来一定利好。”

而目前中国楼市最大的悬念,依然在于宏观调控的走向。随着新冠疫情的演进,房地产调控有一些微妙的变化。

国泰君安证券3月26日发布的研报中指出,在2月20日之前,更多强调“房住不炒”;2月20日之后,侧重强调“因城施策”。2020年地方政府房地产政策八成以上有结构性松动空间,在已召开两会的29省(市)中,4省(市)未提房地产,其余25个省(市)对房地产调控政策从紧到松形成六个梯队:其中最严的五省(市)强调、重申“房住不炒”,包括北京、湖南、浙江、吉林、山西;而松动空间大的五省(市)只强调“平稳健康发展”,包括河南、广西、内蒙古、辽宁、新疆。

蔡为民表示,中国楼市仍然在一个维稳状态,所要达到的效果基本上就是三句话:涨不上去、跌不下来,涨要捂、跌要扶,既怕涨、更怕跌。

在陈学海看来,未来中国经济的基本面将是良好的,房价大规模下跌的情况将是小概率事件。近期部分一二线城市的个别楼盘销售火爆,但不代表市场整体回暖,目前楼市整体成交规模仍没有恢复到疫情之前的水平。“房住不炒,因城施策”仍将是未来房地产发展的主旋律。我国的城市住宅需求的区域分化必然加大,哪里有稳定的工作机会,哪里就有更多的住房需求,而非像过去那样全国遍地开花。”

现在还是买房的好时机吗?陈学海表示:“从信贷指标来看,目前LPR仍维持在5年期4.75%这一水平,没有下降,这是国家在充分考虑了市场流动性之后作出的决定。从政策通路来看,宽松的资金不会大量流向房地产,因此难以出现量价大涨的局面。在稳房价的前提下,全国房贷利率政策区域分化较为明显,这意味着未来不同地区楼市的走向或将分化。但总体而言,首套房贷款平均利率已经连续4个月下调,部分城市甚至将首付比例降低,这对购房刚需购房客群而言是一个积极的信号。目前楼市恢复具有较强的地域性特点,大部分城市还没走出疫情的影响,因此对于改善型购房客群和投资客群而言,则需要充分结合自身诉求、目标市场具体情况以及地区实际经济发展水平等多个维度进行综合性思考,理性配置资产。”

“现在价格是最脆弱的时候,对于有刚需或改善需求的购房者来说,如果首付够的话,现在是个非常好的机会。”蔡为民补充道,“当全世界都在进行货币宽松,美元以万亿为单位进入世界市场,通货膨胀的压力就会增强,大家都觉得现在是值得注意的危机,对于中国投资者来讲,目前想要保值的工具,可能除了房地产似乎也没有别的的工具可以利用。”撰文/马杰 

总之 房地产行业的主要风险是由于经济放缓或货币财政政策实施得太迟而导致的购买力下行,但购买力风险可以通过需求方政策来抵消。■


(注:本文仅代表作者个人观点。责编邮箱    info@or123.net)



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随着新冠疫情肆虐,中国多个城市通过限制出行来控制疫情扩散。受此影响,许多房地产开发商的楼盘售楼处被迫关闭,销售回款渠道的缺失使房地产开发商的资金压力骤增,数十家房企把“售楼处”搬到线上,并进行打折促销,但楼市的销售表现依然不尽如人意。

据国家统计局6月15日数据,1至5月份,商品房销售面积48703万平方米,同比下降12.3%,降幅比1—4月份收窄7.0个百分点。其中,住宅销售额下降11.8%,办公楼销售额下降26.7%,商业营业用房销售额下降21.7%。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,2020年5月份,统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效,生产生活秩序持续恢复,住房需求得到进一步释放,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。

戴德梁行华东区策略发展顾问部主管、执行董事陈学海对《商业周刊/中文版》表示:“从房地产市场整体情况来看,受到疫情的主要影响表现为短期内的需求暂停释放,并不意味着需求消失,预计二季度开始需求将逐渐恢复释放。中长期来看,决定房地产行业发展的关键仍然是城镇化等因素,大势不变,后续若有刺激性政策,供需关系将快速恢复。”

