中央释放重磅信号，楼市调控将全面“长沙化”！

摘要：地方为了财政和经济增长，总是寄望于刺激楼市。而中央更在乎全局，稳就业、保民生远比刺激地产更重要，而金融风险同样需要防范，因此楼市必然不能再如脱缰野马一般飞驰。

融哥

【OR--商业新媒体 】01 史无前例的房地产工作会议

7月24日，国务院副总理韩正主持召开的房地产工作座谈会上，传递了楼市重要政策信息。

一、新华社发布的通稿里提到：

牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

这段话最大的亮点是重申了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，虽然不是第一次提，但也有一段时间没在这样的高规格会议上提，今年的“两会”也没提。如今重提，且在这个特殊节点下说，具有重要的意义。

这场座谈会是不是动真格的，看看规格就知道了，之前都是部级的住建部召集，这次直接由正国级主持，而且释放的信号极为严厉。

融哥认为，这场会议主要传递了三个信号：

一是，10个城市参加了座谈会。自打“一城一策”以来，近几年的房地产调控，基本都是各地自主调控，自我负责。国家对不合格、不称职的，约谈问责。很少有从上到下的“调控安排”了。

二是，部署了具体的调控措施。即便高层要宏观指导，但“一城一策”下，也是原则性的，比如“稳地价、稳房价、稳预期”、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”、落实地方政府主体责任。至于具体出什么政策，这是地方的事情。但这次座谈会上，提出了具体且严厉的调控措施。

比如，稳住存量、严控增量，落实房地产金融审慎管理制度；要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势；抓紧建立住宅用地市场监测指标体系；比如，发挥财税政策作用，有效调节住房需求；持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为
。

三是，措辞上非常严厉。比如，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题；时刻绷紧房地产调控这根弦；牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这些措辞，在近几年很少见到。

然后，这场会议就直接吓趴了东莞的楼市

7月25日，东莞连夜升级楼市调控政策。

02 全国调控都开始长沙化了

7月25日凌晨，东莞发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，升级楼市调控政策。

要点如下：

1、非东莞户籍，第1套新房或二手房，需2年内连续缴纳1年以上社保；2套须3年内连续缴纳2年以上社保；

2、非东莞户籍，拥有2套及以上住房，禁止购买第3套；

3、住宅限售年限2年变3年；

4、异地缴存公积金申请贷款，本人或配偶必须为东莞户籍。

东莞楼市的部分条文堪称“史上最严”：

非东莞户籍，买第一套房，需要连续交1年社保，第二套需要连续交2年社保。且必须分别在两年、三年内连续缴纳。

不仅从新房扩大到了二手房，“本科学历、初级职称只需半年社保/个税”的限购规则，也没有再提。

继深圳之后，东莞这次调控彻底堵上了短期炒房的可能，事实上这已经成为了目前全国楼市调控的逻辑。

7月2日，杭州市升级了摇号政策，对高层次人才购房实施5年限售，同时严格了“无房家庭”的认定条件，进一步加大新房摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度。

7月15日，深圳官方出台史上最严调控政策，落户3年才能买房，离婚3年内购房按离异前计算。

7月22日，宁波明确符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

7月23日凌晨，南京提出支持刚性购房需求，完善住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

近期，以深圳为代表的热点城市，大幅度地升级了限购政策，严厉打击炒房。

以看到这一系列打击炒房的政策，让融哥想起中国房价中的一股清流——长沙，说实话，融哥认为，长沙的楼市调控政策真的可为各地楷模。

03 长沙，让炒房客有来无回

不得不说，长沙的限购之严苛没有之一，而且纵观整个市场，也是一直将房价调控得十分平稳，几年以来没有大的波动。

纵观长沙历年来的调控时间轴，可以看出调控政策日益严苛，对外地购房者也是步步紧逼，而针对炒房者则是采取让你“有去无回”的做法，一直到2018年的6.25政策，长沙楼市彻底趋于稳定，房价一直呈扁平化，没有较高波动。