自2月下旬以来,房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放,房企销售业绩开始有所回升。据克而瑞研究中心6月初发布的报告数据显示,TOP100房企单月实现全口径销售金额约1.1万亿元,环比增长21.3%,同比增速自4月转正后的0.6%进一步提升至12.2%。与去年全年的月均销售相比,5月百强房企单月全口径业绩也提升近13%。在方正证券首席分析师夏亦丰看来,2020年房企的核心竞争力将会落在销售回款、融资量和成本、推货速度这三点上,部分二线高周转房企仍有弯道超车的机会,前10-20名的房企集中度的提升速度也更快。

新冠疫情肆虐,中国房企的销售业绩有了回暖表现,这让人不由联想到2003年,当年SARS疫情并没有对房地产销售造成明显影响。而在2003年之后,中国房地产行业进入高速发展阶段。那么在这次新冠疫情之后,中国的房地产又将往何处去?

原复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民在接受《商业周刊/中文版》采访时表示:“现在的情况与2003年已大不相同。由于中国处于人口红利的爆发期和中国城镇化的高速发展期,2003年刚好是中国房地产起涨的时候。当时中国刚刚加入WTO,‘房改’已经起步,房价极低,同时温州炒房团和居民改善住房的需求等都对房地产形成提振作用。2020年,中国经济进入‘保6’阶段,中国房价已经处在高点,自住型购房者有限,在‘房住不炒’、‘房不刺经’的政策指引下,中国楼市的‘高原’反应明显,很难再现往日高速增长的荣景。”

陈学海表示:“此次新冠疫情相比2003年,一是经济本身处于下行通道,二是房地产市场所处的发展阶段不同,当前疫情发生的阶段正是中国经济换挡时刻,房地产市场历经近20年高速发展后市场规模已到达高位。从疫情带来的影响看,短期内不同市场分化显著,尤其商办市场则承压明显,但长期趋势仍然不变。在租赁端,企业经营受疫情影响,扩张放缓、退租缩租增加,导致一二线城市写字楼空置率居高不下,租金有较大的下降压力。而商业地产方面,由于零售和餐饮受到疫情重创,购物中心及商铺普遍受到较大影响,大部分地产商均采取了租金优惠减免政策。”

随着新冠疫情在海外蔓延,中金公司研究部在3月31日的研报中称,当前中国楼市所面临的风险,已经从国内疫情防控的单一系统风险,转化为全球疫情蔓延的多变量风险。因外需下降引致收入下降而可能触发的楼市需求端风险在目前时点仍不可排除。外需冲击可能将以与2008年金融危机类似的风险传导链条作用于国内楼市,触发房价下跌。现在有必要及时加大房地产政策灵活性,以防范楼市二次探底风险。其中,东南沿海地区受影响更早更深更久。

“考虑到短期内全球经济收缩幅度可能更甚于2008年,中国房地产市场已处于大周期的顶部,长、短周期叠加后的下行压力很可能较2008年更大,我们提示后市若无及时有效的政策应对,市场下滑风险可能较2008年更甚,房价也可能面临阶段性的下跌压力。”中金公司分析称。

对此,陈学海却持有不同看法。他说:“房地产销量但与外需下滑关系较弱,主要还是因为受疫情影响导致房企项目建设停止并且房地产开发企业不允许进行售楼活动,所以购房需求被延期了。预期疫情后,楼市会慢慢复苏。除疫情影响外,外需下滑导致相关企业运营成本压力激增,所以企业扩张或搬迁的意愿度骤降,从而引发写字楼的去化速度大大降低。直至下半年,中国面临外需的不确定性较大,办公市场预计受到较大负面影响。戴德梁行建议,可以适当加大房地产政策的灵活性调控,更重要的是从供给侧改革来拉动楼市需求和房地产投资,在一定程度上回补疫情及外需疲软对中国楼市造成的负面冲击。

蔡为民表示,购房需求不足跟政策的引导有非常大的关系,因为2017年提出了“房住不炒”,即房地产作为居住使用,不要不能作为炒作的工具。2019年又提出了“房不刺经”,即房地产不作为短期刺激经济的方法或手段,目前房价难以上涨主要还是因为政策前置的原因,误伤了很多改善型的需求。当然,这个政策是可以调整改变的。

花旗分析师Griffin Chan等在报告中指出,房地产行业将在2020年脱颖而出,行业风险并不高,上市公司2020年盈利增长15%是可以现实的。房地产行业的主要风险是由于经济放缓或货币财政政策实施得太迟而导致的购买力下行,但购买力风险可以通过需求方政策来抵消。

新冠疫情爆发对已经高速增长数十年的中国经济构成威胁,因此,中国开始发力“新基建”以提振中国经济。据彭博新闻社报道,截至3月24日,全国已有31个省份推出了总额40万亿的投资蓝图,其中包括传统基建以及和科技相关的新基建投资。这不禁让人们想到了12年前的“4万亿投资计划”,那么这一次的新基建投资还会像2008年那样催生中国房地产新一轮高速增长?房价暴涨的历史是否会重演?

明源地产研究院凌峰表示,此前“4万亿”的投资政策一定会马上惠及住宅地产,因为流动性宽松,必然导致不少资金绕道到这一领域。但随着2019年LPR的推出,这一引流作用被大大弱化。而对产业地产商来说,疫情带来了重大挑战,但随着数十万亿新基建的面世,又迎来了发展的窗口期。其中生物科技园区、智能家居、智能楼宇与智慧园区等产业地产值得布局。例如,房地产开发商长时间关闭售楼处,意识到了VR看房等的重要性,装修公司VR全屋装修软件系统也迎来了新的机会,这些都跟房地产行业紧密相关。

蔡为民表示,两者的效果会有落差,“中国的房地产已经推升多年,房价或多或少存在一定的泡沫,所以中国的房地产价格未必会像2009年复苏之后有一个快速走高,可能的效果应该是:一线城市稳中有涨,但涨幅有限,大概5%~8%左右;二三线城市基本上维持稳定,涨幅在5%上下;三四线或者以下的城市主要是稳中有降,跌幅应该在10%上下或者10%~15%左右之间。”

陈学海表示,新基建投资对于房地产的影响可能体现在两个方面,一是行业端,会加剧房地产市场未来的分化;二是企业端,将进一步加速地产企业转型升级。由于目前政策对于稳定房价有着明确要求,金融侧对于房企的支持力度提升也十分有限,预计新基建投资流入到房地产领域的情况会和2008年有明显不同,流入到房地产、特别是住宅开发领域的资金依然可能被严控,但对于房地产的其他领域如租赁住房、商业地产等将带来一定利好。”

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蔡为民表示,中国楼市仍然在一个维稳状态,所要达到的效果基本上就是三句话:涨不上去、跌不下来,涨要捂、跌要扶,既怕涨、更怕跌。

在陈学海看来,未来中国经济的基本面将是良好的,房价大规模下跌的情况将是小概率事件。近期部分一二线城市的个别楼盘销售火爆,但不代表市场整体回暖,目前楼市整体成交规模仍没有恢复到疫情之前的水平。“房住不炒,因城施策”仍将是未来房地产发展的主旋律。我国的城市住宅需求的区域分化必然加大,哪里有稳定的工作机会,哪里就有更多的住房需求,而非像过去那样全国遍地开花。”

现在还是买房的好时机吗?陈学海表示:“从信贷指标来看,目前LPR仍维持在5年期4.75%这一水平,没有下降,这是国家在充分考虑了市场流动性之后作出的决定。从政策通路来看,宽松的资金不会大量流向房地产,因此难以出现量价大涨的局面。在稳房价的前提下,全国房贷利率政策区域分化较为明显,这意味着未来不同地区楼市的走向或将分化。但总体而言,首套房贷款平均利率已经连续4个月下调,部分城市甚至将首付比例降低,这对购房刚需购房客群而言是一个积极的信号。目前楼市恢复具有较强的地域性特点,大部分城市还没走出疫情的影响,因此对于改善型购房客群和投资客群而言,则需要充分结合自身诉求、目标市场具体情况以及地区实际经济发展水平等多个维度进行综合性思考,理性配置资产。”

“现在价格是最脆弱的时候,对于有刚需或改善需求的购房者来说,如果首付够的话,现在是个非常好的机会。”蔡为民补充道,“当全世界都在进行货币宽松,美元以万亿为单位进入世界市场,通货膨胀的压力就会增强,大家都觉得现在是值得注意的危机,对于中国投资者来讲,目前想要保值的工具,可能除了房地产似乎也没有别的的工具可以利用。”撰文/马杰 

总之 房地产行业的主要风险是由于经济放缓或货币财政政策实施得太迟而导致的购买力下行,但购买力风险可以通过需求方政策来抵消。■


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