2017年3月18日，限购政策开始，就对外地户籍的购房者进行了限制，本地人不限购，但3套及以上不给予任何贷款

2017年5月20日，本地户口限购2套，非本地户口限购1套，且要缴纳一年社保，同时售卖二手房，需《不动产权证书》满两年方可上市交易，炒房客至此已经没有发挥余地。

2017年9月20日，长沙正式进入“双限”时代，“限房价”、“限低价”，开发商表示很无奈。

2017年9月23日，限购政策升级，《不动产权证书》满三年方可上市交易，炒房客出手愈发困难。

2018年6月25日，长沙出台调控最严政策，本市户籍单身限购一套，已婚以家庭为单位限购两套，外地户口需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套。

至此，长沙限购政策才正式告一段落，其中还有公积金补缴、明确商品房平均利润等大大小小的政策陆续出台，一直在不断完善着长沙房地产市场。

限售与之前相比，力度层层递进，从最初的两年到四年方可交易；对二套、三套的限购条件也变得严苛，影响人群从家庭扩展到单身家庭和非本地户籍，二手房市场成交被拦腰斩断。

这也造就了长沙被公认房地产调控最好的城市，甚至没有之一，也让众多炒房客大呼“长沙是一座有去无回的城市”。

长沙如此严格的政策，当然也是很有效果的。

2019年，全国50个典型城市房价收入比平均值是13.3，而长沙位居最后一名，只有6.4，还不到平均值的一半。

中部六省里，太原要14.1年，合肥要13.7年，郑州要12.9年，武汉要11.3年，南昌要10.9年，但长沙只需要6.4年，比其他中部五省都要低得多。

这大概是城市各项指标比拼最光荣的最后一名。

04 不管楼市调控是不是"长沙化"，这次狼真的来了

这一年，无论是国际形势还是内部经济形势，都与往年截然不同。同样，无论是楼市所处的阶段还是高房价的社会影响，都与10年前和5年前存在天壤之别。

这种基本面的不同，决定了楼市不会重演2008年和2015年的历史。

过去两次的大水漫灌和调控裸奔，曾经带动房价的一飞冲天。然而，这一次政策变得更加坚定，至少有三点和过去两次有着明显区别。

第一、虽然M2（货币总量）再次创下历史新高，但楼市早已提前被筑上高堤。

潮水虽然千方百计奔向楼市，但遭遇了政策一而再再而三的围追堵截，政策“N日游”就是再典型不过的案例。

7月1日有消息传出，河北省张家口市怀来县的楼市调控政策出现松动，住房限购政策已经废除，被视为“环京松绑第一枪”。

然而未过24小时，当地住建部门工作人员于7月1日当晚回应称，解除限购不属实，将继续执行。

之后多地楼市出现放松调控“一日游”。

今年以来，河南驻马店、陕西宝鸡、广西柳州、江苏淮安、安徽无为、广州、青岛、济南等10多个城市的松绑，遭遇了“朝令夕改”的尴尬，楼市松绑存活都没超过一个星期。

第二、虽然地方在财政压力之下蠢蠢欲动，不断试探调控底线，但中央对于楼市的态度可谓异常坚定。

在几次中央会议里，“房住不炒”屡屡被提及。而作为金融主管部门的央行和银保监会，更是将“房不刺激”和“遏制房地产金融化泡沫化”挂在口头。

这就涉及央地博弈。地方为了财政和经济增长，总是寄望于刺激楼市。而中央更在乎全局，稳就业、保民生远比刺激地产更重要，而金融风险同样需要防范，因此楼市必然不能再如脱缰野马一般飞驰。

第三、就是这一次正国级的房地产工作座谈会释放出的绝对严厉的信号

毕竟，这次是正国级出手，接下来各地政府的部厅级主政官员们，必然也会紧随东莞通过各种措施锁住自家的房价，避免在兄弟城市都稳住的时候，自己成为了一只独自冲出来的疯牛。

因此，下半年的房价，肯定是稳住了，毕竟，遏制房价对于地方政府来说，只有不想做到，没有做不到。■

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